TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02567 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IVK

Minute : 25/00222

Société VILOGIA, SA D’HLM

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Madame [V] [L]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société VILOGIA, SA D’HLM

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [V] [L]

[Adresse 7]

[Adresse 14]

[Localité 11]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 21 Février 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 5 juillet 2022, la société VILOGIA a consenti à Mme [V] [L] et M. [G] [U] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] sur la commune de [Localité 15], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 834,46 € payable chaque mois, outre les provisions mensuelles sur charges de 206,45 € et le versement d’un dépôt de garantie de 834,46 €.

Aux termes d’un acte sous seing privé signé à la même date, la société VILOGIA a consenti à Mme [V] [L] et M. [G] [U] un contrat de bail portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 15], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 31,54 € payable chaque mois, outre les provisions mensuelles sur charges de 2,57 € et le versement d’un dépôt de garantie de 31,54 €.

Le 3 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme de 3293,48 euros arrêtée à la date du 19 juin 2024 et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation. A la même date, le bailleur a également fait délivrer à Mme [V] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 109,47 euros arrêtée à la date du 19 juin 2024, et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location de l’emplacement de stationnement.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 7 novembre 2024, la société VILOGIA a fait citer Mme [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance et par voie de conséquence la résiliation des baux,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse au paiement :

— de la somme provisionnelle de 6592,13 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, augmentée des intérêts légaux à compter des commandements sur la somme de 3402,95 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— des termes provisionnels (loyers, indemnités d’occupation) échus à compter du 30 septembre 2024 jusqu’à la date de la décision à intervenir,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges récupérables, indexé selon les stipulations contractuelles et le cas échéant révisé selon la règlementation applicable aux HLM, à compter de la date de résiliation des baux et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

— de la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût des commandements de payer.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que la défenderesse a cessé de régler régulièrement les loyers, que deux commandements de payer lui ont été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu’elle n’a ni régularisé les causes des commandement de payer dans le délai imparti, ni justifié d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs de sorte que les clauses résolutoires sont acquises et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 février 2025, la société VILOGIA, représentée, a réactualisé sa créance à hauteur de 10 531,65 euros pour le local d’habitation et 182,45 euros pour l’emplacement de stationnement et a indiqué ne pas avoir été rendu destinataire de l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs. Elle a précisé que le bail de l’emplacement de stationnement a été résilié d’office et son quittancement stoppé à compter du 1er septembre 2024 en raison d’un risque d’effondrement. Elle a précisé que la défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Mme [V] [L], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au juge.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Il est également obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur.

Il est prévu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire produit ses effets un mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Le contrat de bail d’habitation du 5 juillet 2022 (article 6) stipule une clause résolutoire pour défaut de souscription d’une assurance. Le contrat de location de l’emplacement de stationnement (article 5) dispose que la résiliation est acquise de plein droit et poursuivie dans les mêmes conditions que celle du contrat de location de l’habitation.

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours visant la clause résolutoire du bail d’habitation a été signifié à Mme [V] [L] le 3 juillet 2024 par exploit de commissaire de justice.

Mme [V] [L] ne justifie nullement être assurée au titre des risques locatifs à l’époque de la délivrance du commandement, ni dans le mois qui a suivi pour le local d’habitation.

La clause résolutoire du bail d’habitation est donc acquise depuis le 3 août 2024. Les deux baux sont en conséquence résiliés à cette date, date à partir de laquelle la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Mme [V] [L] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Mme [V] [L] cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Mme [V] [L] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 4 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux pour le local d’habitation. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

S’agissant de l’emplacement de stationnement, la bailleresse indique avoir cessé la mise à disposition de l’emplacement de stationnement à compter du mois de septembre 2024, Mme [V] [L] ne sera en conséquence condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation que pour la période courant du 4 août 2024 au 31 août 2024, indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

La défenderesse n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La société VILOGIA produit un décompte indiquant que Madame [V] [L] reste lui devoir la somme de 6779,11 € arrêtée au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, au titre du local d’habitation.

Il convient de déduire de cette somme les frais de 186,98 euros, ceux-ci pouvant entrer, selon leur nature, dans les dépens.

Le décompte inclut également des pénalités appliquées au défaut de réponse de la locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 60,96 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par la société VILOGIA pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Madame [V] [L] sera donc condamnée à verser à la société VILOGIA la somme provisionnelle de 6531,17 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 septembre 2024, échéance de septembre 2024 inclue, assortie des interêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2129,97 euros, et sur le surplus à compter du 7 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer pour le local d’habitation, à l’exclusion des frais du commandement de payer pour l’emplacement de stationnement dans la mesure où l’intégralité des sommes aurait pu être réclamée dans un seul et même commandement.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société VILOGIA, Mme [V] [L] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au baux consentis le 5 juillet 2022, par la société VILOGIA, à Mme [V] [L] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 7] et l’emplacement de stationnement situé [Adresse 6] sur la commune de [Localité 15] sont réunies à la date du 3 août 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Mme [V] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Mme [V] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Mme [V] [L] à payer à la société VILOGIA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat du bail d’habitation s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 4 août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Mme [V] [L] à payer à la société VILOGIA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat du bail de l’emplacement de stationnement s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, à compter du 4 août 2024 et jusqu’au 31 août 2024 ;

Condamnons Madame [V] [L] à verser à la société VILOGIA la somme provisionnelle de 6531,17 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 septembre 2024, échéance de septembre 2024 inclue, assortie des interêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2129,97 euros, et sur le surplus à compter du 7 novembre 2024, date de l’assignation;

Condamnons Mme [V] [L] à verser à la société VILOGIA une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [V] [L] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonnée et prononcée par mise à disposition de la décision au greffe le 28 mars 2025,

La greffière, Le juge