TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 25/564

AFFAIRE : N° RG 24/00077 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E3FSI

Jugement Rendu le 15 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. FRANCE SUD IMMOBILIER TRANSACTION

immatriculée au RCS de BEZIERS sous le N° 892 604 299

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 11]

[Localité 8]

Représenté par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [G]

né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 3]

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Représenté par Maître Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [C] [T] [B] [S]

[Date naissance 7] 1976 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 Juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 20 Octobre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2025 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [N] a, par l’intermédiaire de l’agence FRANCE SUD IMMOBILIER TRANSACTION (FSI), mis en vente une maison à usage d’habitation sis à [Localité 10], [Adresse 4].

La société France SUD IMMOBILIER TRANSACTION est une société spécialisée dans le secteur d’activité des agences immobilières.

Selon acte sous seing privé en date du 11 mai 2023, rédigé par l’agence FSI, le vendeur a signé un compromis de vente avec M. [R] [G] et Mme [C] [S], ces derniers s’engageant à acquérir le bien précité,

Le compromis de vente comprenait notamment les clauses suivantes :

— une clause de négociation au profit de l’agence immobilière FSI,

— une clause de condition suspensive relative à un financement par prêt bancaire restant à obtenir au profit de l’acquéreur,

— une clause pénale.

Le compromis de vente fixait la réitération authentique au plus tard le 11 juillet 2023.

En dépit des relances de l’agence immobilière FSI pour justifier du dépôt de la demande de prêt, les acquéreurs sont restés taisants.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 31 juillet 2023, le vendeur a mis en demeure les acquéreurs de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive en lui adressant les justificatifs y afférents.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 septembre 2023 l’agence FSI a mis en demeure les acquéreurs de lui verser les sommes dues au titre des diligences entreprises par ses soins.

Ce courrier étant resté sans réponse, l’agence FSI a décidé de s’en remettre à justice, par assignation du 4 janvier 2024.

Par ses dernières conclusions l’agence immobilière FSI demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 514-1 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

JUGER les demandes de la Société FRANCE SUD IMMOBILIER TRANSACTION recevables et bien fondées, et en conséquence :

JUGER fautif le comportement adopté par M. [R] [G] et Mme [C] [S] tendant à avoir omis d’entreprendre des démarches suffisantes afin d’obtenir un financement pour l’acquisition du bien dans le délai imparti,

JUGER que le comportement adopté par M. [R] [G] et Mme [C] [S] a causé un préjudice à la Société FRANCE SUD IMMOBILIER TRANSACTION,

JUGER que M. [R] [G] et Mme [C] [S] engagent leur responsabilité civile délictuelle,

Et en conséquence,

CONDAMNER in solidum M. [R] [G] et Mme [C] [S] à payer à la Société FRANCE SUD IMMOBILIER TRANSACTION la somme de 14.000 € en principal assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, soit du 21 septembre 2023, et ce jusqu’à parfait paiement, au titre du préjudice subi par ladite société tenant son comportement de nature à faire échec à la conclusion du contrat de prêt,

CONDAMNER in solidum M. [R] [G] et Mme [C] [S] à payer à la FRANCE SUD IMMOBILIER TRANSACTION la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTER M. [R] [G] et Mme [C] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

CONDAMNER in solidum M. [R] [G] et Mme [C] [S] à payer à la Société FRANCE SUD IMMOBILIER TRANSACTION la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum M. [R] [G] et Mme [C] [S] à payer à la Société FRANCE SUD IMMOBILIER TRANSACTION aux entiers dépens ;

Par ses conclusions en défense M. [R] [G] demande au tribunal de:

Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1193, 1224 et suivants et 1231-1 et suivants du Code civil ;

Vu le compromis de vente du 11 mai 2023,

Vu le courrier de BNP PARIBAS du 06 avril 2023,

DEBOUTER la SAS France SUD IMMOBILIER TRANSACTION de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la SAS France SUD IMMOBILIER TRANSACTION à payer à M. [R] [G] et Mme [C] [S] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mme [C] [S], régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2025.

MOTIVATION

La clause de négociation figurant dans le compromis de vente conclu entre M. [R] [G] et Mme [C] [S] et M. [L] [N] est intervenue au profit de l’agence immobilière FSI dans les termes suivants :

« NÉGOCIATION

Les présentes ont été négociées par l’agence FRANCE SUD IMMOBILIER TRANSACTION, sis à [Localité 8], [Adresse 11], carte professionnelle numéro [Numéro identifiant 2], préfecture de l’Hérault, Gérant [L] [N], à qui il sera dû une commission irrévocable non négociable, incluse dans le prix de vente, d’un montant de 14 000 € TTC à la charge du vendeur exclusivement suivant le mandat de vente numéro 15657 en date du 1/12/2022.

Étant ici précisé qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser à régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, la partie qui est en défaut pourra être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite et de recours en justice et sans préjudice, d’honorer la commission d’agence en intégralité à l’agence FRANCE SUD IMMOBILIER TRANSACTION».

Il sera observé que le signataire du compromis de vente M. [L] [N] s’est engagé exclusivement en tant que vendeur du bien immobilier et non en sa qualité de gérant de l’agence immobilière FRANCE SUD IMMOBILIER TRANSACTION négociatrice de la vente et rédactrice du compromis mais non cocontractante.

L’agence FSI, tiers au compromis de vente, agit sur la base de la responsabilité délictuelle.

Il est effectivement énoncé par une jurisprudence désormais constante que le tiers au contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Il peut être admis en l’espèce que, par la communication d’un simple courrier de sa banque non signé, daté de plus d’un mois avant la signature du compromis de vente et mentionnant seulement le dépôt d’une demande de prêt immobilier de 289 000 € alors en cours d’étude sans ensuite faire part de la décision intervenue, M. [R] [G] et Mme [C] [S] n’ont pas satisfait aux obligations contenues dans le paragraphe relatif à la condition suspensive de financement figurant au contrat.

Cette inexécution contractuelle a pu être préjudiciable pour l’agence FSI.

Cependant le dommage subi doit être certain et son quantum ne peut résulter de la seule mention au compromis de vente d’une créance de 14 000 € TTC en faveur du négociateur immobilier.

Faute de caractériser les éléments d’un préjudice réel qui dépendra notamment du maintien ou non du mandat de vente à l’agence FSI pour le bien immobilier concerné, de la nature de ce mandat, de la durée nécessaire pour obtenir une nouvelle offre d’achat et du prix de vente finalement obtenu, la demande d’indemnisation introduite ne pourra être que rejetée.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’agence FRANCE SUD IMMOBILIER TRANSACTION, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition par le greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,

DÉBOUTE la société FRANCE SUD IMMOBILIER TRANSACTION de ses entières demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société FRANCE SUD IMMOBILIER TRANSACTION aux entiers dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 15 Décembre 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Violaine MOTA Joël CATHALA

Copie à Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, Maître Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME