TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/01513 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2DUF

N° de MINUTE : 25/01533

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 12]” SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet BETTI, SARL

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître [F], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

C/

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représenté

Madame [H] [I] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] née [I] sont propriétaires des lots n°79 et 87 de la résidence [Localité 8] ROSEE II sise [Adresse 2] à [Localité 11] (Seine-[Localité 13]).

Par jugement du 04 juillet 2022 rendu par le tribunal de proximité de Saint-Denis, Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] ont été condamnés, à titre principal, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 2] à Pierrefitte-sur-Seine (Seine-Saint-Denis) la somme de 501,38 euros au titre de l’arriéré de charges, outre les frais et dépens.

Par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2024, le [Adresse 14] [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BETTI, a fait assigner Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriétés et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] à lui payer les sommes suivantes :

—  8.734,99 € au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 1er octobre 2024, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 12 septembre 2024, date de la mise en demeure,

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du Code civil,

—  2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER solidairement, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés aux seuls défendeurs au titre des charges générales d’administration

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il rappelle que Monsieur et Madame [G] ont déjà été condamnés à payer au syndicat la somme de 1.119,81 euros par un jugement rendu le 04 juillet 2022 par le tribunal de proximité de Saint-Denis, condamnation à laquelle les défendeurs persistent à se soustraire. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 29 avril 2025 et fixée à l’audience du 08 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 03 décembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Z] [G] et de Madame [H] [G] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 16 mai 2022, du 02 février 2023, du 23 juin 2023, du 31 mai 2024, du 24 septembre 2024 et du 25 juin 2025 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ainsi que le budget provisionnel 2025

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic applicable du 25 juin 2025 au 30 juin 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 2.553,90 euros se décomposant comme suit :

— frais de signification de jugement et de procès-verbal du 18 octobre 2022 de 111,4 euros,

— frais de mise en demeure du 17 novembre 2022 de 58 euros,

— frais de mise en demeure du 12 septembre 2023 de 64 euros,

— honoraires d’avocat du 04 mai 2022 de 1117 euros,

— honoraires « dossier huissier » du 02 juin 2022 de 128,5 euros,

— honoraires « suivi impayé 2023 » du 03 avril 2023 de 525 euros,

— honoraires « suivi impayé 2024 » du 02 avril 2024 de 550 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 26 avril 2022 et le 1er octobre 2024 a été de 7 027,68 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 846.59 euros.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. Il ne peut en effet être vérifié que la pièce n°10 versée par le syndicat des copropriétaires, qui correspond à une page 49 sur laquelle apparaît un chapitre III intitulé « Indivision. Usufruit » se rapporte effectivement au règlement de copropriété de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 2] à [Localité 11] (93).

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.181,09 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 3e trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 12 septembre 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G], sur la somme de 5 276.59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.553,90 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 12 septembre 2024.

Les frais de recouvrement réclamés ayant tous été exposés avant cette date, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] ont déjà été condamnés par jugement du 04 juillet 2022 du tribunal de proximité de Saint-Denis au paiement de charges de copropriété impayées. En continuant de payer irrégulièrement leurs charges de copropriété et appels de fonds travaux, ils occasionnent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] étant coauteurs de ce dommage, ils seront condamnés in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] née [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] ROSEE II sise [Adresse 2] à [Localité 11] (Seine-[Localité 13]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BETTI, la somme de 6.181,09 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 3e trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024 sur la somme de 5 276.59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] ROSEE II sise [Adresse 2] à [Localité 11] (Seine-[Localité 13]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BETTI, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] née [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] ROSEE II sise [Adresse 2] à [Localité 11] (Seine-[Localité 13]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BETTI, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] née [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] ROSEE II sise [Adresse 2] à [Localité 11] (Seine-[Localité 13]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BETTI, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] née [I] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 03 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT