TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00023 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MTU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01429

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 01 Septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société JRS IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Mathilde TERRÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : M1

ET :

La société NAILAB

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Vincent DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E0181

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail commercial en date du 28 février 2014, la société JRS IMMOBILIER a donné en location à la société NAILAB un local commercial situé [Adresse 6], à [Localité 5] (93), composé d’un bureau, d’un couloir privatif avec cabinet de toilettes et lave-mains et d’un emplacement de stationnement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros HT et d’une provision pour charges de 25 euros.

Puis, par avenant du 1er juillet 2020, la société bailleresse a mis à disposition de la locataire un local de stockage en mezzanine accessible par une porte communicante au bureau, partagé par moitié avec une autre société.

Il était convenu que le loyer mensuel serait dès lors porté à 475 euros, hors charges et taxe foncière.

Par la suite, par acte en date du 5 octobre 2023, la société JRS IMMOBILIER a fait délivrer à la société NAILAB un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour le paiement de la somme en principal de 2.178 euros.

Elle lui a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 novembre 2024 pour le paiement en principal de la somme de 11.575,20 euros.

Puis par acte délivré le 3 janvier 2025, la société JRS IMMOBILIER a assigné la société NAILAB devant le président du tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’article 11 du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers ;ordonner l’expulsion de la société NAILAB et tous occupants de son chef, sous astreinte ; condamner la société NAILAB au paiement de la somme de 11.757,22 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges et taxes impayés ; condamner la société NAILAB au paiement de la somme de 1.050 euros correspondant au dépôt de garantie, qui sera conservé par elle ;condamner la société NAILAB au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 700 euros par mois, charges et taxes en sus, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux ;condamner la société NAILAB à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui pourront être recouvrés en application des dispositions de l’article 699 du même code.

A l’audience du 13 mars 2025, à laquelle les deux parties ont comparu, l’affaire a été renvoyée à la demande du défendeur et pour leur permettre de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information à la médiation.

L’affaire a à nouveau été évoquée à l’audience du 28 avril 2025, puis à l’audience du1er septembre 2025, le médiateur ayant entre temps informé le tribunal que la médiation n’a pas pu aboutir à un accord.

À l’audience du 1er septembre 2025, la société JRS IMMOBILIER sollicite du juge des référés qu’il :

juge qu’il est compétent pour se prononcer sur l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de contestation sérieuse ; constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’article 11 du contrat de bail suite au non-paiement des loyers, charges et quotes-parts de taxe foncière par la société NAILAB par l’effet du commandement signifié le 6 novembre 2024 et rejette l’exception d’inexécution dont se prévaut la société NAILAB en ce qu’elle ne s’en est pas prévalue dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement, de sorte que la résiliation de plein droit est effective et, qu’en tout état de cause, aucun des manquements allégués ne justifierait son application ; rejette la demande d’octroi de délais de paiement de la société NAILAB et de suspension des effets de la clause résolutoire en ce que cette demande n’est pas justifiée ; ordonne en conséquence l’expulsion de la société NAILAB, ainsi que celle de tous occupants de son chef, hors des locaux situés [Adresse 4], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamne la société NAILAB au paiement de la somme de 11.757,22 euros à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et quotes-parts de taxe foncière impayés ; condamne la société NAILAB au paiement de 1.050 euros à titre provisionnel correspondant au dépôt de garantie en application de la clause résolutoire qui sera ainsi conservé par elle ; condamne la société NAILAB au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 700 euros mensuelle, charges et taxes en sus, à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à parfait délaissement ; rejette l’ensemble des demandes de la société NAILAB et notamment ses demandes reconventionnelles en ce qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses et ne sont aucunement justifiées par l’urgence, empêchant la réunion des conditions du référé et, qu’en tout état de cause, elles ne sont fondées ni en droit ni en fait ; condamne la société NAILAB à lui payer la somme de 4.000 euros et la condamner aux entiers dépens, en vertu des articles 699 et 700 du code de procédure civile.

En réplique au moyens soulevés en défense, la société JRS IMMOBILIER explique qu’elle ne s’est jamais engagée à monter et descendre le matériel de la société NAILAB dans la mezzanine, et que si un autre locataire a accepté de le faire, cela ne crée pas d’obligation à son égard.

Elle ajoute que le fait de ne plus pouvoir accéder à la mezzanine ne pouvait en tout état de cause pas la dispenser de payer le loyer du local principal.

Elle précise également que contrairement à ce que soutient la société défenderesse, l’espace de stockage en mezzanine est toujours à la disposition de la société NAILAB.

En réplique, la société NAILAB demande au juge des référés de :

débouter la société JRS IMMOBILIER de l’ensemble de ses prétentions au regard de la contestation sérieuse qu’elle soulève tenant au défaut de jouissance de la mezzanine dès lors que son matériel n’y est plus monté et descendu comme c’était le cas jusqu’en juillet 2023 ;condamner la société JRS IMMOBILIER à lui verser la somme de 9.311,34 euros correspondant à un trop versé au regard de la superficie réelle du local qui est de 15,32 m² et non 18 m² ;dire que la société demanderesse devra communiquer la régularisation des charges locatives pour les 5 dernières années, en procédant à une répartition entre les différents locataires en fonction du nombre de m² occupés par chacun ;dire que le montant de la taxe foncière dont il lui est demandé le paiement doit être déterminé sur la base de l’avis de taxe du [Adresse 3] et non sur celui du [Adresse 1], et doit être réparti entre les locataires, et ce pour les 5 dernières années ;dire qu’en l’absence de compteurs individuels d’eau et d’électricité, les charges correspondantes à ces dépenses ne sont pas dues par elle ;

dire que l’actualisation du loyer doit être effectuée en application de l’article 5.2 du contrat de bail ;dire que du fait des multiples manquements par la bailleresse de ses obligations, elle est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution ;condamner la société JRS IMMOBILIER à lui verser la somme de 24.757,10 euros au titre de la perte occasionnée par la vente en urgence et à vil prix du matériel qu’elle ne peut plus stocker ;condamner la société JRS IMMOBILIER à lui verser la somme de 4.050 euros représentant le coût du loyer de la mezzanine, entièrement vidée en date du 31 juillet 2023 dont elle n’a plus l’usage ;dire que la somme totale qui lui est due, soit 38.118,44 euros, doit venir en déduction de la somme de 11.757,22 euros appelée au titre des loyers, supprimant la réclamation formée à ce titre ;dire que le solde, soit 26.631,22 euros, constitue le montant de son préjudice direct, que le société demanderesse doit être condamnée à lui verser ;dire que la société JRS IMMOBILIER est redevable à son égard d’une indemnité de 25.000 euros destinée à rembourser son préjudice de jouissance ;dire que la société JRS IMMOBILIER, déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, lui remboursera la somme de 1.050 euros au titre du dépôt de garantie ;condamner la société JRS IMMOBILIER à lui verser la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi de délai de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle explique en substance qu’elle exerce une activité de prestataire de services informatiques, incluant notamment l’installation et l’entretien de matériel de reprographie, tels que des photocopieurs. Elle précise qu’elle a pris la décision de louer la mezzanine comme espace de stockage dès lors que Monsieur [N], gérant de la société JRS IMMOBILIER et également d’une autre société dont le personnel est présent dans l’entrepôt, avait accepté de monter et descendre son matériel au moyen d’un Fenwick. Elle ajoute que cette prestation consituait une condition substancielle de l’occupation de la mezzanine.

Elle ajoute qu’elle s’est acquittée du paiement du loyer et des charges pendant de nombreuses années mais qu’aujourd’hui la société JRS IMMOBILIER demeure sourde à ses réclamations et l’empêche, par ses remarques et interventions, de jouir des lieux loués.

Elle fait valoir qu’en réalité l’intention de la société bailleresse est qu’elle libère les locaux afin de les donner à bail à une nouvelle locataire qui s’est installée courant 2023 dans le bureau situé à côté du sien et qui occupe désormais la totalité du local de stockage.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de clause résolutoire et la demande de provision

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement de l’un quelconque des termes du loyer, de toute somme due par le preneur ou en cas d’inexécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance par le bailleur d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La société NAILAB soutient que la demande formée sur ce fondement par la société JRS IMMOBILIER se heurte à des contestations sérieuses.

Il convient de relever à cet égard d’une part que si la société NAILAB démontre que le matériel destiné à être stocké dans la mezzanine y a été transporté et en a été redescendu par des occupants des locaux avoisinants, il n’est établi aucune obligation en ce sens de la société bailleresse.

La société NAILAB ne peut dès lors invoquer un manquement de la société JRS IMMOBILIER à son égard lorsqu’il y a été mis fin, pas plus qu’elle ne peut lui imputer la vente du matériel qu’elle y stockait.

En outre, il résulte d’une attestation en date du 11 avril 2025 de la société IFAK que les travaux effectués dans la mezzanine ont notamment consisté en la division de la réserve en deux espaces distincts, et ce en accord avec la bailleresse et la société NAILAB, élément tendant à démontrer que la moitié de la mezzanine est à la disposition de la société défenderesse qui n’a jamais dénoncé la location sur ce point.

Dans ces conditions, il n’existe pas de contestation sérieuse sur le respect par la société bailleresse de son obligation de délivrance et par là sur l’obligation à paiement du loyer par la locataire.

Par ailleurs, s’agissant des accessoires du loyer, il convient de relever que par un courrier du 2 août 2024, le conseil de la société bailleresse a détaillé et justifié le calcul des charges et taxes, selon des calculs qui n’apparaissent pas infondés.

En outre, s’il est démontré que le bureau loué apparait dans le contrat de location comme mesurant 18 m² et que sa superficie est en réalité de 15,32 m², la société locataire ne démontre pas le préjudice qui en est résulté pour elle au regard de l’activité qu’elle y exerce, l’évaluation au métrage carré n’étant pas seule pertinente s’agissant d’un bureau.

Enfin sur le montant du loyer, il convient de relever que la société JRS IMMOBILIER continue d’appeler le loyer mensuel à hauteur de 475 euros HT et HC, sans augmentation.

Les contestations émises par la société NAILAB ne seront dès lors pas considérées comme sérieuses.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 6 novembre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 11.575,20 euros est demeuré infructueux, à défaut pour la société locataire de justifier avoir procédé au paiement de la somme due dans le délai requis.

Dès lors, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 7 décembre 2024.

Sur la demande de délais et la suspension de la clause résolutoire, il convient de relever que depuis 24 mois, la société NAILAB n’a procédé à aucun paiement. Il est rappelé que le locataire ne peut de son propre chef suspendre le paiement du loyer, à charge pour lui s’il estime que le bailleur ne respecte pas ses obligations, de consigner les sommes conventionnellement dues ou de saisir le tribunal judiciaire statuant au fond pour qu’il se prononce sur l’exigibilité des sommes dont le paiement lui est demandé.

Par ailleurs, la société NAILAB ne communique aucun justificatif de sa situation comptable et financière.

La demande de délais sera par conséquent rejetée.

L’obligation de la société NAILAB de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société NAILAB sans contrepartie causant un préjudice à la société JRS IMMOBILIER, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

La société JRS IMMOBILIER sollicite en outre le paiement de sommes fondées sur les dispositions du contrat de bail susceptibles d’être qualifiées de clause pénale (majorations de l’indemnité d’occupation et conservation du dépôt de garantie), de sorte qu’elles peuvent être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière du locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ces chefs de demandes.

La société NAILAB sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 11.575,20 euros, arrêtée à l’échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, quote-part de taxe foncière également incluse.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la société NAILAB sera également condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société JRS IMMOBILIER l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail au 7 décembre 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société NAILAB et de tous occupants de son chef, hors des locaux situés [Adresse 6], à [Localité 5] (93) ;

Condamnons la société NAILAB au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société NAILAB à payer à la société JRS IMMOBILIER la somme provisionnelle de 11.575,20 euros ;

Condamnons la société NAILAB à supporter la charge des dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société NAILAB à payer à la société JRS IMMOBILIER la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 09 OCTOBRE 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT