TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 AVRIL 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00015 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6OQ

Minute : n° 25/135

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.A.R.L. [Adresse 8] prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Julie MIOT, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Marine SZYDLOWSKI, avocat au barreau de VALENCE

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [C]

né le 10 Février 1958 à [Localité 9] (ALGERIE)

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Eric FORTUNET, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :07/04/2025

exécutoire & expédition

à :M^e MIOT

expédition à :M^e FORTUNET Eric

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 9 Janvier 2025 par la Sarl Hôtel du Parc à l’encontre de M [C] [Y] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Vu les conclusions N°1 déposées lors de l’audience du 17 mars 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la sarl [Adresse 8] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions en réplique déposées lors de l’audience du 17 mars 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de M [C] [Y] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties :

La SARL HOTEL DU PARC exploite, l’Hôtel du PARC et suivant une cession de droit au bail commercial du 13 novembre 2019, un hôtel situé [Adresse 2][Localité 7] [Adresse 1]).

Le propriétaire de ce local est Monsieur [C] [Y] qui exploitait précédemment l’hôtel.

Le requérant règle, en sa qualité de locataire, un loyer mensuel de 2000 € charges comprises.

En mars 2022, la SARL [Adresse 8] entreprend de réaliser par l’intermédiaire de la société A&B CONSTRUCTION des travaux d’embellissement.

Malheureusement dès le deuxième jour des travaux, le plancher d’une partie de l’hôtel s’effondre.

Une expertise judiciaire initiée par la SARL [Adresse 8] est intervenue et le rapport d’expertise définitif a été déposé par l’expert judiciaire le 22 novembre 2024.

La SARL HOTEL DU PARC a déjà eu à sa charge de payer les honoraires de l’expert mais aussi des frais de sécurisation du chantier puisque l’entreprise A&B construction est partie sans sécuriser le chantier.

A ce jour, la SARL [Adresse 8] a avancé plus de 50.000,00€ à valoir sur les travaux de reprise et de sécurisation du chantier.

La SARL HOTEL DU PARC a réglé ses loyers jusqu’au mois de décembre 2023. Elle devait arrêter le règlement des loyers à compter du 18 décembre 2023 ce qui justifiait la lettre de mise en demeure RAR du 15 mai 2024, mise en demeure qui fût renouvelée le 8 septembre 2024.

Un commandement de payer était délivré le 27 novembre 2024 pour un arriéré de 24 000,00 € ; la somme de 4 000,00 € doit aujourd’hui (27 janvier) être ajoutée à l’arriéré.

Un mois s’est écoulé sans réplique du preneur.

La Sarl [Adresse 8] indique en effet, qu’à partir du 1er janvier 2024, elle a dû choisir entre payer les loyers et payer les travaux qui vont lui permettre de reprendre son activité.

La sarl Hôtel du Parc demande ainsi au juge des référés de :

A titre principal :

— Ordonner la suspension du paiement des loyers dus à Monsieur [C] [Y] et ce jusqu’à ce que les travaux préconisés par l’expert judiciaire soient réalisés.

— Constater que la SARL [Adresse 8] justifie d’un motif légitime à demander la suspension de la clause résolutoire jusqu’à ce qu’une décision soit rendue au fond et au plus tard vingt quatre mois après l’Ordonnance à intervenir.

— Ordonner la suspension de la clause résolutoire jusqu’à ce qu’une décision soit rendue au fond et au plus tard 24 mois après l’Ordonnance à intervenir.

A titre subsidiaire:

— Juger que la SARL HOTEL DU PARC est fondée à solliciter le report de sa dette à vingt quatre mois après l’Ordonnance à intervenir.

En tout état de cause :

— Condamner Monsieur [C] [Y] à verser à la SARL [Adresse 8] la somme de 99.662,65 € à titre de provision sur les travaux à réaliser ;

— Condamner Monsieur [C] [Y] à verser à la SARL HOTEL DU PARC la somme de 8387 € à titre de provision pour le remboursement de la CFE ;

— Débouter monsieur [C] [Y] de l’ensemble de ses prétentions ;

— Condamner Monsieur [C] [Y] au paiement de la somme de 1800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner Monsieur [C] [Y] aux dépens.

Monsieur [Y] [C] demande quant à lui au juge des référés de :

Vu le rapport d’expertise de M [B],

Renvoyant la SARL [Adresse 8] à se pourvoir ainsi qu’elle avisera, mais donnant acte Monsieur [Y] [C] de sa demande reconventionnelle,

Juger en l’état irrecevable et en tout cas infondée, notamment du fait de l’absence d’appel en cause de la Société A&B CONSTRUCTION et de son assureur ALLIANCE, également du fait des contestations sérieuses relevées, la demande de condamnation de Monsieur [Y] [C] au paiement d’une provision de 35 737,39 euros,

Juger qu’il n’y a pas lieu à autorisation de suspendre le paiement des loyers et qu’il n’y a pas lieu à juger que le preneur justifierait d’un motif légitime à demander la suspension de la clause résolutoire, ni à autoriser le preneur à reporter le règlement de sa dette a vingt-quatre mois,

Juger qu’il n’y a pas lieu a suspension de la clause résolutoire,

Constater alors la résolution contractuelle du bail au 27 décembre 2024 – expiration du délai contractuel rappelé par commandement de payer – et ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL [Adresse 8], de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec si besoin était le concours de la force publique,

Condamner de ce chef la sarl Hôtel du Parc au paiement d’une provision de 32.000 euros sur loyers arriérés et fixer à 2.000 euros le montant de l’indemnité d’éviction dont elle sera redevable jusqu’à libération des lieux.

Réserver les droits de Monsieur [Y] [C] a indemnisation du préjudice subi en l’état de travaux malheureux ayant affectés la structure,

Juger en tant que de besoin qu’il y a contestations sérieuses relativement à une éventuelle responsabilité du bailleur au titre des travaux qui s’avèrent nécessaires selon rapport [B],

Condamner toutefois d’ores et déjà la SARL [Adresse 8] à payer à Monsieur [Y] [C], à titre provisionnel la somme de 200 000,00 euros permettant réalisation des travaux préconisés par l’expert [F] et validés par l’expert judiciaire [B],

Très subsidiairement,

Pour le cas ou par impossible suspension de la seule clause résolutoire serait envisagée,

Juger que la suspension ne pourrait dépasser un an,

Juger que la suspension sera soumise aux obligations pour la SARL HOTEL DU PARC :

— De payer ponctuellement tout à la fois le loyer ainsi que, sauf a parfaire, la somme mensuelle de 2 500,00 E correspondante à l’arriéré de loyers, en ce compris le mois février 2025,

— D’effectuer ou faire effectuer par telle entreprise qu’il lui plaira et sans contrôle d’un maître d’oeuvre la réalisation des travaux préconisés par l’architecte [F] et valides par l’expert judiciaire [B] sous un délai de six mois de la signification de l’ordonnance à intervenir,

Désigner tel Commissaire de Justice qu’il plaira à l’effet d’effectuer tous les deux mois une visite du chantier à l’effet de se faire remettre copie des situations de travaux et la justification des règlements provisionnels effectués et justifier ainsi à Monsieur [Y] [C] de l’avancement du chantier,

Juger que les frais et honoraires du Commissaire de Justice désigné devant être remboursés à Monsieur [Y] [C] sur présentation de justification,

Juger complémentairement que faute de respect par la SARL [Adresse 8] de ses obligations en matière de règlement des loyers et de l’arriéré dans les conditions qui auront été fixées et de réalisation des travaux dans les conditions qui seront fixées, la résolution du bail sera acquise avec toutes conséquences de droit et que l’expulsion pourra être ordonnée – sans possibilité de nouveau délai – sur nouvelle assignation en référé qui serait délivrée faute de libération des lieux,

Débouter la SARL HOTEL DU PARC de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et, reconventionnellement, la condamner sur le même fondement au paiement de la somme de 4 000,00 euros au profit de Monsieur [Y] [C],

PAR CES MOTIFS

Sur la demande de suspension du paiement des loyers et de suspension de la clause résolutoire formée par la sarl [Adresse 8],

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bail commercial dont est titulaire la sarl Hôtel du parc contient une clause résolutoire et le commandement de payer délivré le 27 novembre 2024 n’a pas été suivi d’effet. Par l’effet des stipulations contractuelles signées par les parties, la clause résolutoire est donc acquise.

La sarl demanderesse sollicite à la fois la suspension du paiement des loyers dus à M [C] [Y] jusqu’à ce que les travaux préconisés par l’expert soient réalisés mais aussi la suspension de la clause résolutoire jusqu’à ce qu’une décision soit rendue sur le fond et au plus tard 24 mois.

Il résulte du rapport de l’expert M [B], que les désordres ayant causé l’effondrement du plancher sont la conséquence de défauts d’entretien imputables :

— pour les défauts structurels au propriétaire des murs soit monsieur [C]

— pour les fuites qui ont entraîné le pourrissement des planchers, à l’exploitant de l’hôtel soit depuis 2019 à la Sarl [Adresse 8].

Monsieur l’expert ne relève pas de désordres pouvant être imputés à la société AB Construction mais considère qu’on peut lui reprocher d’avoir entrepris ces travaux sans autorisation administrative et de les avoir poursuivis, sans l’autorisation expresse du maître d’ouvrage après avoir constaté les graves vices qui affectaient des éléments structurels du bâtiment.

M [B] précise qu’avant de démarrer le chantier, la société AB Construction aurait dû :

— demander l’autorisation administrative pour que les travaux soient accordés ;

— suggérer à madame [Z] de confier une mission de maîtrise d’œuvre à un professionnel qualifié pouvant établir un diagnostic et un cahier des charges précis.

Ce défaut de conseil a exposé la sarl [Adresse 8] à devoir entreprendre des travaux qui dépassent de loin son coût initial.

L’expert indique enfin page 63 de son rapport que les infiltrations qui ont pu se produire au cours du chantier n’ont pas pu entraîner le pourrissement des éléments structurels en bois comme il l’a constaté. Il faut selon lui de nombreux mois et même des années pour qu’une fuite entraîne le pourrissement du bois qu’il a constaté (alors qu’il n’a pas constaté la présence de mérules). Les fuites ont dû se produire bien avant l’intervention de la société AB Construction.

Il est constant que qu’avant réception des travaux de construction, tout désordre doit donner lieu à réparation et que tenu d’édifier un ouvrage exempt de vice, l’entrepreneur est débiteur envers le maître de l’ouvrage d’une obligation de résultat ; que l’architecte est tenu d’une obligation de moyen. Quelle que soit la qualification du contrat, tout professionnel de la construction est tenu, avant réception, d’une obligation de conseil et de résultat envers le maître de l’ouvrage dont il ne peut s’exonérer qu’en établissant l’existence d’une cause étrangère ;

Il se déduit de ces éléments que les deux parties au bail sont responsables de la survenance du dommage soit en qualité de maître d’ouvrage au moment des travaux soit pendant les années d’exploitation antérieures à 2019.

L’appréciation de la responsabilité des différents intervenants dans les désordres causés à l’immeuble objet du bail relève cependant des pouvoirs exclusifs du juge du fond et échappe à celle du juge des référés.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il est constant que le bailleur ne peut par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux dans les lieux loués s’affranchir de son obligation de délivrance.

Cependant, l’article 1719 oblige le bailleur à entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et non à reconstruire en cas de perte totale ou partielle. Il y a perte partielle dès que partie de la chose louée ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient ainsi impropre à l’usage auquel elle se destine.

Enfin, l’obligation continue d’entretien de l’article 1719 du code civil est distincte de l’obligation de réparer de l’article 1720, lequel ne vise que la réparation des accidents survenus en dehors de l’usure normale et que le bailleur ne peut connaître s’il n’en a pas été prévenu. Il appartient en conséquence au propriétaire de veiller de façon constante et sans même avoir été informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, à l’entretien de son immeuble, c’est à dire à la réparation de des outrages naturels du temps et de l’usure normale due à des éléments.

L’origine ancienne des infiltrations relève selon l’expertise de M [B] de la responsabilité du bailleur qui doit garantir à son preneur de jouir paisiblement du local commercial. Dès lors, ces infiltrations constituent un manquement du bailleur à son obligation d’entretien du bâtiment et ont rendu le local en partie impropre à son usage.

La sarl apparaît donc fondée à obtenir la suspension du loyers et charges du fait du non respect par le bailleur de son obligation de délivrance. Pour la même raison, elle est fondée à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’exception d’inexécution.

Il sera donc fait droit à ses demandes pendant une durée maximale de deux ans. Compte tenu de l’obligation de mise en état du local qui pèse en partie sur le bailleur, les demandes de visites d’un commissaire de justice et de surveillance du chantier présentée par M [C] seront rejetées.

Il convient ainsi de dire que faute de respect par la SARL [Adresse 8] de ses obligations en matière de règlement des loyers et de l’arriéré à l’expiration d’un délai de deux ans, la résolution du bail sera acquise avec toutes conséquences de droit et que l’expulsion pourra être ordonnée sans possibilité de nouveau délai sur nouvelle assignation en référé qui serait délivrée faute de libération des lieux.

Sur les demandes de condamnations provisionnelles de la Sarl hôtel du Parc

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le juge des référés peut allouer une provision à hauteur des sommes déterminées par l’expertise judiciaire, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette.

La sarl [Adresse 8] sollicite la condamnation de M [C] à payer la cotisation foncière dès lors puisqu’elle n’exploite plus l’hôtel et que ce dernier a omis d’informé le service des impôts du changement d’utilisation des locaux professionnels.

Cependant, la demanderesse ne justifie pas du montant qu’elle invoque et ne produit qu’un avis d’impôt 2024 pour la cotisation foncière des entreprises d’un montant de 4835 euros sans preuve de paiement alors qu’elle pouvait légitimement faire une réclamation. A défaut de rapporter la preuve d’un paiement, ce chef de demande sera rejeté.

La sarl Hôtel du Parc sollicite également le remboursement des frais de mise aux normes de l’hôtel pour un montant de 51374,29 euros tel que prévu par l’expert. Cependant ; la répartition des sommes entre les différents responsables du dommage relève de l’appréciation du juge du fond dès lors qu’ils ont concouru conjointement à sa survenance. Ce chef de demande provisionnelle se heurte ainsi à une contestation sérieuse et sera rejeté.

La sarl [Adresse 8] sera ainsi débouté de ses demandes complémentaires.

Sur les demandes reconventionnelles de M [C],

Sur le fondement des articles 834 et 834 du code de procédure civile, M [C] sollicite la condamnation du preneur à payer le coût des travaux retenus par l’expert [F] et ceux de la maîtrise d’oeuvre.

L’expert judiciaire a ainsi chiffré à la somme de 163 198,40 € TTC le coût des travaux plus la somme de 31 263,55 € TTC de frais de maîtrise d’oeuvre.

Cependant, compte tenu du partage manifeste des responsabilités et de l’absence de mise en cause de la société AB Construction et de son assureur ; cette demande provisionnelle se heurte à une contestation sérieuse et sera donc rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [C] qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la sarl [Adresse 8] qui a été contraint d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

Ordonnons la suspension du paiement des loyers dus à Monsieur [C] [Y] et ce jusqu’à ce que les travaux préconisés par l’expert judiciaire soient réalisés.

Disons que la sarl Hôtel du Parc justifie d’un motif légitime à demander la suspension de la clause résolutoire jusqu’à ce qu’une décision soit rendue au fond et au plus tard vingt quatre mois après la présente ordonnance,

Ordonner la suspension de la clause résolutoire jusqu’à ce qu’une décision soit rendue au fond et au plus tard vingt quatre mois après la présente ordonnance.

Disons que faute de respect par la sarl [Adresse 8] de ses obligations en matière de règlement des loyers et de l’arriéré à l’expiration d’un délai de deux ans, la résolution du bail sera acquise avec toutes conséquences de droit et que l’expulsion pourra être ordonnée – sans possibilité de nouveau délai sur nouvelle assignation en référé qui serait délivrée faute de libération des lieux,

Déboutons les parties de leurs demandes provisionnelles reconventionnelles ou complémentaires

Condamnons monsieur [C] [Y] à payer à la sarl Hôtel du Parc la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Monsieur [C] [Y] aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d’huissier nécessaires à la procédure (commandement de payer du 3 mai 2023, assignation en justice du 23 juin 2023),

Rejetons toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT