TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05]

@ : [Courriel 9]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/06048 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTN2

Minute : 25/00015

Monsieur [E] [D]

Représentant : M^e Frédéric GABET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB.139

C/

Monsieur [M] [L]

Copie exécutoire :

M^e Frédéric GABET

Copie certifiée conforme :

Monsieur [M] [L]

Le 13 Janvier 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 13 Janvier 2025;

Sous Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Novembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

représenté par M^e Frédéric GABET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 2] – [Localité 7]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 30 juin 2022, Monsieur [E] [D] a donné à bail à Monsieur [M] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 7], pour un loyer mensuel de 650 € et 50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 28 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 novembre 2024, après avoir été renvoyée une fois.

A l’audience du 12 novembre 2024, Monsieur [E] [D] – représenté par Maître Frédéric GABET – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts du preneur ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [L] ; d’ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux ; et de condamner Monsieur [M] [L] au paiement de la somme actualisée de 3.200 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges et majoré de 20 %, d’une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [E] [D] s’en rapporte à la décision du juge s’agissant des délais de paiement sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, il expose que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois et qu’en tout état de cause, l’impayé de loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail, en application des dispositions des articles 1224 et suivants du code civil. Il souligne que le défendeur ne justifie pas que le logement est assuré.

Monsieur [M] [L] comparaît en personne et conteste le montant de la dette locative, soulignant avoir intégralement payé les loyers et charges dus. Subsidiairement, il sollicite les plus larges délais de paiement et demande à rester dans les lieux. Il déclare percevoir des allocations mensuelles de 400 € et bénéficier de l’aide de sa famille. Il explique qu’il a des difficultés de santé.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

Après y avoir été autorisé à l’audience, Monsieur [E] [D] a, par note en délibéré du 18 novembre 2024, versé aux débats un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 30 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2024, pour la somme en principal de 5.000 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 31 mars 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [E] [D] produit un décompte selon lequel Monsieur [M] [L] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 700 € à la date du 17 novembre 2024.

Monsieur [M] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. En effet, il ressort de la comparaison entre le décompte des paiements effectués entre le 30 janvier 2024 et le 11 novembre 2024, versé aux débats par le défendeur, et le décompte locatif du 17 novembre 2024 que le cumul des paiements pris en compte par le bailleur entre le 30 janvier 2024 et le 11 novembre 2024 est supérieur à celui allégué par le défendeur relativement à la même période.

Monsieur [M] [L] sera donc condamné au paiement de cette somme de 700 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [M] [L], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer sa dette locative avec l’aide de sa famille, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [M] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par le demandeur du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Rien ne justifie, à cet égard, de majorer de 20% le montant du loyer et des charges, cette majoration étant manifestement excessive par rapport au préjudice subi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [E] [D] et de la situation financière de Monsieur [M] [L], ce dernier sera condamné à verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juin 2022 entre Monsieur [E] [D] et Monsieur [M] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 7] sont réunies à la date du 31 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à verser à Monsieur [E] [D] la somme de 700 € (décompte arrêté au 17 novembre 2024, incluant novembre 2024) ;

AUTORISE Monsieur [M] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 19 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [D] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [M] [L] soit condamné à verser à Monsieur [E] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à verser à Monsieur [E] [D] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 13 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/06048 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTN2

DÉCISION EN DATE DU : 13 Janvier 2025

AFFAIRE :

Monsieur [E] [D]

Représentant : M^e Frédéric GABET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB.139

C/

Monsieur [M] [L]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires