Du 11 juillet 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00389 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2D2Z

[J] [M], [K] [U]

C/

[H] [T], [E] [B] [T]

— Expéditions délivrées à

M^e Thierry FIRINO MARTELL

— FE délivrée à M^e Thierry FIRINO MARTELL

Le 11/07/2025

Avocats : M^e Thierry FIRINO MARTELL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [M]

né le 06 Août 1979 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [K] [U]

née le 23 Octobre 1979 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [T]

né le 01 Mai 1995 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Adresse 8] [Adresse 13]

[Localité 2]

Absent

Madame [E] [B] [T]

née le 31 Janvier 1997 à [Localité 16] (CHYPRE)

[Adresse 6]

[Adresse 8] [Adresse 13]

[Localité 2]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date des 26, 28 et 29 juillet 2024, Monsieur [J] [M] et Madame [K] [U] ont donné à bail à Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] un logement situé [Adresse 5] [Adresse 15] [Adresse 12] à [Localité 9] moyennant un loyer initial de 553 euros et 60 euros de charges ainsi qu’un emplacement de stationnement n°31 situé à la même adresse, moyennant un loyer initial de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, Monsieur [J] [M] et Madame [K] [U] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.956,00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, Monsieur [J] [M] et Madame [K] [U] ont assigné Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 mai 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, PRONONCER la résiliation du bail à usage d’habitation et du bail à usage d’emplacement de stationnement pour défaut de paiement des loyers dans les six semaines du commandement, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [H] [T] et de Madame [E] [B] [T] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous leur toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la [Localité 14] Publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R412-1 à R 412-4 du Code des Procédures d’Exécution ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.068,40 € au titre des loyers afférents au logement et 193,60 € au titre de l’emplacement de parking, sommes arrêtées au 4 février 2025 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil à compter de la délivrance du commandement du 23 décembre 2024 ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 décembre 2024, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir ;

— ORDONNER que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

L’affaire a été débattue à l’audience du 9 mai 2025.

Lors de l’audience du 9 mai 2025, Monsieur [J] [M] et Madame [K] [U], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.430,34 euros au titre du logement et 273,60 euros au titre de l’emplacement de stationnement au 16 avril 2025 et confirment les termes de leur demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] n’ont pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 9 mai 2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 24 décembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Or, le bail relatif à l’emplacement de stationnement n°31 conclu entre Monsieur [J] [M] et Madame [K] [U] et Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] prévoit que la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Dans la mesure où le bail relatif à l’emplacement de stationnement est accessoire au bail relatif au logement, il convient d’appliquer l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à l’emplacement de stationnement n°31 loué par Monsieur [J] [M] et Madame [K] [U] à Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] et ainsi de prévoir que les locataires disposaient d’un délai de six semaines pour régler leur dette résultant du bail relatif à l’emplacement de stationnement et non d’un délai d’un mois.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [J] [M] et Madame [K] [U] ont fait signifier à Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.956,00 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 23 décembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 23 décembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu des clauses de résiliation contractuelles qu’il y a lieu de constater à la date du 4 février 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir des clauses de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 4 février 2025.

Dès lors, Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 4 février 2025, ce qui constitue pour Monsieur [J] [M] et Madame [K] [U] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux.

Sur la demande d’astreinte :

L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [J] [M] et Madame [K] [U] produisent deux décomptes actualisés, selon lesquels leur créance s’établirait à la somme de 4.430,34 euros concernant le logement et 273,60 euros concernant l’emplacement de stationnement à la date du 16 avril 2025.

Cependant, le décompte relatif au logement intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (135,94 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] seront donc condamnés au paiement de la somme de 4.568,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 16 avril 2025 – échéance du mois d’avril 2025 incluse. Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (653 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité :

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.

En l’espèce, Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] sont mariés.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de solidarité.

Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application des clauses de solidarité insérées dans les contrats de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T].

Il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des frais d’exécution à venir, qui sont régis par les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] à verser à Monsieur [J] [M] et Madame [K] [U] la somme de 250 euros.

Aux termes de l’article 489 du Code de procédure civile « En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. ». Monsieur [J] [M] et Madame [K] [U] ne justifient par aucun élément qu’il soit nécessaire de mettre à exécution la présente ordonnance sans la faire signifier de sorte que leur demande d’ordonner que l’exécution aura lieu au seul vu de la minute sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 4 février 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] [Adresse 15] [Adresse 12] à [Localité 9] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°31 situé à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (653 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] à payer à Monsieur [J] [M] et Madame [K] [U] la somme de 4.568,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 16 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] à payer à Monsieur [J] [M] et Madame [K] [U], à compter du 1er mai 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [E] [B] [T] à payer à Monsieur [J] [M] et Madame [K] [U] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION