TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 03 Juillet 2025

Dossier N° RG 24/07037 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KIQA

Minute n° : 2025/186

AFFAIRE :

[V] [L], [Y] [B] C/ S.C.I. TRIUMPH

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Laurent LATAPIE de la SELARL LAURENT LATAPIE AVOCAT

Délivrée le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [L]

Madame [Y] [B]

demeurants [Adresse 12]

représentée par Maître Laurent LATAPIE de la SELARL LAURENT LATAPIE AVOCAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

S.C.I. TRIUMPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non représentée

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 8 décembre 2020, conclu devant Me [C], notaire à [Localité 13], M. [N] [O] et Mme [A] [R] ont vendu à M. [V] [L] et Mme [Y] [B] une propriété à [Localité 16], [Adresse 11] comprenant une villa, piscine et terrain attenant. Ces biens sont cadastrés Section A n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Une servitude a été créée selon les modalités précisées en page 10 et 11 de l’acte.

Considérant que la servitude est éteinte, M. [L] et Mme [B] ont fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier le 6 janvier 2022 et leur conseil a envoyé en vain un courrier recommandé de mise en demeure à leur voisin la SCI Triumph le 24 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, M. [V] [L] et Mme [Y] [B] ont fait assigner la SCI Triumph représentée par M. et Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir :

Prendre acte de l’extinction de la servitude de passage,

A défaut,

Constater l’acquisition de la prescription extinctive de ladite servitude,

Condamner la SCI Triumph au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

M. [L] et Mme [B] font valoir qu’il appartiendra au tribunal de constater l’extinction de la servitude de passage au titre de la prescription extinctive depuis plus de 30 ans en application de l’article 706 du code civil. Ils indiquent que si le bénéficiaire d’une servitude passe sur son propre lot depuis plus de 30 ans, il ne peut s’opposer à la prescription extinctive et que la servitude a perdu en l’espèce, son objet faute d’enclave.

Il ajoute que selon l’article 703 du même code, les servitudes prennent fin lorsque les choses se trouvent dans un tel état qu’on ne peut plus en user et que le chemin n’a jamais été entretenu ou utilisé en tant que servitude.

L’assignation a été remise à l’étude du commissaire de justice et les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2024 avec fixation à l’audience du 3 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera statué par décision réputée contradictoire en l’absence des défendeurs et s’agissant d’un jugement susceptible d’appel ce, conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

— Sur la demande d’extinction de la servitude :

Le rappel des servitudes est rédigé de la manière suivante dans l’acte notarié du 18 décembre 2020 :

« Aux termes d’un acte reçu par Maître [T] [J], lors notaire à [Localité 15], en date du 14 juin 1991, dont une copie authentique a été publiée au service de publicité foncière de [Localité 13] 2ème, le 26 août 1991, volume 91 P, numéro 7082, il a été constitué la servitude ci-après littéralement retranscrite :

« 1°) L’ACQUEREUR reconnait avoir été informé que sur la parcelle présentement vendue, il est autorisé la construction de deux raisons individuelles à d’habitation.

Pour permettre au VENDEUR de conserver la constructibilité sur la parcelle restant lui appartenir,

II est créé, ce qui est accepté l’ACQUEREUR, une servitude non aedificandi pendant une durée de dix ans à compter de ce jour, soit jusqu’au 14 juin 2001.

En conséquence l’ACQUEREUR s’oblige à n’édifier qu’une seule maison à usage d’habitation et s’interdit toute construction d’une deuxième maison jusqu’au 14 juin 2001.

PUBLICITE FONCIERE :

Le fonds dominant est la parcelle cadastrée section A W [Cadastre 4] et [Cadastre 5] appartenant au vendeur en vertu de l’acte en date du 14 juin 1991 sus-énoncé. Le fonds servant est la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] faisant l’objet de la présente vente.

II°) Pour permettre l’accès aux parcelles présentement vendues cadastrées section A n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] et à la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 4],

LE VENDEUR créé et constitue, ce qui est accepté par l’ACQUEREUR, une servitude de passage pour tous usages et tous aérienne et souterraine, de quatre mètres cinquante de large, le long de la limite de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 5] et de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 2]

Cette servitude prendra naissance sur le chemin ordinaire dit de [Localité 14] et aboutira à la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 3].

La création et l’entretien de cette servitude est à la charge utilisateurs proportionnellement au nombre de terrains bénéficiaires ladite servitude.

Pour les besoins de la publicité foncière il est ici précisé :

Que le FONDS [Localité 17] appartenant est la parcelle cadastrée section A N°[Cadastre 5] pour 20a 66ca appartenant au VENDEUR en vertu des actes sus-énoncés

Que le FONDS DOMINANT est constitué les parcelles A n° [Cadastre 2] pour 19a 54ca, [Cadastre 3] pour 19a 61ca, en vertu des présentes

Et la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 4] pour 18a 14ca, appartenant au VENDEUR en vertu des actes sus-énoncés.

La présente constitution de servitude est évaluée à cent francs dans le prix de vente ci-après indiqué.

III) Pour permettre l’accès à la parcelle cadastrée A n° [Cadastre 4], et faisant suite à la servitude précédemment créée, il est créé une servitude de forme triangulaire à l’extrémité Sud-Est de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 3], grevant ladite parcelle sur une longueur huit mètres soixante-treize sur l’un des côtés et neuf mètres soixante-trois sur l’autre côté.

Pour les besoins de la publicité foncière il est ici précisé :

Que le FONDS [Localité 17] est la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 3] pour 19a 54ca appartenant à l’ACQUEREUR en vertu des présentes

Que le FONDS DOMINANT est constitué par la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 4] pour 18a 14 ca appartenant au VENDEUR en vertu des actes sus-énoncés.

La présente constitution de servitude est évaluée à cent francs compris dans le prix vente ci-après indiqué.

La création et l’entretien de cette servitude est à la charge des utilisateurs au nombre de terrains bénéficiaires de ladite servitude.

Le tracé desdites servitudes figure sur un plan qui demeurera ci-joint et annexé après mention. »

Pour la bonne compréhension des présentes, il est ici précisé que la parcelle A [Cadastre 3] est désormais divisée en 2 nouvelles parcelles, cadastrées, savoir :

— Section A N° [Cadastre 8] 0ha15a00ca

— Section A N° [Cadastre 9] pour 0ha04a54ca ».

Dans son courrier du 19 janvier 2022 adressé à cette société, le conseil de M. [L] et de Mme [B] indique que les consorts [L]/[B] sont propriétaires des lots voisins cadastrés section A [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et que « Vous êtes propriétaires des parcelles [Cadastre 6] en votre nom personnel et [Cadastre 9] et [Cadastre 7] pour la société Triumph dont vous êtes les associés et représentants légaux ». L’huissier de justice mentionne dans le procès-verbal de constat du 6 janvier 2022 : « Mes requérants n’indiquent que leur voisin est propriétaire de trois parcelles confrontant au nord les leurs à savoir : [Cadastre 7], [Cadastre 9] et [Cadastre 2].

Il résulte surtout du procès-verbal de bornage et de rétablissement de limites établi par [K] [F], géomètre expert, le 10 juillet 2020, en présence notamment de M. [N] [O], de Mme [A] [O] née [R] (les vendeurs de M. [L] et de Mme [B]), de M. [X] [M] et de Mme [D] [Z] épouse [M] (représentants de la SCI Triumph) et signé par ces derniers que la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 7] est la propriété de la société Triumph et que les parcelles cadastrées Section A n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] appartiennent à M et Mme [M].

Les demandeurs visent les articles 703, 706 et suivants du code civil mais font également état de la disparition de l’enclave.

Selon l’article 685-1 du code civil, en cas de cessation de l’enclave et qu’elle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminées, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 du code civil. A défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice et pour que l’extinction de la servitude puisse survenir, il est nécessaire que le fonds précédemment enclavé trouve ou retrouve une issue sur la voie publique et peu importe la nature de l’événement ayant permis cet accès. Il peut notamment s’agir de l’acquisition par la propriétaire du fonds dominant d’une parcelle contiguë à celle enclavée et dans ce cas il n’y pas à tenir compte de considérations liées à la commodité ou à la convenance.

L’article 685-1 du code civil ne s’applique pas aux servitudes conventionnelles sauf si comme en l’espèce la servitude a été établie par un acte en raison de l’état d’enclave du fonds dominant au moment de la passation de la convention et que l’acte n’a fait que fixer l’assiette et les modalités d’exercice de la servitude.

Les parcelles section A n° [Cadastre 2], [Cadastre 7] et [Cadastre 10] appartenant aux mêmes propriétaires, il n’existe plus d’enclave puisque la parcelle [Cadastre 2] a un accès à la voie publique.

De plus, selon l’article 703 du code civil, les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user et l’article 704 du même code précise que les servitudes revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user ; à moins qu’il ne se soit déjà écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l’extinction de la servitude, ainsi qu’il est dit à l’article 707 selon lequel les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes ou du jour où l’on a cessé d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues.

L’article 706 indique que la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.

Il appartient au propriétaire du fonds dominant de démontrer que la servitude de passage a été exercée depuis moins de trente ans, ce que la société défenderesse ne fait pas et la lecture du procès-verbal dressé par Me [P] [W], huissier de justice, en date du 6 janvier 2022 permet d’indiquer que la servitude de passage qui passe sur le fonds Section A n° [Cadastre 5] pour se rendre sur la parcelle Section A [Cadastre 7], matérialisée sur le plan cadastral est envahie d’arbres et d’arbustes, qu’un arbre de plus de haut pour 1,20 mètre de circonférence se trouve à l’entrée du chemin, que plus loin il existe des souches de plus de 40 centimètres , que plus loin, la densité de la végétation rend difficile le déplacement, qu’il n’existe aucune trace d’aménagement, même ancienne, qu’un arbre de plus de 8 mètres de haut est visible côté Nord quelques mètres avant l’accès à la parcelle [Cadastre 7], que selon l’huissier de justice, l’accès à cette parcelle peut se faire sans grande difficulté et à moindre coût en passant par le côté nord de la parcelle n° [Cadastre 2], matérialisé en rouge sur le plan annexé au présent procès-verbal de constat, que le chemin de servitude est bordé par une ancienne restanque dont les murs de soutènement, très anciens, se composent exclusivement de pierres sèches, sans amalgame, qu’il manque de nombreuses pierres et que ce mur ne peut pas résister au passage d’engins de chantier même de faible tonnage.

Par conséquent, il convient de constater l’extinction de la servitude de passage en faveur du fonds dominant section A numéro [Cadastre 7] à Lorgues appartenant actuellement à la SCI Triumph.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

La SCI Triumph, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [V] [L] et Mme [Y] [B] les frais irrépétibles exposés et la SCI Triumph sera condamnée à leur payer la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement et il n’y a pas lieu en l’espèce de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code eu égard à l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’extinction de la servitude de passage en faveur du fonds dominant section A numéro [Cadastre 7] à Lorgues appartenant actuellement à la SCI Triumph ;

CONDAMNE la SCI Triumph aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI Triumph à payer à M. [V] [L] et Mme [Y] [B] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,