TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/08442 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5IJ

Minute : 25/101

S.D.C. [Adresse 9]

Représentant : M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Madame [U] [L] [B]

Monsieur [Z] [O]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Mars 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du tribunal judiciaire assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du tribunal judiciaire, assisté(e) de MadameSandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 9], demeurant Syndic: FONCIA CHADEFAUX LECOQ – [Adresse 4]

représentée par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [L] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [U] [L] [B] et Monsieur [O] [Z] sont propriétaires des lots n°217, 320,330 et 348 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier de justice en date du 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sis [Adresse 3] a fait signifier à Madame [U] [L] [B] et Monsieur [O] [Z] une sommation de payer la somme de 3217,18 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [U] [L] [B] et Monsieur [O] [Z] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de les voir condamner solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] les sommes de :

2.767,73 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 08 août 2024 (3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024,954,05 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024,1.500,00 à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 2920,95 euros au titre des charges arrêtées au 9 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, à la somme de 1111,87 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement et maintien ses autres demandes. Il s’oppose à l’octroi des délais de paiement.

Il expose que propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble susvisé, les défendeurs sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il précise avoir déjà obtenu un titre exécutoire à leur encontre. Il indique que leur compte individuel présente un solde débiteur de la somme de 2920,95 euros au titre des charges et 1111,78 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [U] [L] [B] et Monsieur [Z] [O] au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [Z] [O], présent à l’audience ne conteste pas le montant de la dette, mais celui des frais et des dommages et intérêts. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 300,00 euros par mois. Il indique avoir deux enfants mineurs. Il précise percevoir des indemnités chômage de 1800,00 euros par mois et Madame des revenus mensuels de 2400,00 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

Par note en délibéré autorisée, Monsieur [Z] [O] a communiqué un pouvoir régulier pour représenter Madame [U] [L] [B].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 22 juin 2023, du 22 mai 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires défaillants.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le règlement de copropriété prévoit expressément en sa page 57, section II, point I, la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [U] [L] [B] et Monsieur [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sis [Adresse 3] la somme de 2920,95 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 9 janvier 2025, échéance du 1er trimestre 20025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1111,87 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 10 mai 2024, d’une relance le 4 juin 2024, facturées respectivement à 48,00 et 37,00 euros conformément au contrat de syndic.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 25 juillet 2024, à hauteur de 154,6 euros, dont il est justifié.

En revanche, l’extrait de compte arrêté au 09 janvier 2025 fait apparaître un solde de 14,45 euros au titre des « intérêts de retard au 04/06/2024 », qui ne constitue pas des frais nécessaires au recouvrement, remboursables au syndicat des copropriétaires.

Il convient également de déduire la somme de 700 euros, soit (350 euros x 2) au titre des frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier et à l’avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient également de déduire la somme totale de 157,82 euros au titre du « suivi du dossier transmis à l’avocat » qui ne constituent pas de frais de nécessaires de recouvrement.

Il convient dès lors de condamner solidairement Madame [U] [L] [B] et Monsieur [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sis [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 239,66 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du débat que Madame [U] [L] [B] et Monsieur [Z] [O] qui ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 1er juin 2023 et que les causes dudit jugement n’ont pas intégralement réglées à ce jour. Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient dès lors de condamner solidairement Madame [U] [L] [B] et Monsieur [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sis [Adresse 3], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Z] [O] propose de payer de mensualités de 300 euros.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder aux défendeurs des délais afin de s’acquitter de la somme de 2920,95 euros dette en 9 versements de 300 euros et un dernier versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [U] [L] [B] et Monsieur [Z] [O] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Madame [U] [L] [B] et Monsieur [Z] [O] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [L] [B] et Monsieur [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sis [Adresse 3] la somme de 2920,95 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 9 janvier 2025, échéance du 1er trimestre 20025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [L] [B] et Monsieur [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sis [Adresse 3], la somme de 239,66 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [L] [B] et Monsieur [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sis [Adresse 3] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Madame [U] [L] [B] et Monsieur [Z] [O] à s’acquitter de leur dette de 2920,95 euros en 10 fois, en procédant à 9 versements de 300,00 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum Madame [U] [L] [B] et Monsieur [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sis [Adresse 3], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [U] [L] [B] et Monsieur [Z] [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT