TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT CONTENTIEUX DU

28 Juillet 2025

MINUTE : 25/753

RG : N° RG 25/01187 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TUI

Chambre 8/Section 1

Rendu par Madame COSNARD Julie, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assistée de Madame MOURADI Siham, Greffière,

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET

DEFENDEUR :

S.C.I. CEFH

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Stéphane BAZIN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Madame COSNARD, juge de l’exécution,

Assistée de Madame MOUSSA, Greffière.

L’affaire a été plaidée le 30 Juin 2025, et mise en délibéré au 28 Juillet 2025.

JUGEMENT :

Prononcé le 28 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance du 31 août 2023, rendue à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à Epinay sur Seine et signifiée à la SCI CEFH le 30 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a notamment :

— condamné la SCI CEFH à procéder au rétablissement des lots 101 et 102 situés [Adresse 3] à Epinay sur Seine conformément à leur destination, dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, ceci dans un délai maximal de 60 jours ;

— condamné la SCI CEFH à faire libérer les parties communes, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, ceci dans un délai maximal de 60 jours.

Lesdites dispositions ont été confirmées par arrêt de la cour d’appel de Paris du 25 juin 2024, signifié à la SCI CEFH le 10 septembre 2024.

C’est dans ce contexte que, par acte du 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à Epinay sur Seine a assigné la SCI CEFH à l’audience du 3 mars 2025 devant le juge de l’exécution de la juridiction de céans aux fins de liquidation de l’astreinte.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 30 juin 2025 à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son conseil, reprend oralement ses conclusions visées par le greffe le jour-même et demande au juge de l’exécution de :

— condamner la SCI CEFH à lui payer la somme de 18 000 euros au titre de l’astreinte relative au rétablissement des lieux conformément à la destination des lots,

— condamner la SCI CEFH à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’astreinte relative à la libération des parties communes,

— la condamner à lui payer la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter la SCI CEFH de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI CEFH à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront les frais de constats d’huissier.

En défense, la SCI CEFH, représentée par son conseil, reprend oralement ses conclusions visées par le greffe le jour-même et demande au juge de l’exécution de :

— rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Localité 8],

— subsidiairement, fixer à de plus justes proportions le montant des astreintes liquidées,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de liquidation de l’astreinte provisoire

L’article L. 131-4 du même code précise que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant que lorsque l’obligation en cause est une obligation de faire, il appartient au débiteur de l’obligation assigné en liquidation, de prouver qu’il a exécuté l’obligation.

Il est également constant le juge qui liquide l’astreinte provisoire doit apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit, ainsi qu’apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

L’article 641 du code de procédure civile prévoit que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de l’ordonnance ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. À défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

En l’espèce, l’ordonnance du 31 août 2023 a été signifiée à la SCI CEFH le 31 octobre 2023.

Celle-ci avait donc jusqu’au 15 novembre 2023 pour faire libérer les parties communes et jusqu’au 30 décembre 2023 pour procéder au rétablissement des lots 101 et 102 conformément à leur destination, c’est-à-dire à un usage commercial, artisanal ou libéral, comme le relèvent aussi bien le juge des référés que la cour d’appel.

Or, elle ne justifie d’aucune diligence. Ainsi, si elle fait état du départ volontaire du preneur et de la conclusion de nouveaux baux, elle ne communique aucune pièce à ce titre. Par ailleurs, les photographies produites ne sont pas datées et ne permettent pas d’établir que les parties communes ont été libérées.

Au contraire, il ressort du procès-verbal de constat le plus récent, établi à la demande de la SCI CEFH le 6 novembre 2024, que les deux lots sont toujours occupés à usage d’habitation, le commissaire de justice notant la présence de tapis et de coussins au sol, de cuisines et de salles de bain.

Faute de preuve de l’exécution de ses obligations par la SCI CEFH, la liquidation de l’astreinte est fondée en son principe.

La SCI CEFH ne justifiant d’aucune diligence ni d’aucune difficulté particulière dans l’exécution de ses obligations, il n’y a pas lieu de minorer l’astreinte pour ce motif.

Enfin, compte tenu du délai de bientôt deux ans écoulé depuis l’ordonnance de référé et de l’existence d’un arrêté d’insalubrité pris en raison de l’occupation des lieux litigieux, le montant de l’astreinte est proportionné à l’enjeu du litige.

En conséquence, il convient de liquider l’astreinte aux sommes de 18 000 euros s’agissant de l’obligation de mise en conformité de la destination des lots 101 et 102 et de 6000 euros s’agissant de l’obligation de libération des parties communes et de condamner la SCI CEFH à verser ces sommes au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à Epinay sur Seine.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article L121-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages-intérêts en cas de résistance abusive.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le défaut d’exécution de ses obligations par la SCI CEFH entraîne pour le syndicat des copropriétaires un préjudice de jouissance, s’agissant des parties communes, ainsi qu’une situation d’insalubrité. Compte tenu de cette résistance abusive, la SCI CEFH devra payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice.

Sur les autres demandes

a) Sur les dépens de la présente instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par ordonnance motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI CEFH, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

b) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI CEFH, condamnée aux dépens, sera tenue de verser au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à Epinay sur Seine, une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 3000 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement public, contradictoire et en premier ressort :

LIQUIDE l’astreinte provisoire prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny par ordonnance du 31 août 2023 à la somme de 18 000 euros s’agissant du rétablissement des lots 101 et 102 conformément à leur destination et à la somme de 6000 euros s’agissant de la libération des parties communes ;

CONDAMNE la SCI CEFH à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à Epinay sur Seine ces sommes de 18 000 euros et 6000 euros ;

CONDAMNE la SCI CEFH à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à Epinay sur Seine la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI CEFH aux dépens,

CONDAMNE la SCI CEFH à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à Epinay sur Seine la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à [Localité 7], le 28 juillet 2025

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXÉCUTION

Siham MOURADI Julie COSNARD