TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 MAI 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/02358 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XJU5

N° de MINUTE : 25/00352

S.C.I. CASAME

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Me [C], avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : G0115

DEMANDEUR

C/

S.A.R.L. [B]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Omar OUABBOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0108

Monsieur [F] [G] [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Abdelkarim BOUYAHIAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1134

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 3 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 20 juin 2021, la SCI Casame a donné à la société [B] mandat exclusif de vendre un bien sis [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis).

Suivant acte sous signature privée du 1er décembre 2021, la SCI Casame, en qualité de venderesse, a conclu avec M. [K], en qualité d’acquéreur, une promesse synallagmatique de vente se rapportant audit bien, moyennant le prix de 380 000 euros.

Il était prévu le dépôt d’un acompte à hauteur de 11 400 euros par l’acquéreur entre les mains du notaire.

Par acte d’huissier en date du 13 février 2023, la SCI Casame a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny M. [K] et la société [B] aux fins d’annulation de la promesse et d’indemnisation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 janvier 2024, la SCI Casame demande au tribunal de :

— prononcer la nullité de la promesse de vente signée entre les parties ;

— condamner in solidum M. [K] et la société [B] à payer la somme de 90 000 euros au titre du préjudice consécutif aux manœuvres dolosives ;

— condamner la société [B] à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

— condamner in solidum M. [K] et la société [B] à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, M. [K] demande au tribunal de :

— débouter la SCI Casame de ses prétentions ;

— à titre subsidiaire, condamner la société [B] à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— condamner la SCI Casame à payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, la société [B] demande au tribunal de :

— débouter la SCI Casame de ses demandes ;

— la condamner à payer la somme de 3 500 euros HT en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2024.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 3 mars 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 12 mai 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en annulation de la promesse et en réparation du préjudice procédant de réticences dolosives

Il résulte de la combinaison des articles 1130 et 1131 du code civil que le dol entraîne l’annulation du contrat.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, la SCI Casame soutient avoir été victime de réticence dolosive au motif qu’elle n’a pas été informée du défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire et de l’existence d’une procédure judiciaire relative au bien que l’acquéreur entendait vendre pour financer l’acquisition du bien objet de la promesse.

Cependant, il sera retenu, d’une part, que l’absence de versement d’un acompte ne peut, en aucun cas, fonder une réticence dolosive mais doit s’analyser en une inexécution contractuelle née postérieurement à la formation du contrat ; et d’autre part, que la promesse de vente a été formée sous la condition « de la bonne réalisation de la vente de M. [K] de son bien sis [Adresse 2] », qui doit s’analyser en une condition suspensive, peu important à cet égard que les parties l’aient insérée formellement comme « condition particulière », de telle sorte que la SCI Casame, qui a consenti à ce que la vente ne se réalise qu’à la réalisation cet événement futur et incertain, ne peut valablement alléguer que l’absence de procédure contentieuse relative à ce bien était une information déterminante de son consentement.

Le moyen tiré du dol est donc mal fondé et la SCI Casame sera déboutée de sa demande en annulation, ainsi que de sa demande en réparation du préjudice consécutif à la réticence dolosive alléguée.

Sur la demande en réparation du préjudice consécutif aux manquements de la société [B]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI Casame reproche à la société [B] de ne s’être pas assurée de l’état d’avancement de la vente du bien de M. [K] préalablement à la promesse.

Le tribunal n’identifie aucun manquement de la part de la société [B] dès lors qu’il n’est pas démontré que la société [B] avait connaissance ou qu’elle était en mesure de connaître l’existence de la procédure judiciaire existant entre la commune de Drancy et M. [K] et portant sur la fixation du prix du bien objet de la condition suspensive.

Partant, la responsabilité de la société [B] n’est pas engagée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

La SCI Casame sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI Casame sera condamnée à payer la somme de 2 000 euros à M. [K] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 3 000 euros à la société [B] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déboute la SCI Casame de ses demandes ;

Condamne la SCI Casame aux dépens ;

Condamne la SCI Casame à payer à M. [K] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Casame à payer à la société [B] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,