TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 NOVEMBRE 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 23/10841 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YL2I

N° de MINUTE : 25/00786

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic exercice la société LAMY (agence PARIS NATION)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Me [O], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1383

DEMANDEUR

C/

La S.A.R.L. [P]

[Adresse 15]

[Adresse 13]

[Localité 9]

La Mutuelle SMABTP es qualité d’assureur de la société [P]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Ayant pour Avocat : Maître Sandra MOUSSAFIR de la SELARL CABINET SANDRA MOUSSAFIR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1845

La S.A.R.L. CABINET [I]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Arnaud DUQUESNOY de la SELARL MILLENIUM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J143

La S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentée par Maître Guillaume RODIER de la SELARL RODIER ET HODE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2027

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 15 Septembre, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Courant 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a confié des travaux de réfection de l’étanchéité des joints de dilatation de la terrasse jardin partie commune au rez-de-chaussée :

— à la SARL [P] (assurée auprès de la SMABTP), en qualité d’entreprise générale ;

— au cabinet [I] (assuré auprès de la SA Axa France IARD), en qualité de maître d’œuvre.

Ayant constaté des infiltrations dans les caves et dans les box de parking au sous-sol en provenance de la terrasse jardin du rez-de-chaussée, le syndicat des copropriétaires a, par acte d’huissier du 3 septembre 2019, fait assigner la SARL [P] et le cabinet [I] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de voir ordonner une expertise.

Suivant ordonnance du 15 novembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a désigné M. [W] en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 22 mai 2023.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice :

— la SARL [P], par acte d’huissier du 13 novembre 2023 ;

— la SMABTP, par acte d’huissier du 13 novembre 2023 ;

— la SARL cabinet [I], par acte d’huissier du 13 novembre 2023 ;

— la SA Axa France IARD, par acte d’huissier du 13 novembre 2023.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 janvier 2025 par ordonnance du même jour, laquelle a fait l’objet d’une révocation par ordonnance du 19 février 2025.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 mai 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 15 septembre 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 10 novembre 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter les sociétés [P], cabinet [I], Axa France IARD et SMABTP de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum/solidairement les sociétés [P], cabinet [I], Axa France IARD et SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 313 266,58 euros correspondant à la reprise de la totalité de l’étanchéité de la terrasse jardin tel que retenu par l’expert judiciaire ;

Subsidiairement,

— condamner in solidum/solidairement les sociétés [P], cabinet [I], Axa France IARD et SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 57 345,97 euros correspondant à la reprise du traitement du joint d’étanchéité ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum/solidairement les sociétés [P], cabinet [I], Axa France IARD et SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice distinct de la procédure ;

— condamner in solidum/solidairement les sociétés [P], cabinet [I], Axa France IARD et SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum/solidairement les mêmes aux entiers dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire d’un montant de 5 491 euros.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, la SARL cabinet [I] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Sur l’action en responsabilité du SDC du [Adresse 2] à l’encontre de la société cabinet [I] :

— débouter le SDC du [Adresse 2] de ses demandes en responsabilité à l’encontre de la société cabinet [I] ;

Subsidiairement, sur l’action en responsabilité du SDC du [Adresse 2] à l’encontre de la société cabinet [I] :

— limiter les demandes en indemnisation à l’encontre de la société cabinet [I] à la seule somme de 3.123,62 euros TTC ;

— limiter la contribution de la société cabinet [I] entre coobligés à la seule somme de 3.123,62 euros TTC ;

Reconventionnellement, en cas de condamnation à l’encontre de la société cabinet [I],

— condamner in solidum les sociétés [P], Axa France IARD et SMABTP à garantir la société cabinet [I] de toute condamnation prononcée à son encontre, de telle sorte qu’elle en soit indemne ;

En tout état de cause,

— débouter l’ensemble des parties à l’instance de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires et supplémentaires à l’encontre de la société cabinet [I] ;

— condamner in solidum le SDC du [Adresse 2], les sociétés [P], Axa France IARD et SMABTP à payer à la société cabinet [I] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, la SARL Axa France IARD (assureur de la SARL cabinet [I]) demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— A titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes en tant que formulée à l’encontre de la société cabinet [I] et de son assureur Axa France IARD ;

A titre subsidiaire,

— juger que le montant des condamnations mises à la charge de la société [P] et du cabinet [I] ne peut pas dépasser la somme de somme de 57 345,97 euros TTC correspondant à la seule reprise de l’ouvrage réalisé par l’entreprise et le maître d’œuvre ;

— juger que la quote-part de responsabilité du cabinet [I] ne dépasse pas 30% du montant des dommages subis par le syndicat des copropriétaires ;

— condamner la société [P] et son assureur la SMABTP à relever et garantir la société Axa France IARD, es-qualité d’assureur du Cabinet [I], de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

En toute hypothèse,

— rejeter la demande indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 5.000 euros pour « préjudice distinct de la procédure » ;

— juger que la société Axa France IARD ne pourra être tenue que dans les limites de sa police assortie de plafonds et franchises, opposables erga Omnes au titre des garanties facultatives ;

— condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant à payer à la société Axa France IARD la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, la SARL [P] et la SMABTP demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— dire et juger que quitus a été donné à la société [P] au titre des désordres apparents et non réservés ;

— mettre hors de cause [P] et la SMABTP ;

— dire et juger que le sinistre engage la responsabilité exclusive de Monsieur [I] au titre d’un manquement à son obligation de conseil lors des opérations de réception ;

— dire et juger que la société [P] n’a commis aucune faute dans l’exécution des missions qui lui étaient confiées ;

— mettre hors de cause la société [P] et la SMABTP ;

— CANTONNER le montant de l’indemnité susceptible d’être allouée au syndicat des copropriétaires à la somme de 57 345,97 euros TTC en principal ;

— condamner in solidum Axa France et M. [I] à relever et garantir [P] et la SMABTP des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre ;

— condamner tout succombant à verser à [P] et la SMABTP une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires

Au stade précontractuel, il résulte de la combinaison des articles 1134 ancien et 1382 ancien du code civil que, préalablement à la formation du contrat, les parties sont réciproquement débitrices d’une obligation précontractuelle d’information. Le manquement à ce devoir se résout par l’attribution de dommages et intérêts.

Au stade de l’exécution du contrat, l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et que ceux-ci doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

En application des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil,

— il appartient également aux maîtres d’œuvre de se renseigner sur la finalité des travaux de construction qu’ils acceptaient de concevoir et diriger, pour conseiller au maître de l’ouvrage les aménagements adaptés à son projet (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-11.668) ;

— il appartient à l’entrepreneur de se renseigner, même en présence d’un maître d’œuvre, sur la finalité des travaux qu’il accepte de réaliser (voir en ce sens : 3e Civ., 15 février 2006, pourvoi n° 04-19.757, Bull. 2006, III, n° 37).

Il résulte de l’article 1147 ancien (1231-1 nouveau), précité, du code civil que caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. La reconnaissance d’une perte de chance permet de réparer une part de l’entier dommage, déterminée à hauteur de la chance perdue, lorsque ce dommage n’est pas juridiquement réparable.

Il résulte de l’article 4 du code civil que le juge ne peut refuser de réparer un dommage dont il a constaté l’existence en son principe, ce dont il se déduit que :

— le juge peut, sans méconnaître l’objet du litige, rechercher l’existence d’une perte de chance d’éviter le dommage alors que lui était demandée la réparation de l’entier préjudice ; il lui incombe alors d’inviter les parties à présenter leurs observations quant à l’existence d’une perte de chance ;

— le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée (voir en ce sens : Cour de cassation, Assemblée plénière, 27 juin 2025, 22-21.812, Publié au bulletin).

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’immeuble subit des infiltrations d’eau au sous-sol, dans le local poubelles du RDC, au niveau du dallage de l’entrée, et dans le local crèche.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux ont été mal définis et mal exécutés en ce que les entreprises n’ont pas commandé les sondages/études qui leur auraient permis de proposer des travaux aptes à résoudre les problématiques d’infiltrations, de sorte que :

— le maître d’œuvre expose sa responsabilité au titre de son manquement à son obligation précontractuelle d’information et à son devoir de conseil, qui aurait dû le conduire à réaliser les investigations nécessaires et à préconiser la solution réparatoire appropriée pour mettre un terme aux infiltrations en sous-sol, conformément aux termes de la mission qui lui avait été confiée, ces mêmes manquements pouvant également être reprochés au stade de la réception ;

— la SARL [P] expose sa responsabilité au titre du manquement au devoir de conseil (mêmes raisons qu’exposées ci-avant) et à son obligation de bonne exécution du contrat.

Sur ce, le moyen tiré de l’effet de purge des désordres apparents non signalés à réception opposé par la SARL [P] et son assureur doit être écarté en ce qu’aucune réception expresse n’a eu lieu, que le tribunal n’est pas saisi d’une demande tendant à voir constater l’existence d’une réception tacite, et, qu’à tenir pour acquise l’existence d’une telle réception, le caractère alors apparent des désordres en litige n’est nullement démontré.

Par ailleurs, sur le terrain de la preuve, le tribunal ne rejoint nullement les critiques émises par le cabinet [I] contre le rapport d’expertise judiciaire dès lors qu’il est d’usage que les conseils se communiquent mutuellement les pièces au cours de la mesure d’instruction et que celui de l’entreprise générale, laquelle était partie aux opérations, ne soutient pas avoir été privé d’accès auxdites pièces.

Sur le terrain de l’obligation précontractuelle d’information, le moyen est insusceptible de prospérer dans la mesure où cela supposerait d’établir avec certitude que les entreprises savaient que les travaux étaient insuffisants et qu’elles ont retenu cette information alors qu’il leur est précisément reproché de ne pas avoir réalisé toutes les études préalables utiles devant leur permettre de déterminer les solutions idoines.

Sur les reproches relatifs à l’exécution du contrat (manquement à l’obligation de conseil et défaut d’exécution des travaux), le tribunal observe :

— qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mai 2015 que les copropriétaires ont entendu réaliser un « traitement ponctuel [par opposition à un traitement systématique] des joints de dilatation de la terrasse jardin », ce qui exclut la volonté de réaliser une étanchéité d’ampleur ;

— que des travaux de traitement ponctuel des joints ont été commandés (les pièces contractuelles des entreprises mentionnent spécifiquement un « traitement ponctuel des joints ») et exécutés par les sociétés défenderesses (cf. devis, étude du cabinet [I], constatations de l’expert judiciaire) ;

— qu’il résulte cependant des constatations et analyses de l’expert judiciaire que ces travaux ne pouvaient à eux seuls empêcher les infiltrations, que l’absence de pose du joint sur toute la longueur n’est pas à l’origine des infiltrations, et que des investigations préalables auraient dû permettre d’établir que des travaux de grande ampleur étaient nécessaires (afin de réaliser et reprendre l’étanchéité du bâtiment).

Ainsi, si la qualité des travaux, qui doit s’analyser au regard de ce qui a été commandé, en l’espèce une simple réfection des joints de dilatation, n’est en elle-même source d’aucun désordre, il appartenait au maître d’œuvre en charge de la conception du projet et à l’entreprise de se renseigner sur les finalités de l’opération et d’apporter au syndicat des copropriétaires tous conseils utiles afin de mettre fin aux problématiques d’infiltrations.

En ne conseillant pas le syndicat des copropriétaires sur les études et travaux à entreprendre afin de mettre fin aux infiltrations, le cabinet [I] et la SARL [P] ont commis une faute exposant leur responsabilité à l’égard du demandeur.

Se pose ici la question de la nature du préjudice, qui, s’agissant d’un manquement à une obligation de conseil, ne s’analyser qu’en une perte de chance.

Il convient donc de révoquer l’ordonnance de clôture et de rouvrir les débats afin d’inviter les parties à conclure sur la nature et l’étendue du préjudice ne lien de causalité avec la faute de conseil caractérisée : perte de chance de renoncer aux travaux ? perte de chance de réaliser plus tôt les travaux nécessaires ? autre ?

Partant, il y a lieu de surseoir à statuer, de révoquer l’ordonnance de clôture, de solliciter les observations des parties sur ces points et de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et avant dire droit, par mise à disposition au greffe,

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes ;

REVOQUE l’ordonnance de clôture du 7 mai 2025 ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état du Mercredi 21 janvier 2026 à 9h ( immeuble européen, salle chambre du conseil 2, 5ème étage) pour conclusions des parties sur les points soulevés dans le présent jugement (en vue de la clôture) ;

RESERVE les dépens.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT