TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02900 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC2K

Minute : 25/00175

SA HLM EMMAUS HABITAT

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [B] [W]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 Février 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA HLM EMMAUS HABITAT,

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [B] [W],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 février 2016, la société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré, a donné à bail à Madame [B] [W] un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel actuel de 409,18 euros, outre 185,94 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 juin 2023, la société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré a fait signifier à Madame [B] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1326,71 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 31 mai 2023.

Par lettre du 05 juin 2023, la société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré a saisi la Caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, la société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré a fait assigner Madame [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

En conséquence, et en tout état de cause,

• ordonner l’expulsion de Madame [B] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,

• condamner Madame [B] [W] au paiement des sommes suivantes :

— les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et, à compter du 09 août 2023 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,

—  2182,14 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,

— ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,

—  500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les dépens comprenant le coût du commandement de payer,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 26 mars 2024.

À l’audience du 28 novembre 2024, la société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2710,62 euros arrêtée au 07 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

La société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré, soutient sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [B] [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 08 juin 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [B] [W], comparant en personne, ne conteste pas la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement et offre de régler une somme de 80 euros par mois en plus du loyer.

Elle explique qu’elle vit seule avec son fils âgé de 18 mois. Elle déclare qu’elle a eu des difficultés financières mais qu’elle a obtenu un contrat à durée indéterminée avec un salaire mensuel moyen variant entre 1600 euros et 1800 euros qui lui permettra de régler la dette. Elle ajoute qu’elle a souscrit des crédits à la consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 05 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré, aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 03 février 2016, du commandement de payer délivré le 08 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 07 novembre 2024 que la société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré, rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il y a lieu toutefois de déduire la somme de 270,55 euros imputée au locataire au titre des « frais de contentieux ».

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [W] à payer à la société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré la somme de 2440,07 euros, au titre des sommes dues au 07 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 08 juin 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 08 août 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 03 février 2016 à compter du 09 août 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [W] propose de s’acquitter des sommes dues en réglant la somme de 80 euros par mois en plus du loyer courant. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est en mesure de régler la dette locative. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Madame [B] [W] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. Par ailleurs, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [B] [W] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, si bien que l’expulsion de Madame [B] [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également, en ce cas, de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Madame [B] [W] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [B] [W] à payer à la société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 03 février 2016 entre la société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré, d’une part, et Madame [B] [W] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 09 août 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [B] [W] à payer à la société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré, la somme de 2440,07 euros, au titre des sommes dues au 07 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ACCORDE un délai à Madame [B] [W] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [B] [W] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités, en procédant à 35 versements de 80 euros chacun, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [B] [W] à payer à la société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 09 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [B] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 08 juin 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE Madame [B] [W] à payer à la société EMMAUS HABITAT, SA d’Habitations à Loyer Modéré, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE