TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 8]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 24/05861 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRT3

Minute : 25/00299

Madame [X] [H] [P] [D]

Représentant : M^e Marie-Sophie GUIGOU, avocat au barreau de MARSEILLE, vestiaire :

Madame [U] [N] [F] épouse [V]

Représentant : M^e Marie-Sophie GUIGOU, avocat au barreau de MARSEILLE, vestiaire :

Monsieur [O] [M] [A] [F]

Représentant : M^e Marie-Sophie GUIGOU, avocat au barreau de MARSEILLE, vestiaire :

C/

Madame [W] [E] [N]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [X] [H] [P] [D],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 7]

en qualité d’usufruitière

Madame [U] [N] [F] épouse [V],

demeurant [Adresse 11] – [Localité 7]

en sa qualité de nu-propriétaire

Monsieur [O] [M] [A] [F],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

en sa qualité de nu-propriétaire

Faisant tous élection de domicile chez leur mandataire l’Agence BUTELOT, SARL

ayant son siège social sis [Adresse 3]-[Localité 7]

ayant tous pour avocat M^e Marie-Sophie GUIGOU, avocat au barreau de MARSEILLE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [E] [N],

demeurant [Adresse 5] – [Localité 10]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé les 12 et 18 mai 2021, Madame [X] [P] [D], propriétaire indivis avec Madame [U] [N] [F] épouse [V] et Monsieur [O] [A] [F], a consenti à Madame [W] [E] [N] un bail d’habitation relatif à un logement situé [Adresse 5] [Localité 10], moyennant un loyer mensuel d’un montant initial de 593 euros, augmenté des provisions sur charges de 45 euros.

Le bail a été consenti pour une durée de trois années entières et consécutives à compter du 18 mai 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, Madame [X] [P] [D], Madame [U] [N] [F] épouse [V] et Monsieur [O] [A] [F] ont fait signifier à Madame [W] [E] [N] un congé pour reprise du logement à effet au 17 mai 2024 à minuit.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 janvier 2024, Madame [X] [P] [D] a fait signifier à Madame [W] [E] [N] un commandement de payer la somme en principal de 3747,140 euros au titre des loyers et charges impayés au 02 janvier 2024.

Par notification électronique du 08 janvier 2024, Madame [X] [P] [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, Madame [X] [P] [D], Madame [U] [N] [F] épouse [V] et Monsieur [O] [A] [F] ont fait assigner Madame [W] [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir :

valider le congé pour reprise délivré le 27 octobre 2023 à effet au 17 mai 2024,déclarer Madame [W] [E] [N] occupante sans droit ni titre depuis le 17 mai 2024 des locaux situés [Adresse 5] [Localité 10],En conséquence,

ordonner la libération des lieux par Madame [W] [E] [N] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,ordonner l’expulsion de Madame [W] [E] [N] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin l’assistance de la force publique, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, statuer sur le sort des meubles conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [W] [E] [N] au paiement de la somme de 5497,61 euros en principal et frais au titre des loyers et provisions pour charges restés impayés selon décompte en date du 16 mai 2024,assortir cette somme des intérêts au taux légal en vigueur à compter de la décision à intervenir,dire que cette somme pourra être réactualisée jusqu’au jour de l’audience, condamner Madame [W] [E] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 688,94 euros à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 17 mai 2024 et jusqu’au jour de la libération effective des locaux et de la restitution des clés, condamner Madame [W] [E] [N] aux dépens comprenant le coût de l’assignation, condamner Madame [W] [E] [N] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, juger qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 18 juin 2024.

A l’audience du 13 janvier 2025, Madame [X] [P] [D], Madame [U] [N] [F] épouse [V] et Monsieur [O] [A] [F], représentés, sollicitent le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et actualisent la créance à la somme de 11496,27 euros arrêtée au 06 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus.

Ils soutiennent que Madame [W] [E] [N] se maintient dans les lieux, malgré un congé pour reprise, conforme à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dont ils demandent la validation. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [W] [E] [N], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, et doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le texte prévoit qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, à compter du 1er janvier 2018, dont le contenu est fixé par arrêté du 13 décembre 2017.

En l’espèce, il est constant que Madame [W] [E] [N] a pris à bail auprès de Madame [X] [P] [D], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 10], selon acte sous seing privé signé les 12 et 18 mai 2021.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 octobre 2023, Madame [X] [P] [D], Madame [U] [N] [F] épouse [V] et Monsieur [O] [A] [F] ont fait signifier à Madame [W] [E] [N] un congé pour reprise avec effet au 17 mai 2024 à minuit, avec mention de la décision de reprise du logement pour y habiter, et précision du bailleur comme bénéficiaire de la reprise. Le congé indique par ailleurs que « la résidence de Madame [X] [P] [D] est trop grande et qu’elle envisage de déménager pour un plus petit logement ».

La notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017 qui doit être jointe aux congés délivrés à compter du 1er janvier 2018 a été annexée à l’acte du commissaire de justice du 27 octobre 2023.

Le congé a été notifié le 27 octobre 2023, soit en respectant le délai de préavis de six mois. L’acte mentionne le motif de la reprise et le nom du bénéficiaire de la reprise.

Ainsi le congé a été délivré dans les formes et délais requis et il est justifié par le bailleur d’un motif réel de reprise pour habiter personnellement.

En conséquence, le congé sera validé, avec effet au 17 mai 2024 minuit.

Le bail se trouve donc résilié par l’effet du congé et la locataire est devenue occupant sans droit ni titre depuis le 17 mai 2024 à minuit.

Sur la demande d’expulsion :

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des lieux loués.

En l’espèce, Madame [W] [E] [N] n’a pas restitué le logement le 17 mai 2024 à minuit et est donc après cette date occupante sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [E] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [W] [E] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 mai 2024 minuit. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [W] [E] [N] au paiement de cette indemnité, à compter du 17 mai 2024 minuit et jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé les 12 et 18 mai 2021, du commandement de payer délivré le 05 janvier 2024, et du décompte de la créance actualisé au 06 janvier 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 151,58 euros et 163,87 euros ainsi qu’un « complément de loyer du 18 au 31/05/2024 » imputé à hauteur de 311,14 euros et non justifié au regard des pièces produites, soit une somme totale de 626,59 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [E] [N] à payer aux requérants la somme de 10869,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 06 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [E] [N], succombant à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens, à l’exclusion du coût du congé signifié le 27 octobre 2023 qui demeure à la charge du bailleur.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge Madame [X] [P] [D], Madame [U] [N] [F] épouse [V] et Monsieur [O] [A] [F] la totalité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. En conséquence, Madame [W] [E] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [X] [P] [D], Madame [U] [N] [F] épouse [V] et Monsieur [O] [A] [F] à Madame [W] [E] [N] par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023 à effet au 17 mai 2024 à minuit,

CONSTATE la résiliation du bail conclu les 12 et 18 mai 2021, entre Madame [X] [P] [D] d’une part, et Madame [W] [E] [N], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 10], à compter du 17 mai 2024 à minuit,

DIT que Madame [W] [E] [N] est occupante sans droit ni titre des lieux initialement loués situés [Adresse 5] [Localité 10], depuis le 17 mai 2024 à minuit,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [E] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux situés [Adresse 5] [Localité 10], avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [W] [E] [N] à compter du 17 mai 2024 à minuit, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [W] [E] [N] à payer à Madame [X] [P] [D], Madame [U] [N] [F] épouse [V] et Monsieur [O] [A] [F] la somme de 10869,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 06 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE Madame [W] [E] [N] à payer à Madame [X] [P] [D], Madame [U] [N] [F] épouse [V] et Monsieur [O] [A] [F] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [W] [E] [N] aux entiers dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût du congé signifié le 27 octobre 2023 lequel demeure à la charge de Madame [X] [P] [D], Madame [U] [N] [F] épouse [V] et Monsieur [O] [A] [F],

CONDAMNE Madame [W] [E] [N] à payer à Madame [X] [P] [D], Madame [U] [N] [F] épouse [V] et Monsieur [O] [A] [F] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [X] [P] [D], Madame [U] [N] [F] épouse [V] et Monsieur [O] [A] [F] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT