TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT CONTENTIEUX DU

28 Mai 2025

MINUTE : 25/500

RG : N° 25/01892 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XFN

Chambre 8/Section 2

Rendu par Monsieur UBERTI-SORIN Stephane, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assisté de Madame HALIFA Zaia, Greffière,

DEMANDEUR

Madame [C] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

assistée par M^e Raphaël DEUTSCH, avocat au barreau de PARIS – C2269

ET

DEFENDEUR

EST ENSEMBLE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Monsieur [I] [O], juriste contentieux, muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Monsieur UBERTI-SORIN, juge de l’exécution,

Assisté de Madame HALIFA, Greffière.

L’affaire a été plaidée le 14 Mai 2025, et mise en délibéré au 28 Mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé le 28 Mai 2025 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 octobre 2006, l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 5] a donné à bail à Monsieur [X] [F] et Madame [C] [N] un logement n°111 sis [Adresse 3], 1er étage gauche, escalier 1 moyennant un loyer mensuel initial de 397,60 euros, hors charges.

Par jugement rendu le 15 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil a :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 octobre 2006, entre l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 5] d’une part et Monsieur [X] [F] et Madame [C] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], à la date du 30 août 2023 mais en suspend les effets,

CONDAMNE Monsieur [X] [F] et Madame [C] [N] à payer solidairement à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 5] la somme de 4.940,51 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2023, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2023 incluse,

AUTORISE Monsieur [X] [F] et Madame [C] [N] à s’acquitter de la dette en plusieurs fois, en procédant 33 versements de 150 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que Monsieur [X] [F] et Madame [C] [N] devront justifier d’une assurance locative,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [F] et Madame [C] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [F] et Madame [C] [N] à payer in solidum à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 30 août 2023, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 4 décembre 2023, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 5],

CONDAMNE Monsieur [X] [F] et Madame [C] [N] à payer in solidum à l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 5] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [F] et Madame [C] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 29 juin 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 5] du surplus de ses demandes.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 septembre 2024, le bailleur a mis en demeure sa locataire d’avoir à lui payer la somme de 3.808,07 euros dans un délai de sept jours, à défaut de quoi la clause résolutoire serait acquise.

Par requête du 28 janvier 2025, Madame [C] [N] a sollicité une mesure de sursis à expulsion de 12 mois poursuivie en exécution du jugement précité, signifié le 12 février 2024, suivi d’un commandement de quitter les lieux délivré le 17 janvier 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 mai 2025 et la décision mise en délibéré au 28 mai 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, le conseil Madame [C] [N] a soulevé l’irrégularité du commandement de quitter les lieux en ce que la lettre de mise en demeure qu’a adressée le bailleur à sa cliente faisait état d’un délai de régularisation de 7 jours alors que le tribunal avait prévu un délai de 15 jours.

Le représentant de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT s’est opposé à la demande de nullité du commandement estimant que l’erreur matérielle dans le délai de régularisation laissé à sa locataire ne lui faisait pas grief dès lors que, dans les faits, elle avait bénéficié d’un large délai, le commandement n’ayant été délivré que le 17 janvier 2025.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à la requête précitée et, le cas échéant, aux dernières écritures des parties sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement de quitter les lieux

Conformément aux dispositions du l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Il est rappelé que la procédure d’expulsion engagée sans titre exécutoire est nulle, sans avoir à faire la preuve d’un grief. Il est également rappelé que lorsqu’un commandement de quitter les lieux a été délivré à l’occupant, il appartient au juge de contrôler que les conditions de mise en œuvre de l’expulsion étaient réunies au jour du commandement.

Enfin, aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

L’annulation prononcée par le juge entraîne l’anéantissement rétroactif de l’acte de procédure et prive tous les actes subséquents de leur efficacité.

En l’espèce, dans sa décision rendue le 15 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil a condamné Madame [C] [N] à payer au bailleur la somme de 4940,51 euros au titre de l’arriéré locatif et lui a octroyé un délai pour s’acquitter de sa dette en 33 mensualités de 150 euros, la première devant commencer le 10 du mois suivant la signification de la décision.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 septembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a adressé une mise en demeure à Madame [C] [N] en ces termes :

« Madame, Monsieur,

Nous avons le regret de constater que vous n’avez pas respecté les délais qui vous avaient été octroyés par le juge. Votre dette s’élève aujourd’hui à 3808.07 €.

Conformément au jugement rendu le 15 janvier 2024 vous êtes tenus de régulariser votre situation dans un délai de sept jours à réception de cette mise en demeure. A défaut, la clause résolutoire sera acquise. Et nous poursuivrons la procédure judiciaire en vue de votre expulsion.

Nous vous prions d’agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées. »

Il est rappelé qu’une mise en demeure de payer doit être suffisamment comminatoire et doit comporter le montant dû, le délai pour régulariser et la sanction encourue en cas de non-paiement.

En l’espèce, si la lettre du 19 septembre 2024 fait état d’une dette de 3.808,07 euros, ce montant n’est pas détaillé c’est-à-dire qu’il ne différencie pas les loyers concernés de l’arriéré locatif. Surtout, le délai pour procéder à la régularisation est erroné puisque mentionné comme étant de sept jours alors que le juge du fond avait prévu un délai de quinze jours.

L’absence de ces éléments fait nécessairement griefs puisque la mise en demeure adressée à la requérante ne lui permettait pas de régulariser sa situation à l’égard de son propriétaire, nonobstant le fait qu’elle conteste ne pas avoir respecté le moratoire octroyé par le juge du fond.

Par suite, à la date de délivrance du commandement de quitter les lieux, la clause résolutoire n’était pas acquise dans les conditions prévues par le jugement rendu le 15 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil de sorte que la défenderesse ne pouvait mener la procédure d’expulsion. Dès lors, le commandement de quitter les lieux est nul.

En conséquence, le commandement délivré à Madame [C] [N] le 17 janvier 2025 sera annulé avec toutes conséquences de droit, notamment sur les frais laissés à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT.

Par suite, la demande de délais pour quitter les lieux est sans objet.

Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT qui succombe supportera la charge des éventuels dépens.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

c) Sur les modalités d’exécution

La nature du litige rend nécessaire de déclarer la présente décision exécutoire au seul vu de la minute, en application des dispositions de l’article R. 121-17 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au Greffe,

PRONONCE la nullité du commandement de quitter les lieux concernant le logement n°111 sis [Adresse 3], 1er étage gauche, escalier 1, délivré à Madame [C] [N] le 17 janvier 2025 avec toutes conséquence de droit notamment sur les frais laissés à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire ;

DECLARE la présente décision exécutoire au seul vu de la minute ;

Ainsi jugé et prononcé au Palais de Justice de Bobigny le 28 mai 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXÉCUTION

Zaia HALIFA Stéphane UBERTI-SORIN