TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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REFERENCES : N° RG 25/04858 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3DH7

Minute : 2025/00388

Société BATIGERE HABITAT

Représentant : M^e Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486

C/

Monsieur [V] [R]

Madame [Z] [H] épouse [R]

Copie exécutoire :

M^e Pascale BOYAJEAN PERROT

Copie certifiée conforme :

Monsieur [V] [R]

Madame [Z] [H] épouse [R]

Préfecture de Seine-Saint-Denis

Le 18 novembre 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 novembre 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Sarah-Lisa GILBERT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 septembre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Société BATIGERE HABITAT

[Adresse 2]

représentée par M^e Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR) :

Monsieur [V] [R]

[Adresse 4]

comparant en personne

Madame [Z] [H] épouse [R]

[Adresse 4]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 29 janvier 1999, la société d’HLM LES CITES-JARDINS DE LA REGION PARISIENNE, aux droits de laquelle se trouve la société BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen par un acte du 25 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 16 septembre 2025, la société BATIGERE HABITAT – représentée par Maître [B] BOYAJEAN-PERROT – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts des locataires ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] ; de dire que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d’application du 31 juillet 1992 ; et de condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] au paiement de la somme actualisée de 3.056,42 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, d’une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle consent à l’octroi des délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions la société BATIGERE HABITAT fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire sitpulée au bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 3.056,42 € et souligne que le paiement du loyer et des charges courants est repris.

Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] comparaissent en personne et contestent le montant de la dette locative. Ils affirment qu’une somme de 972,28 € leur a été facturée indûment le 22 mai 2024. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l’arriéré. Ils perçoivent 3.558 € par mois et ne déclarent personne à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Autorisée à le faire à l’audience, la société BATIGERE HABITAT a, par note en délibéré du 24 septembre 2025, indiqué au greffe que la somme de 972,28 € quittancée en mai 2024 correspond à la régularisation du supplément de loyer de solidarité dû pour les mois de janvier à avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 29 janvier 1999 contient une clause résolutoire (article 5 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 février 2025, pour la somme en principal de 4.102,30 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 14 avril 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] restent lui devoir la somme de 3.056,42 € à la date du 8 septembre 2025. Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée au contrat de bail.

Si Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] soutiennent qu’une somme de 972,28 € leur a été facturée indûment le 22 mai 2024, la société BATIGERE HABITAT justifie que cette somme correspond à la régularisation du supplément de loyer de solidarité dû pour les mois de janvier 2024 à avril 2024, compte tenu des revenus des défendeurs.

Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3.056,42 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (14 février 2025) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, de la position de la bailleresse et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R], qui justifient avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer leur dette locative, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société BATIGERE HABITAT et de la situation financière de Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R], ces derniers seront condamnés in solidum à verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 janvier 1999 entre la société d’HLM LES CITES-JARDINS DE LA REGION PARISIENNE, aux droits de laquelle se trouve la société BATIGERE HABITAT, et Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 14 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 3.056,42 € (décompte arrêté au 8 septembre 2025, incluant août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025 ;

AUTORISE Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 200 € chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 28 de chaque mois et pour la première fois le 28 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] soient condamnés in solidum à verser à la société BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] à verser à la société BATIGERE HABITAT une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement, le 18 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/04858 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3DH7

DÉCISION EN DATE DU : 18 Novembre 2025

AFFAIRE :

Société BATIGERE HABITAT

Représentant : M^e Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486

C/

Monsieur [V] [R]

Madame [Z] [H] épouse [R]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires