PREMIERE CHAMBRE

16 Janvier 2025

N° RG 24/01426 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NUUD

72A

S.D.C. [Adresse 2]

C/

[P] [Z] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Localité 5] représenté par son syndic la société SEGINE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 642 032 130 dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 4]

représenté par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [Z] [W], demeurant [Adresse 1] [Localité 5], défaillant

— -==o0§0o==--

Monsieur [P] [Z] [W] est propriétaire des lots 46 et 105 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] (SDC [Adresse 2]), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, a fait assigner M. [W] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer les sommes de :

—  31 290,47 euros en principal, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 3 décembre 2019 sur la somme de 17 847,17 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus,

—  4 200 euros à titre de dommages-intérêts,

Il demande également d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code Civil, sa condamnation aux dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer, et à la somme de 2 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Assigné à domicile par acte déposé à l’étude, M. [W] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 12 septembre a fixé l’affaire au 21 novembre 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que M. [W] est propriétaire des lots n°46 et 105 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 décembre 2019, 20 juin 2019, 3 décembre 2019, 27 janvier 2021, 20 septembre 2021, 31 août 2023 et 4 mai 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et l’attestation de non recours concernant ces assemblées.

— un relevé de compte individuel détaillé,

— une sommation de payer la somme de 17 847,17 euros au titre de charges de copropriété du 3 décembre 2019, signifié a personne par acte d’huissier de justice,

— une lettre de mise en demeure avisé le 15 février 2024,

— le contrat de syndic.

* Sur les charges de copropriété

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.

Le relevé individuel de charges produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 26 660,92 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes antérieurs à l’exercice 2018. En conséquence, il ne peut solliciter aucune somme avant cette date en l’absence de ces pièces justificatives, les seuls appels de fonds étant insuffisants.

Au vu du relevé individuel de charges produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance d’un montant de 24 446,58 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2024 appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, déduction faite des sommes portées au crédit du compte du défendeur sur la période.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En outre, l’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit en outre que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire.

Aucun justificatif n’est produit pour la mise en demeure en date du 17 août 2017, la relance en date du 26 juin 2018, la lettre comminatoire du 17 août 2018 et la sommation de payer en date du 10 octobre 2019. Les frais correspondant à ces actes ne seront donc pas retenus.

Les frais intitulés « Vacation suivi ctx 1er trimestre » pour un montant de 180 euros, « Vacation suivi ctx 2éme trimestre » pour un montant de 180 euros, « Suivi contentieux 3éme et 4éme trimestre » pour un montant de 320 euros, et « constitution dossier avocat » pour un montant de 270 euros n’entrent pas dans la définition des frais nécessaires au recouvrement des charges au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, les honoraires de l’avocat de la copropriété sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ne constituent des frais nécessaires.

En conséquence la somme globale de 274,23 euros sera accordée au titre des frais, correspondant aux frais bancaires liés au rejet des prélèvements en date du 23 mai 2018 et 19 juin 2018, et la sommation de payer par acte d’huissier de justice en date du 3 décembre 2019.

* Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce il y a lieu de dire que la somme due par M. [W] produira intérêt au taux légal à compter du 3 décembre 2019 sur la somme de 17 847,17 euros, puis à compter de l’assignation du 11 mars 2024 pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera en outre ordonnée.

Il convient en conséquence de condamner M. [W] à verser au SDC [Adresse 2] la somme de 24 720,81 euros au titre de charges de copropriété et frais de recouvrement, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 3 décembre 2019 sur la somme de 17 847,17 euros, puis à compter de l’assignation du 11 mars 2024 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [W], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance, lesquels ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 3 décembre 2019, déjà prise en compte au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 24 720,81 euros au titre de charges de copropriété et frais de recouvrement, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 3 décembre 2019 sur la somme de 17 847,17 euros, puis à compter du 11 mars 2024 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts sur l’ensemble des sommes dues ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] au titre des dommages et intérêts ;

Condamne M. [W] aux dépens de la présente instance, lesquels ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 3 décembre 2019, déjà prise en compte au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

Condamne M. [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 16 janvier 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS