COUR D’APPEL DE [Localité 23]

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 18]

AFFAIRE N° RG 23/06787 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X3K2

N° de MINUTE : 25/00693

Chambre 7/Section 2

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

S.A. [17],

Immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le N°[N° SIREN/SIRET 7],

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par M^e Aude MANTEROLA,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : P0193

DEMANDEUR

C/

Maître [G] [A]

[Adresse 6]

[Localité 14]

représenté par M^e Marc PANTALONI,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : P0025

S.C.P. [G] [A] [1] [N] [Z] [B]

SCP notariale

Immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le N° [N° SIREN/SIRET 4]

[Adresse 3]

[Localité 15]

représentée par M^e Marc PANTALONI,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : P0025

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats

Président : Madame Christelle HILPERT, Première vice-présidente

Assesseurs : Madame Mechtilde CARLIER, Juge

Madame Dieynaba-Sophie BOUSSO-SALL, Juge

Assistées aux débats de : Madame Camille FLAMANT,

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 19 Septembre 2025 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Christelle HILPERT, présidente de la formation de jugement, et Madame Mechtilde CARLIER et juges, assistés de M^me Madame Camille FLAMANT, greffier.

Madame Christelle HILPERT a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries. Elle a rédigé le jugement rendu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 Novembre 2025, contradictoirement par mise à disposition au greffe de la juridiction.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Christelle HILPERT, assistée de Madame Camille FLAMANT, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 2 juillet 2017, la [16] a consenti à Madame [D] [J], née le [Date naissance 10] 1972 à [Localité 25] (Russie), un prêt immobilier n° 2017A95WB1X d’un montant en principal de 300.000 euros, avec intérêts au taux contractuel de 1,70%, remboursable en 240 mensualités, destiné à l’acquisition d’un bien situé [Adresse 11] [Localité 23] (75).

Selon le compromis de vente du 6 juin 2017 présenté à la banque par Madame [D] [J], la vente du bien, appartenant à Monsieur [V] [M], devait être instrumentée par Maître [G] [A], notaire à [Localité 20] (93), pour la somme de 300.000 euros, avant le 6 septembre 2017, sous condition suspensive d’obtention du prêt.

Le 18 décembre 2017, la banque a reçu un courrier portant l’en-tête de l’étude notariale [G] [A] et [N] [T], notaires associés à [Localité 20] (93) et les références « Vente [O] / Mlle [J] ; Vos refs : Prêt Mlle [J] Prêt n° 2017A95WB1X », l’invitant à faire parvenir le montant du prêt en amont de la vente prévue le 22 décembre 2017.

Suite à ce courrier, la banque a procédé, le 21 décembre 2017, au virement de la somme de 300.000 € sur le compte de l’étude notariale de la SCP [G] [A] et [N] [T] ouvert dans les livres de la [19].

Les échéances du prêt étant demeurées impayées à compter du mois de novembre 2018 et la banque s’étant rendu compte que le prêt avait été accordé sur la base de faux renseignements, elle a, le 26 novembre 2019, prononcé son exigibilité anticipée.

Aucun règlement n’étant intervenu, la [16] a assigné Madame [J] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de la somme de 297.133,14 € correspondant au montant des sommes devenues exigibles, arrêtées au 1er septembre 2020.

Par jugement du 18 février 2022, dont il n’a pas été relevé appel, le tribunal judiciaire de Paris a débouté la [16] de sa demande en paiement, le tribunal jugeant que la banque ne rapportait pas la preuve de la fraude et du défaut de paiement allégués.

Parallèlement à ce jugement, alors qu’elle cherchait à prendre une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien objet du prêt, la banque a découvert qu’elle avait été victime d’une escroquerie, le bien objet du compromis du 6 juin 2017 situé à [Localité 23] n’ayant jamais été vendu à Madame [D] [J], née le [Date naissance 10] 1972 à [Localité 25] (Russie), mais la somme de 300.000 euros ayant servi à financer la vente, passée par devant Maître [G] [A], le 2 janvier 2018, d’un autre bien, situé à [Localité 24] (95), à une personne à l’identité différente, Madame [D] [J], née le [Date naissance 5] 1982 à [Localité 22] (Italie).

Soutenant que le notaire avait commis des négligences à l’origine de son préjudice, la [16], par actes de commissaire de justice des 30 juin et 7 juillet 2025, a fait assigner Maître [G] [A] et la SCP [G] [A] et [N] [T] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’engager leur responsabilité civile professionnelle.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 19 février 2025, la [16] demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— condamner solidairement Maitre [G] [A] et la SCP [G] [A] et [N] [T] à lui verser la somme de 297.133,14 euros arrêtée à la date du 1er septembre 2020 (à parfaire),

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle soutient que Maitre [G] [A] a commis des fautes à l’origine de son préjudice, en :

— affectant les fonds transférés par la banque pour l’acquisition d’un bien à l’aide d’un prêt à l’acquisition d’un bien payé comptant ;

— n’ayant pas sollicité de l’acquéreur une attestation de la banque justifiant de la provenance des fonds utilisés pour l’acquisition du bien payé comptant lors de la vente du 2 janvier 2018.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 20 janvier 2025, Maitre [G] [A] et la SCP [G] [A] et [N] Cuvillier-Hutin demandent au tribunal de :

— débouter la [16] de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à leur payer la somme de 5.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ils estiment qu’ils n’ont commis aucune faute dans le cadre de leur exercice professionnel.

Ils indiquent qu’en ce qui les concerne, Maître [A] a instrumenté à raison des pièces et des informations qui lui ont été fournies par le vendeur et l’acquéreur et notamment une autre promesse de vente sous seing privé en date du 10 octobre 2017, passée entre Madame [D] [J], née le [Date naissance 5] 1982 à [Localité 22] (Italie) et M. [F], propriétaire du bien de [Localité 24], sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 300.000 euros.

Ils expliquent avoir ainsi, lorsqu’ils ont été avisés par Madame [D] [J] de ce que les conditions suspensives étaient levées, établi le 18 décembre 2017 à l’attention de cette dernière un décompte financier mentionnant leurs coordonnées bancaires, aux fins de lui permettre d’obtenir la libération des fonds par son établissement bancaire, ce document visant cependant la « VENTE [F]/[J] ».

Ils estiment que les documents en leur possession ne présentaient aucune anomalie et qu’ils n’appelaient donc pas de vérification particulière.

En particulier, si le compromis de vente du 10 octobre 2017 passé entre Madame [D] [J] et M. [F] contenait bien une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 300.000 euros, ils soulignent toutefois que le compromis précisait aussi que l’acquéreur avait l’intention de réaliser le financement de l’acquisition « entièrement de ses fonds personnels et assimilés », ce qui justifie à leurs yeux le fait de ne pas avoir détecté d’anomalie lorsque la vente passée le 2 janvier 2018 s’est faite au comptant.

Ils précisent par ailleurs que s’ils n’ont pas demandé à Madame [D] [J] de leur transmettre une attestation de la banque justifiant de la provenance des fonds, comme indiqué dans leur décompte financier, c’est parce que les banques – et en particulier la [16] – ne transmettent jamais en pratique une telle attestation, estimant que celle-ci ne présente pas d’intérêt, dans la mesure où les notaires, en cas de soupçon, doivent rechercher, conformément à l’article L 561-2 du code monétaire et financier, non la provenance des fonds mais leur origine, dont seuls les intéressés peuvent attester, la banque n’en étant que dépositaire.

Au contraire, ils estiment que c’est la banque qui a commis des négligences à l’origine de son préjudice, en n’opérant aucune vérification préalablement à la demande de transfert de fonds qui a été faite par le courrier du 18 décembre 2017, lequel était manifestement un faux, et qui aurait dû alerter son attention du fait :

— de sa transmission directement par Madame [D] [J] et non par l’étude notariale,

— de la proximité entre la demande de transfert de fonds le 18 décembre et la date indiquée de la signature de la vente le 22 décembre,

— de l’absence de référence d’un numéro de dossier ouvert en l’étude au-delà de l’indication des parties la vente,

— du renvoi à la signature d’un acte de prêt,

— de l’absence de décompte financier au titre de la demande de transfert,

— de l’absence de signature de la lettre.

Si par extraordinaire, une faute devait être retenue à leur égard, ils estiment :

que la banque ne justifie pas de son préjudice dans son quantum, aucun décompte n’étant produit des sommes laissées impayées, que la banque, qui a assigné l’acquéreur devant le tribunal judiciaire de Paris à une adresse qu’il savait ne pas être la sienne ( à savoir au [Adresse 12]) ne justifie d’aucune action de nature à recouvrer les fonds ou à en garantir le recouvrement possible, que le préjudice se trouve caractérisé à raison de la perte de chance de pouvoir assurer le recouvrement de sa créance, laquelle ne saurait équivaloir au montant des sommes restant dues dont le montant n’est ni établi ni garanti.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2025.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 19 septembre 2025.

M^me Christelle Hilpert, première vice-présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité professionnelle du notaire, sur le fondement de ce texte, implique la démonstration qu’il a commis une faute ayant causé un préjudice.

S’agissant des diligences du notaire, celui-ci est tenu de procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité des actes qu’il instrumente, mais n’est tenu qu’à procéder aux investigations raisonnables et suffisantes, sauf en cas d’éléments de nature à éveiller des soupçons quant à l’existence d’une situation irrégulière, auquel cas il est soumis à un devoir d’investigation et de contrôle renforcé.

S’agissant des obligations de vigilance imposées au notaire par les articles L. 561-1 à L. 561-50 du code monétaire et financier (dite réglementation LCB-FT), celles-ci ont pour seule finalité la détection de transactions portant sur des sommes provenant du trafic de stupéfiants ou d’activités criminelles organisées, ainsi que leur signalement aux autorités compétentes. Le notaire n’est ainsi tenu à un contrôle de l’origine des fonds qu’en cas de soupçon ou de risque dit « renforcé », c’est à dire lorsque l’opération présente un caractère particulièrement complexe et que les circonstances l’entourant ne permettent pas d’exclure tout soupçon sur la provenance des sommes en cause. En tous les cas, un tiers ne peut se prévaloir de l’inobservation par le notaire de ses obligations au titre de la réglementation [21] pour lui réclamer des dommages et intérêts.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les parties, que Me [G] [A] a été destinataire d’un compromis de vente sous seing privé en date du 10 octobre 2017 passé entre Madame [D] [J], née le [Date naissance 5] 1982 à [Localité 22] (Italie) et M. [U] [F], propriétaire du bien, portant sur un appartement sis [Adresse 8] à [Localité 24] (95). Le compromis prévoyait le financement de l’acquisition pour un coût total de 300.000 euros à l’aide de fonds personnels ou assimilés de l’acquéreur, outre la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts pour le financement de l’acquisition.

Le 18 décembre 2017, la SCP notariale [G] [A] et [N] [T] adressait à Madame [D] [J] le décompte financier de la vente à intervenir le 27 décembre suivant, l’invitant à bien vouloir faire établir par sa banque un virement d’un montant de 300.000 € à porter au crédit du compte de la SCP notariale au minimum trois jours avant la date de la signature, les coordonnées bancaires de la SCP étant annexées.

Le courrier attirait également son attention sur « le fait que l’envoi d’un virement, lorsqu’il ne résulte pas d’un prêt bancaire, doit être accompagné d’une attestation de provenance de fonds émettrice du virement. »

Le 21 décembre 2017, la [16] procédait au virement de la somme de 300.000 € sur le compte de la SCP notariale [G] [A] et [N] [T].

Le 02 janvier 2018, Maître [G] [A] réalisait la vente du bien sis [Adresse 9] [Localité 24] (95) au profit Madame [D] [J], celui-ci étant payé « comptant ce jour, ainsi qu’il résulte de la comptabilité de l’office notarial dénommé en tête des présentes au vendeur, qui le reconnait et lui en consent quittance sans réserve ».

Il résulte ainsi des éléments susvisés que la vente passée le 2 janvier 2018 par Me [G] [A] l’a été conformément au compromis de vente du 10 octobre 2017, l’identité de Mme [D] [J] étant en particulier strictement identique à celle visée dans le compromis.

La vente a été payée au comptant, cet élément ne paraissant cependant pas contradictoire avec les éléments du compromis, qui mentionnaient la possibilité d’un financement à l’aide de fonds personnels ou assimilés de l’acquéreur.

De même, compte tenu de la concordance entre le montant du virement bancaire attendu préalablement à la vente prévue le 27 décembre 2017 d’une part, de la chronologie entre la remise du décompte financier à Mme [D] [J] le 18 décembre 2017 et le virement intervenu le 21 décembre 2017 d’autre part, ce virement ne présentait aucune anomalie apparente de nature à justifier des investigations complémentaires de la part du notaire.

En outre, il ne saurait être reproché au notaire d’avoir procédé à la vente sans avoir attendu la transmission par Mme [D] [J] d’une attestation de la banque justifiant de la provenance des fonds utilisés pour l’acquisition du bien payé comptant lors de la vente du 2 janvier 2018.

En effet, s’il est fréquent qu’au titre de la réglementation [21], les notaires sollicitent de la part des acquéreurs, dans le cadre de ventes immobilières financées par des fonds personnels, une attestation de provenance des fonds auprès de la banque de ces derniers, cette attestation est

dénuée d’intérêt, seule l’origine des fonds, en cas de soupçon ou d’opération complexe, devant être recherchée par le notaire auprès de l’acquéreur. La banque, qui est en effet uniquement dépositaire des fonds, ne saurait établir une telle attestation.

C’est d’ailleurs la position de la [16], comme en témoigne un exemplaire versé aux débats de la notice que cette dernière remet à ses clients pour s’opposer à d’éventuelles demandes des notaires sur la provenance des fonds en cas de financement d’une acquisition immobilière par l’intermédiaire de fonds personnels.

L’existence d’une faute de la part du notaire n’étant pas démontrée, la [16] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, sans qu’il soit besoin d’examiner l’existence d’un éventuel préjudice en lien direct et certain avec cette dernière.

SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la [16] sera condamnée aux dépens.

Supportant les dépens, elle sera condamnée à payer à Maitre [G] [A] et à la SCP [G] [A] et [N] [T] la somme totale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de se demande sur ce fondement.

Enfin, au regard de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire,

DÉBOUTE la [16] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la [16] aux dépens ;

CONDAMNE la [16] à payer à Maitre [G] [A] et la SCP [G] [A] et [N] [T] la somme totale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la [16] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier.

Le Greffier Le Président

Camille FLAMANT Christelle HILPERT