TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00115 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PY5

Minute : 25/00369

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT

Représentant : M. [J] [Z] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [R] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Monsieur [J] [Z] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [R] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 29 juillet 2020, [Localité 11] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à Madame [R] [U] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 626,45 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 17 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 2469,44 € échue au 26 avril 2024 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 janvier 2025, Est Ensemble Habitat a fait citer Madame [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail,

«  ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,

«  dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner la défenderesse au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 5127,52 € arrêtée à la date du 8 novembre 2024 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

Ï de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur expose que la défenderesse n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 4 avril 2025, Est Ensemble Habitat a réactualisé à la hausse le montant de sa créance à la somme de 8652,52 euros arrêtée à la date du 3 avril 2025, échéance de mars 2025 comprise. Il a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie adverse.

Madame [R] [U], comparante, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle a expliqué percevoir un salaire de 2100 euros par mois. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant d’apurer sa dette par des versements mensuels de 50 euros en sus du paiement du loyer courant.

Le diagnostic social et financier reçu par la juridiction indique que Mme [U] est en arrêt maladie depuis plusieurs mois et est confrontée à la maladie de son fils qui souffre d’une pathologie lourde. Elle envisage de reprendre le travail au mois d’avril 2025. Il a lui a été conseillé de faire les démarches nécessaires pour obtenir le FSL Maintien après mis un place un plan d’apurement de sa dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 15] par la voie électronique le 9 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 29 juillet 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mai 2024, pour la somme en principal de 2469,44 €, laissant à la locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

En l’espèce, il apparaît que les causes de ce commandement de payer ont été soldées dans le délai de deux mois par un règlement de 1357,32 € du 7 juin 2024, et un second règlement de 1125,88 euros du 8 juillet 2024 pour une dette en principal de 2469,44 €, sollicitée dans le commandement de payer délivrée le 17 mai 2024.

Il y a donc lieu de constater que, même si la partie défenderesse n’a pas payé le loyer et les charges en cours, elle a soldé les causes des commandements de payer dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise s’agissant des impayés locatifs.

En conséquence, il ne sera pas fait droit aux demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de condamnation au montant de l’arriéré locatif

Est Ensemble Habitat produit un décompte indiquant que Madame [R] [U] reste lui devoir la somme de 8652,52 euros selon un décompte arrêté au 3 avril 2025.

Mme [R] [U] ne conteste pas le montant de la créance.

La défenderesse sera donc condamnée à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 8652,52 € selon décompte arrêté au 3 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025 sur la somme de 4241,06 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle en octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. En outre, le bailleur n’est pas opposé à ce qu’il lui soit octroyé des délais de paiement.

Au vu de ces élements, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [R] [U] selon les modalités précisées au dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Est Ensemble Habitat, Madame [R] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Condamnons Madame [R] [U] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 8652,52 € selon décompte arrêté au 3 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025 sur la somme de 4241,06 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Autorisons Madame [R] [U] à s’acquitter, en sus du loyer et des charges courantes, de cette somme en 35 mensualités de 50€, puis une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, le premier versement devant intervenir le quinzième jour suivant la signification de cette ordonnance, puis le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Condamnons Madame [R] [U] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Madame [R] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge