Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 3 juillet 2025, n° 25/02922

TJ Bobigny 3 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Droit au bail verbal
La cour a constaté qu'un bail verbal existait entre les parties, justifiant la demande de régularisation par écrit.
Accepté
Montant du loyer tacitement convenu
La cour a jugé que le montant du loyer devait être fixé conformément aux pratiques habituelles et aux charges acquittées par la locataire.
Accepté
Obligation de permettre l'accès pour diagnostics
La cour a estimé que Mme [F] [I] ne pouvait s'opposer à la réalisation des diagnostics, n'ayant fourni aucun motif légitime.
Accepté
Astreinte pour non-exécution
La cour a jugé approprié d'imposer une astreinte pour garantir l'exécution de la décision.
Accepté
Dépens de la procédure
La cour a condamné Mme [F] [I] à payer les dépens et une somme pour couvrir les frais d'avocat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 3 juil. 2025, n° 25/02922
Numéro(s) :	25/02922
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Raphaël RICHEMONDAlexandra DEFOSSE
Parties :	Société REHABILITATION DE L' IMMOBILIER COMPLEXE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/02922 – N° Portalis DB3S-W-B7J-22HN

Minute :

Société REHABILITATION DE L’IMMOBILIER COMPLEXE

Monsieur [P] [E]

Représentant : M^e Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 400

Madame [F] [I] épouse [E]

Représentant : M^e Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB57

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e RICHEMOND

Copie délivrée à :

M^e DEFOSSE-MONTJARRET

Le 03 juillet 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 juillet 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société REHABILITATION DE L’IMMOBILIER COMPLEXE (RIC), SAS, ayant son siège social [Adresse 7]

Monsieur [P] [E], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [F] [I] épouse [E], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement rendu le 11 décembre 2007, le Tribunal d’instance du Tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté la demande formée par Mme [N] [M] et M. [P] [E], aux fins d’expulsion de Mme [F] [I], épouse [E] des lieux situés [Adresse 3], jugeant que celle-ci était titulaire d’un droit au bail ou au maintien dans les lieux.

Par acte authentique du 26 avril 2024, M. [P] [E] a consenti à la SAS Réhabilitation de l’immobilier complexe une promesse de vente de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], au prix de 60 000 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 08 août 2024, la SAS Réhabilitation de l’immobilier complexe a mis en demeure Mme [F] [I], épouse [E], de régulariser un contrat de bail portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la SAS Réhabilitation de l’immobilier complexe et M. [P] [E] ont fait assigner Mme [F] [I], épouse [E], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 mai 2025.

A l’audience, la SAS Réhabilitation de l’immobilier complexe et M. [P] [E], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de :

o fixer le montant mensuel du loyer à la somme de 1 400 euros, hors charges ;

o enjoindre Mme [F] [I], épouse [E] à régulariser le contrat de bail signifié par acte d’huissier en date du 08 août 2024, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

o se réserver la liquidation de l’astreinte ;

o condamner Mme [F] [I], épouse [E] à verser à M. [P] [E] une somme de 67 200 euros au titre des loyers dus pour les trois années précédant la signification de l’assignation, et à reprendre le paiement des loyers courants ;

o désigner Maître [L] [B], commissaire de justice à [Localité 10], aux fins de pénétrer dans le logement sis [Adresse 6], à [Localité 11], 1ème étage, porte droite puis droite, dans le but de faire établir des diagnostics immobiliers, avec le concours de la force publique ou alternativement de deux témoins, et d’un serrurier si nécessaire ;

o dire qu’il pourra se faire accompagner d’une entreprise de diagnostic qui sera chargée d’établir les diagnostics immobiliers nécessaires à la vente du bien ;

o condamner Mme [F] [I], épouse [E] à payer à la société demanderesse une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente procédure.

Au soutien de leurs demandes, ils rappellent l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 et l’article 544 du code civil, précisent que Mme [F] [I], épouse [E], est titulaire d’un bail verbal consenti par M. [P] [E] sur le logement objet du présent litige, qui n’a jamais fait l’objet d’une régularisation par écrit et qui ne donne pas lieu au paiement d’un loyer mensuel, qu’il convient de fixer à la somme de 1 400 euros, hors charges. Ils ajoutent qu’il est nécessaire de procéder à la réalisation de diagnostics immobiliers, dont l’absence porte atteinte au droit de propriété des demandeurs.

Mme [F] [I], épouse [E], comparante, représentée, demande au juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny de rejeter les demandes formées à son encontre dès lors qu’elle dispose d’un bail verbal à titre gratuit qui n’a jamais été remis en cause. Elle rappelle qu’elle s’acquitte des charges de copropriété, des impôts fonciers et qu’elle assiste aux réunions des copropriétaires.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS

o Sur les demandes relatives à la régularisation du contrat de bail et à la fixation du montant du loyer

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article. Il doit contenir, notamment, le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire, le nom ou la dénomination du locataire, la date de prise d’effet et la durée, la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation, la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication, le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle, le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, par jugement rendu le 11 décembre 2007, le Tribunal d’instance du Tribunal judiciaire de Bobigny a constaté que Mme [F] [I], épouse [E] était titulaire d’un droit au bail ou au maintien dans les lieux sur le logement situé [Adresse 3]. Les parties, à l’audience, se fondent exclusivement sur la notion de droit au bail.

Depuis que ce jugement a été rendu, Mme [F] [I], épouse [E] a continué d’occuper ces lieux, sans qu’il ne soit démontré que M. [P] [E] à remettre cet état de fait en cause.

Pendant cette période, Mme [F] [I], épouse [E], justifie avoir acquitté régulièrement le paiement des charges de copropriété relatives à l’appartement situé [Adresse 3]. Force est de constater que l’appel de charges de copropriété est émis à son nom. Elle indique avoir également acquitté la taxe foncière. Si cet élément est contesté par le demandeur, celui-ci ne démontre pas l’avoir acquittée en retour.

Aussi, il ne peut qu’être constaté que les parties sont unies, depuis le 11 décembre 2007, par un contrat de bail verbal ayant pour objet l’appartement situé [Adresse 3], et ses accessoires. Le montant du loyer tacitement convenu entre les parties représente le paiement des charges de copropriété appelées trimestriellement et de la taxe foncière annuelle par la locataire. Il n’est justifié d’aucune dette à cet égard.

M. [P] [E] est, ce faisant, bien-fondé à solliciter l’établissement d’un contrat de bail par écrit. Faute de défense sur ce sujet, il convient de considérer que le projet de bail annexé au courrier signifié par exploit de commissaire de justice le 08 août 2024, qui reprend les clauses de style habituel, peut régir les relations contractuelles entre les parties, sauf sur son caractère meublé, le montant du loyer et la durée.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande relative à l’injonction faite à Mme [F] [I], épouse [E] de ratifier un contrat de bail pour un logement situé [Adresse 3], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir. Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de cette astreinte.

La demande en paiement sera rejetée, faute de démontrer l’existence d’une dette locative. Il n’y a pas lieu d’en faire condamnation pour l’avenir, la créance n’étant pas certaine.

o Sur la demande relative à la réalisation des diagnostics immobiliers nécessaires à la vente du bien

L’article 7, e, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

En l’espèce, Mme [F] [I], épouse [E] ne fournit aucun motif légitime pour s’opposer à la réalisation des diagnostics immobiliers nécessaires à la vente du bien.

En conséquence, il convient de l’y contraindre selon les modalités fixées au dispositif.

o Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [F] [I], épouse [E], qui succombe, sera condamnée au paiement des dépens de la procédure.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [F] [I], épouse [E], qui supporte les dépens, sera condamnée à verser une somme de 500 euros à la SAS Réhabilitation de l’immobilier complexe.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [F] [I], épouse [E], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, à signer, avec M. [P] [E], le projet de contrat de bail qui lui a été signifié par acte de commissaire de justice en date du 08 août 2024, ayant pour objet l’appartement situé [Adresse 3], outre ses accessoires, avec les modifications suivantes :

o le montant du loyer, charges comprises, sera fixé à la prise en charge par Mme [F] [I], épouse [E] du montant des charges de copropriété appelées chaque trimestre et de la taxe foncière appelée annuellement pour cet immeuble, sauf meilleur accord entre les parties ;

o le logement sera stipulé non-meublé, sauf meilleur accord entre les parties ;

o la durée du bail sera stipulé pour trois ans, tacitement renouvelable, à compter du 11 décembre 2007, sauf meilleur accord entre les parties ;

CONDAMNE Mme [F] [I], épouse [E], au paiement d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, pendant 180 jours ;

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

DEBOUTE M. [P] [E] de sa demande en paiement d’une somme de 67 200 euros au titre de l’arriéré des loyers ;

DEBOUTE M. [P] [E] de sa demande en paiement des loyers pour l’avenir ;

CONDAMNE Mme [F] [I], épouse [E], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, à laisser pénétrer M. [P] [E], accompagné de tout sachant de son choix, dans le logement situé [Adresse 6], pour y réaliser les diagnostics immobiliers strictement nécessaires à la vente du bien ;

DIT que le locataire sera informé par le bailleur de cette intervention par une notification remise en main propre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par exploit de commissaire de justice au moins quinze jours francs avant ;

DIT que cette intervention ne pourra être réalisée les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire ;

A DÉFAUT D’EXÉCUTION VOLONTAIRE, AUTORISE Maître [L] [B], commissaire de justice à [Localité 10], aux fins de pénétrer dans le logement sis [Adresse 6], avec le concours de la force publique ou alternativement de deux témoins majeurs, et d’un serrurier si nécessaire, accompagné de tout sachant de son choix, pour réaliser les diagnostics immobiliers strictement nécessaires à la vente du bien ;

CONDAMNE Mme [F] [I], épouse [E], à verser à SAS Réhabilitation de l’immobilier complexe une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [I], épouse [E], au paiement des entiers dépens de la présente procédure ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 03 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION