TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11940 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4DNZ

Minute : 26/34

S.D.C. [Adresse 2]

Représentant : M^e Caroline JOURNO-NAÏM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2288

C/

Monsieur [R] [V]

Madame [H] [O] épouse [V]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 2],

représenté par son syndic, COYSEVOX ACTISYNDIC, SAS

[Adresse 3]

ayant pour avocat M^e Caroline JOURNO-NAÏM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [V],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [O] épouse [V],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [V] et Madame [H] [O] épouse [V] sont propriétaires de lots n°44 et n°161 au sein d’un immeuble situé au situé au [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 21 janvier 2025 distribuée le 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a mis en demeure Monsieur [R] [V] et Madame [H] [O] épouse [V] de régler la somme de 2 283,14 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [R] [V] et Madame [H] [O] épouse [V] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de la voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamnés solidairement au paiement des sommes de :

4 033,97 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété et appels de travaux arrêtés au 1er octobre 2025 (appel du 4ème trimestre 2025 + 2/3 appel ajustement avance trésorerie + 2/3 appel travaux adaptation globale RCP + 2/3 appel travaux curage général + 2/3 travaux remplacement des luminaires + fonds travaux Alur inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de la mise en demeure,1 568,56 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 200 euros à titre de dommages et intérêts,1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Monsieur [R] [V] et Madame [H] [O] épouse [V], cités à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

l’extrait de matrice cadastrale justifiant la qualité de propriétaire de Monsieur [R] [V] et de Madame [H] [O] épouse [V],le contrat de syndic,les procès-verbaux d’assemblées générales des 12 mars 2022, 10 septembre 2022, 24 juin 2023, 30 mars 2024, 29 juin 2024 et 28 juin 2025 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2025 et 2026,les attestation de non recours, les appels de fonds du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025,un décompte de charges au 1er octobre 2025,la mise en demeure du 21 janvier 2025.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Il est produit un décompte au 1er octobre 2025, reprenant les différents appels de charges et les paiements effectués par les défendeurs, pour un montant de 5 602,53 euros au 1er octobre 2025, 4ème trimestre 2025, 2/3 appel ajustement avance trésorerie, 2/3 appel travaux adaptation globale RCP, 2/3 appel travaux curage général, 2/3 travaux remplacement des luminaires et fonds travaux Alur inclus, dont la somme de 1 568,56 euros imputée pour frais, soit la somme due de 4 033,97 euros.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [V] et Madame [H] [O] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 4 033,97 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2025, 4ème trimestre 2025, 2/3 appel ajustement avance trésorerie, 2/3 appel travaux adaptation globale RCP, 2/3 appel travaux curage général, 2/3 travaux remplacement des luminaires et fonds travaux Alur inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 2 283,14 euros et du jugement sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi d’une somme de 1 568,56 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, ventilée comme suit :

30 euros « relance » les 21 novembre 2024 et 13 janvier 2025, soit 60 euros,308,56 euros « mise en demeure par avocat » le 29 janvier 2025, 120 euros « constitution dossier avocat » le 26 mai 2025,1 080 euros « provisions sur honoraires » : 780 euros le 29 avril 2025 et 300 euros le 9 mai 2025.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il sera relevé les éléments suivants.

Il est constant que les frais de « constitution de dossier » constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et non d’actes nécessaires au recouvrement de la créance qui n’ont pas à être supportés par le seul copropriétaire défaillant. Ils ne relèvent donc pas des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et seront donc rejetés.

S’agissant des frais de « relance », il s’agit de frais de mise en demeure nécessaires au recouvrement de la créance et dont il est justifié. Il sera retenu une mise en demeure par année civile, soit la somme de 60 euros.

S’agissant de la « mise en demeure par avocat », il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 21 janvier 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, ces frais constituent des honoraires d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, les frais de « provisions sur honoraires » seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le contrat de syndic est produit.

Il en résulte que le montant des frais relevant de l’article 10-1 s’élève à la somme de 60 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [V] et Madame [H] [O] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est de principe que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat des copropriétaires, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le demandeur expose que sa trésorerie est sérieusement obérée par la carence persistante de Monsieur [R] [V] et Madame [H] [O] épouse [V] qui le contraint à exposer des frais de procédure importants pour assurer le recouvrement de la dette.

Il ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Monsieur [R] [V] et Madame [H] [O] épouse [V] ont agi de mauvaise foi.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la solidarité

Il résulte des articles 1309 et 1310 du code civil que l’obligation à paiement d’argent est en principe divisible et que la solidarité des débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires. En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, laquelle est désormais admise et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété, force est de constater qu’il ne mentionne pas l’existence d’une telle clause.

En conséquence, Monsieur [R] [V] et Madame [H] [O] épouse [V], copropriétaires indivis, doivent dès lors être condamnés conjointement.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [V] et Madame [H] [O] épouse [V] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Au regard des justificatifs produits, il convient de condamner Monsieur [R] [V] et Madame [H] [O] épouse [V] à lui payer une somme de 1 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE conjointement Monsieur [R] [V] et Madame [H] [O] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 5] une somme de 4 033,97 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2025, 4ème trimestre 2025, 2/3 appel ajustement avance trésorerie, 2/3 appel travaux adaptation globale RCP, 2/3 appel travaux curage général, 2/3 travaux remplacement des luminaires et fonds travaux Alur inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 sur la somme de 2 283,14 euros et du jugement sur le surplus ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [R] [V] et Madame [H] [O] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 5] une somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [R] [V] et Madame [H] [O] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] » située [Adresse 5] une somme de 1 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [R] [V] et Madame [H] [O] épouse [V] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE