TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03620 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGI6

Minute : 25/330

Société SEQENS

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [Y] [N]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 24 Mars 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEQENS

demeurant [Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [N]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 décembre 2021, la SA D’HLM SEQENS a donné à bail à Monsieur [Y] [N], un logement, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 419,06 euros et 123,47 euros de provisions sur charges.

Par acte d’huissier du 6 novembre 2023, la SA D’HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [Y] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3067 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 10 octobre 2023.

Par lettre du 6 février 2024, la SA D’HLM SEQENS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte d’huissier du 15 avril 2024, la SA D’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [N] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner Monsieur [Y] [N], au paiement des sommes suivantes:◦

1900 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,◦une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, majorés de 25%, jusqu’à la libération effective des lieux loués,◦500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,◦les entiers dépens,

L’assignation a été dénoncée le 16 avril 2024 à la préfecture de la Seine-Saint-Denis.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 20 janvier 2025.

A l’audience, la SA D’HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de1181,38 euros selon décompte du 17 janvier 2025. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement. Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Monsieur [Y] [N], n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient, sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que Monsieur [Y] [N] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [Y] [N], à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Y] [N], comparait, et ne conteste pas le principe de la dette et demande des délais de paiement à hauteur de 40 à 50 euros par mois en plus du loyer courant. Il fait état de difficultés financières suite à la perte de son emploi.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 16 avril 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 17 janvier 2025 que la SA D’HLM SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 553,12 euros imputée pour des frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles,

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Y] [N] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 628,26 euros actualisée au 17 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu des paiements effectués depuis le commandent de payer et l’assignation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [Y] [N] le 6 novembre 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 6 janvier 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 28 décembre 2021 à compter du 7 janvier 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ;

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [Y] [N] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [Y] [N] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [Y] [N] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 7 janvier 2024, Monsieur [Y] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. En telle hypothèse, il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du mois du 7 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de le condamner à verser à la SA D’HLM SEQENS la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 décembre 2021 entre la SA D’HLM SEQENS d’une part, et Monsieur [Y] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 janvier 2024,

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 628,26 euros, au titre des loyers, et charges impayées, arrêtés au 17 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 à compter de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [Y] [N] à s’acquitter de la dette en 16 fois, en procédant à 15 versements de 30 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise e et le bail pourra se poursuivre entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [N] à une somme égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et, au besoin, CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer à la SA D’HLM SEQENS ladite indemnité d’occupation, à compter du mois du 7 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sous déduction des versements déjà effectués,

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

LE GREFFIER LE JUGE