TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02230 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2A3A

Minute : 25/00087

S.C.I. BETA – IONONE

Représentant : M. [J] [L] (Gérant)

C/

Monsieur [K] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. BETA – IONONE

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Monsieur [J] [L], (Gérant)

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [M]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé prenant effet le 1er septembre 2020, la SCI BETA-IONONE a consenti à Monsieur [K] [M] un contrat de bail portant sur un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 6] à Villemomble (93250), moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 340 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 50 €, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 27 mars 2024, à Monsieur [K] [M] un commandement de payer la somme en principal de 5236,35€ arrêtée au 21 mars 2024 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 26 septembre 2024, la SCI BETA-IONONE a fait citer Monsieur [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

o constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation,

o ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [M] et celle de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

o condamner Monsieur [K] [M] au paiement :

? de la somme provisionnelle de 7 744,82 € , au titre des loyers et charges et accessoires impayés, arrêté au 5 septembre 2024 inclus, avec interêt au taux légal à compter de l’assignation,

? d’une indemnité journalière d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux occupés,

? de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu’un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 décembre 2024, la SCI BETA-IONONE, représentée par son gérant M. [J] [L], a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et a maintenu ses demandes initiales.

Monsieur [K] [M], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 11] par la voie électronique le 4 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI BETA-IONONE justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail à effet au 1er septembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 5236,35 €, arrêtée au 21 mars 2024.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2024.

L’expulsion de Monsieur [K] [M] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’article4 p) de la même loi dispose que sont réputées non écrites toutes clauses qui font supporter au locataire des frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Monsieur [K] [M] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 28 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d’habitation, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Le défendeur n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La SCI BETA-IONONE produit un décompte indiquant que Monsieur [K] [M] reste lui devoir la somme de 7744,82€, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Monsieur [K] [M], non comparant, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de la dette.

Toutefois, à défaut de justification de la « reprise de solde débiteur cabinet villa au 30/06/2022 » , la somme de 1354,35 euros sera déduite du montant réclamé. De même, ne seront pas admis les frais de relance pour un montant de 6,86 euros.

Monsieur [K] [M] sera donc condamné à verser à la SCI BETA-IONONE une somme provisionnelle de 6 383,61 € à valoir sur la dette locative due pour la période courant du 1er juillet 2022 au 24 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal à compter à compter du 26 septembre 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI BETA-IONONE, Monsieur [K] [M] sera condamné à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 1er septembre 2020, entre la SCI BETA-IONONE et Monsieur [K] [M] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Adresse 12] (93250) sont réunies à la date du 27 mai 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [K] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [K] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BETA-IONONE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Monsieur [K] [M] à payer à la SCI BETA-IONONE une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du 28 mai 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur [K] [M] à verser à la SCI BETA-IONONE la somme provisionnelle de 6 383,61 € à valoir sur la dette locative due pour la période courant du 1er juillet 2022 au 24 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal à compter à compter du 26 septembre 2024;

Condamnons Monsieur [K] [M] à verser à la SCI BETA-IONONE une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les autres demandes au surplus ;

Condamnons Monsieur [K] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 27 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge