TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/50934 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63DC

N° : 1

Assignation du :

24 Janvier et 5 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mai 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [I] [K] veuve [M]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Monsieur [V] [M]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentés par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS – #B0282

DEFENDERESSE

La société REFINFO S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Localité 5]

et encore chez son gérant, [D] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-paul PETRESCHI de l’AARPI SAINT-LOUIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #K0079

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé du 26 juillet 2022, Mme [I] [M] et M. [V] [M] ont renouvelé le contrat de bail consenti à la société Refinfo portant sur le lot n°1 d’un immeuble situé [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 8.450 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer au preneur, par exploit du 18 novembre 2024, un commandement de payer la somme en principal de 6.956,66 euros au titre des loyers et charges échus au 5 novembre 2024, visant la clause résolutoire.

Par exploits délivrés les 24 janvier et 5 février 2025, Mme [I] [M] et M. [V] [M] se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, ont fait citer la société Refinfo devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

“- Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Constater la résiliation du contrat de bail consenti à la société Refinfo,

— Ordonner l’expulsion de la société Refinfo ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec au besoin le concours de la force publique,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls de la société Refinfo,

— Condamner la société Refinfo à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 9.082,66 €, au titre des loyers arrêtés au 16 janvier 2025 (loyer du 1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal :

— Sur la somme de 6.956,66 € à compter du 18 novembre 2024, date du commandement de payer,

— Pour le surplus, à compter de la délivrance de la présente assignation ;

— Condamner la société Refinfo à leur payer la somme provisionnelle de 881,14 € au titre des frais ;

— Les Autoriser à conserver le dépôt de garantie versé par la société Refinfo à la signature du bail, à titre d’indemnité de résiliation, à savoir la somme de 2.476 € ;

— Condamner la société Refinfo à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 947,88 € au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail ;

— Condamner la société Refinfo à leur payer la somme provisionnelle de 2.611 € par mois, à titre d’indemnité d’occupation et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la remise effective des clés et le départ des lieux loués ;

— Condamner la société Refinfo à leur payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Refinfo aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 novembre 2024 et de sa dénonciation au gérant, d’un montant de 396,14 € ;

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.”

La société Refinfo a constitué avocat et a comparu à l’audience du 7 avril 2025.

A l’audience du 7 avril 2025, les deux parties sollicitent oralement du juge des référés qu’il entérine leur accord.

Le juge des référés a autorisé la communication de notes en délibéré afin exclusivement de communiquer les termes exacts de l’accord, un décompte à jour et la teneur exacte des engagements respectifs des parties.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Par message notifié électroniquement le 8 avril 2025, les requérants ont transmis un décompte actualisé de la dette locative de la société Refinfo à hauteur de 8.074,80 euros et les termes de l’accord, à savoir :

— La mise en place de l’échéancier suivant : 2.018,70 euros le 10 avril 2025, 2.018,70 euros le 10 mai 2025, 2.018,70 euros le 10 juin 2025, 2.018,70 euros le 10 juillet 2025, règlement du loyer de juillet 2025 à l’échéance ;

— Le paiement par la défenderesse de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la somme de 142,70 euros au titre des dépens le 10 août 2025 ;

— La suspension des effets de la clause résolutoire avec une clause de déchéance du terme ;

— La renonciation des requérants, sous réserve du respect de l’échéancier par la défenderesse, de leurs demandes formées au titre de l’expulsion, l’indemnité d’occupation, la conservation du dépôt de garantie et la clause pénale.

Par message notifié électroniquement le 9 avril 2025, la société Refinfo donnait son approbation sur les termes de l’accord formulés par les requérants et demandait toutefois à ce qu’ils renoncent également, sous réserve du respect de l’échéancier, au surplus de leurs demandes.

Par message notifié électroniquement le 9 avril 2025, les requérants indiquaient être en accord avec cet ajout.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Par ailleurs, le bail du 26 juillet 2022 à effet du 1er avril 2021 stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La société Refinfo ne conteste pas la régularité du commandement de payer délivré le 18 novembre 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par les bailleurs. Le commandement mentionne le délai d’un mois pour régler les causes qui y sont contenues, à savoir notamment de payer la somme en principal de 6.956,66 euros, selon décompte arrêté au 5 novembre 2024. Il reproduit la clause résolutoire stipulée au contrat et reprend par ailleurs les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant au preneur d’en contester éventuellement les causes.

Il ressort du décompte versé aux débats que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois, ce qui n’est en outre pas contesté par la défenderesse.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Cependant, la bailleresse et la locataire ont trouvé un accord sur l’octroi de délais de paiement de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire sera suspendue.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu du décompte actualisé au 1er avril 2025, transmis en cours de délibéré, le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 8.074,80 euros, terme d’avril 2025 inclus.

La société Refinfo, qui ne conteste pas devoir cette somme, sera condamnée à son paiement.

Conformément à l’accord des parties, il sera constaté que les requérants ont renoncé à leur demande formée au titre des frais (881,14 euros).

Il n’y a donc plus lieu de statuer sur cette demande.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L 145-41 du code de commerce prévoit que le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Les parties sont d’accord pour que le preneur bénéficie de délais de paiement sur 4 mois pour apurer la dette, que le preneur s’engage à régler selon l’échéancier suivant :

2.018,70 euros le 10 avril 2025, 2.018,70 euros le 10 mai 2025, 2.018,70 euros le 10 juin 2025, 2.018,70 euros le 10 juillet 2025.

Compte tenu de l’accord des parties, la demande de délais de paiement sur quatre mois avec échéancier sera donc accueillie, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il est rappelé à la société Refinfo qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion de la locataire avec le concours de la force publique si nécessaire, et le sort des meubles réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes à leur date prévue, la société Refinfo sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur la clause pénale, sur la conservation du dépôt de garantie et sur les intérêts au taux légal

Il y a lieu de constater que conformément à l’accord des parties, les requérants renoncent à leur demande de condamnation au titre de la clause pénale, à leur demande au titre des intérêts au taux légal ainsi qu’à celle au titre du dépôt de garantie.

Il n’y a donc plus lieu de statuer sur ces demandes.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’accord des parties, la société Refinfo sera condamnée aux dépens (142,70 euros).

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société Refinfo sera condamnée à payer à Mme [I] [M] et M. [V] [M] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 26 juillet 2022 à effet du 1er avril 2021 sont réunies ;

Condamnons la société Refinfo à payer à Mme [I] [M] et M. [V] [M] la somme de 8.074,80 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, taxes et accessoires, terme du mois d’avril 2025 inclus, arrêté au 8 avril 2025 ;

Autorisons la société Refinfo à s’acquitter de cette somme en 4 mensualités égales de 2.018,70 euros, la première devant intervenir le 10 avril 2025 et les suivantes le 10 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyer et charges courants ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Refinfo se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ; faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Refinfo et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], avec le concours de la force publique si nécessaire ;le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons que la société Refinfo sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à Mme [I] [M] et M. [V] [M] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer en cours, augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamnons la société Refinfo à payer à Mme [I] [M] et M. [V] [M] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Refinfo aux dépens (142,70 euros) ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 19 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON