TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/00049 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IVOZ

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 02 Avril 2025

[X] [E]

C/

[O] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Louise BENNETT – 128

M^e Sylvain NAVIAUX

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Louise BENNETT – 128

M^e Sylvain NAVIAUX

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [E]

né le 04 Février 1951 à CHERBOURG (50100), demeurant La Sapée – 32 Chemin du Val Marin – 14800 TOURGEVILLE

représenté par M^e Sylvain NAVIAUX, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [F]

né le 24 Décembre 1982 à LANNION (22300), demeurant 34 Rue de CHEUX – Résidence les Aubépines – 14000 CAEN

représenté par M^e Louise BENNETT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 128

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 07 Mai 2024

Date des débats : 28 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 02 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 août 2021, M.[X] [E] a donné à bail à M.[O] [F] un immeuble à usage d’habitation sis 34 rue de Cheux à Caen moyennant un loyer mensuel révisable de 491,06 euros outre les charges.

Par acte du commissaire de justice en date du 7 avril 2023, M.[X] [E] a fait délivrer à M.[O] [F] un commandement de payer la somme de 550,70 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Ce commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, M.[X] [E] a fait assigner M.[O] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Caen par acte du commissaire de justice en date du 19 octobre 2023 afin de voir :

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M.[O] [F], de ses biens et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M.[O] [F] au paiement :

* de la somme de 1811,23 euros correspondant au montant des arriérés de loyers, et des charges à la date du 3 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer et charges en cours de la résiliation du bail jusqu’à son départ des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

* d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

* d’une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 20 octobre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ses dernières écritures n°2, M.[O] [F] a conclu :

A titre principal,

— au débouté des demandes de M.[X] [E],

— au constat qu’il n’est plus dans les lieux,

— à la condamnation de M.[X] [E] au paiement de la somme de 30 euros au titre du trop-perçu s’agissant des loyers des mois de janvier et avril 2024,

— à la condamnation de M.[X] [E] au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire,

— au constat que M.[X] [E] n’a pas rendu le dépôt de garantie d’un montant de 466 euros,

— à la déduction de cette somme des condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre,

— à l’octroi des plus larges délais de paiement pour régler la dette locative,

En tout état de cause,

— à la condamnation de M.[X] [E] au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— au rejet des demandes de M.[X] [E], notamment la demande de dommages et intérêts,

— à la condamnation de M.[X] [E] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions n°3, M.[X] [E] a demandé :

— le constat du départ des lieux de M.[O] [F],

— la condamnation de M.[O] [F] au paiement de la somme de 2401,73 euros,

— la condamnation de M.[O] [F] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de son préjudice moral,

— le constat que M.[O] [F] a communiqué une pièce n°1, en l’espèce, un état des lieux d’entrée falsifié par sa mère,

— qu’il lui soit donné acte de ce qu’il se réserve le droit de déposer plainte pour faux et usage de faux,

— le débouté des demandes de M.[O] [F],

— le rappel que l’exécution provisoire est de droit,

— la condamnation de M.[O] [F] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 28 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, les parties, représentée par leur avocat, ont maintenu les termes de leurs écrits auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 446-2 du code de procédure civile, le juge statue sur les prétentions récapitulées au dispositif des écritures, dès lors qu’aucune prétention orale nouvelle n’a été présentée lorsque la représentation des parties n’est pas obligatoire.

Les mentions tendant à voir constater ou dire et juger figurant au dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus un récapitulatif des moyens développées par les parties, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Il n’y a plus lieu de statuer sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire puisque M.[O] [F] a quitté les lieux le 6 mai 2024.

Sur la condamnation de M.[O] [F] au paiement de la somme de 2401,73 euros :

Sur le montant du loyer

Il n’est pas contesté que le contrat de bail du 28 août 2021 comporte, à la rubrique relative au montant du loyer, une rature manuscrite sur le montant initial de 466 euros, qui passe à 474 euros.

Le contrat est signé paraphé et signé par M.[O] [F] qui a cependant toujours payé la somme de 466 euros.

M.[G] [M], mandaté par M.[X] [E] pour la visite des lieux et l’établissement du contrat, atteste qu’il s’est aperçu de l’erreur sur le prix du loyer, qu’il en a informé le bailleur, lequel lui a demandé de rectifier le contrat et que M.[O] [F] a accepté le montant de 474 euros.

La mère de celui-ci ne conteste pas avoir conseillé à son fils d’accepter le montant rectifié du loyer “ pour ne pas faire de vagues ” alors même que M.[O] [F] lui faisait part de son mécontentement.

Dès lors, en application stricte du contrat, il convient de retenir, au titre du montant initial du loyer, la somme de 474 euros.

Sur la révision du loyer

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 24 mars 2014 et applicable aux logements non meublés, dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit bien une clause de révision du loyer calculée en fonction de l’indice de référence des loyers, étant précisé que cette indexation ne peut concerner que le loyer mais pas les charges.

Il est établi que le 5 octobre 2022, M.[X] [E] a adressé à M.[O] [F] un courrier l’informant du nouveau montant du loyer après indexation, manifestant ainsi sa volonté de réviser le loyer à compter de septembre 2022.

Pour la période suivante, soit à compter de septembre 2023, le courrier en date du 3 septembre 2023 adressé par M.[X] [E] à M.[O] [F] l’informant du nouveau montant du loyer caractérise également la volonté du bailleur de procéder à l’indexation du loyer.

M.[X] [E] peut donc prétendre à cette indexation.

En conséquence, au vu du décompte fourni par le bailleur, il y a lieu de condamner M.[O] [F] au paiement de la somme de 2401,73 euros au titre de l’arriéré de loyers et de son indexation, dont il convient de déduire la somme de 466 euros correspondant au dépôt de garantie, soit un solde de 1935,73 euros.

Sur la demande de délai de paiement

En l’absence d’éléments actuels sur la situation financière de M.[O] [F], lequel ne présente aucune proposition de règlement de la dette, la demande de délai est rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice moral du bailleur

Les contestations de M.[O] [F] tant sur le montant du loyer que sur son indexation, sa dénonciation des désordres de l’appartement pour lesquels il sollicite une réparation ne constituent ni une violation de ses engagements, ni une manifestation de mauvaise foi mais seulement une réponse aux réclamations présentées à son encontre.

Ce comportement ne saurait être constitutif d’un préjudice subi par le bailleur, lequel n’en justifie nullement.

La demande est rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance du locataire

Vu l’article 1719 du code civil,

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est en outre obligé :

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et, sans préjudice des articles 1721 du Code Civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués,

— de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

M.[O] [F] invoque des troubles de jouissance dus à des désordres affectant les volets électriques, les plaques de cuisson, la prise manquant à l’extrémité du câble métallique, l’absence de doubles des clefs, la présence de fils dénudés sous l’aération de la cuisine ainsi que dans une chambre et dans la salle d’eau et précise que les volets n’ont été réparés que le 6 août 2022 et qu’il a lui-même procédé au raccordement des plaques de cuisson.

Il se plaint aussi de l’humidité du logement ainsi que des conséquences d’un dégât des eaux survenu en novembre 2021 qui l’a contraint à faire sa vaisselle dans un seau et à évacuer l’eau dans les toilettes pendant 3 mois.

Il verse au débat les échanges de sms avec le bailleur qui n’a proposé aucune solution concernant la première série de désordres sauf à répondre qu’il subit les délais de commande pour la réparation des volets et à rétorquer à M.[O] [F] qu’il n’est pas responsable de la situation.

Le locataire a dû saisir le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Caen et son rapport en date du 3 janvier 2024 a conclu à la nécessité de travaux, lesquels ont été réalisés par le propriétaire, la conformité du logement avec les critères de décence ayant été vérifiée le 24 mai 2024, après le départ du locataire.

Le procès-verbal de constat versé au débat par M.[O] [F] qui relève un certain nombre de désordres ( humidité, absence de possibilité d’aération, fils électriques partiellement sans gaine) date du 17 avril 2024, soit avant la vérification de la conformité du logement mais plus de deux ans après l’entrée dans les lieux.

Il en résulte que M.[O] [F] a subi pendant 32 mois les désordres constatés par le commissaire de justice, outre les premiers problèmes rencontrés dés le début de la location ( volets, dégât des eaux ).

Il est ainsi justifié d’un préjudice de jouissance qui sera réparé par l’octroi d’une somme de 1500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé enfin qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d’office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l’écarter totalement ou partiellement, l’estimant incompatible avec la nature de l’affaire ou susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Sur les demandes accessoires et les dépens

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La charge des dépens sera supportée par moitié par les parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M.[O] [F] à payer à M.[X] [E] la somme de 1935,73 euros au titre de l’arriéré de loyers et de son indexation, après déduction du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M.[X] [E] à payer à M.[O] [F] la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que chacune des parties supporte la moitié des dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION