TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00377 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TNI

Minute : 25/00605

S.A. LOGIREP

Représentant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [H] [X]

Représentant : M^e Asma FRIGUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 121

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Octobre 2025

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [H] [X]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Asma FRIGUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 19 Septembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 mai 2012, Logirep a donné à bail à Mme [H] [X] un logement situé [Adresse 4], [Localité 7], pour un loyer hors charges de 301,08 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Logirep a fait signifier à Mme [H] [X], par exploit de commissaire de justice du 9 août 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 608,36 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, Logirep a fait assigner Mme [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 16 mai 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2025.

Logirep, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Mme [H] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution

condamner Mme [H] [X] à payer :

la somme provisionnelle de 1 748,03 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 18 mai 2012 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [H] [X] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme [H] [X], comparante, assistée, actualise oralement ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de rejeter les demandes formées à son encontre et de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 50,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses demandes, elle rappelle les articles 1224 et suivants du code civil, relève que la dette locative réclamée inclut des frais pour un montant de 317,60 euros, une suppression non justifiée de régularisation de charges pour un montant de 586,54 euros, et actualise sa situation personnelle et financière. Elle indique avoir fait un paiement peu de temps avant l’audience.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort quel la locataire vit seule, perçoit des indemnités journalières, que l’arrêt maladie a été à l’origine d’une réduction de ses ressources et d’une augmentation de ses dettes. Son admission à faire valoir ses droits à la retraite est de nature à améliorer sa situation.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe le 2 octobre 2025, Logirep a fourni un décompte actualisé de sa créance, lequel fait apparaître un versement de la locataire pour un montant de 1 300 euros le 17 septembre 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 18 mai 2012 que Mme [H] [X] doit payer un loyer d’un montant de 301,08 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 535,09 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [H] [X] restait devoir la somme de 2 065,63 € euros à la date du 17 septembre 2025, terme de août 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 317,60 euros.

Par ailleurs, une somme de 586,54 euros a été imputée au débit de la locataire le 02 mai 2025 avec l’intitulé « ANNUL DOUBLON REGUL CHARGES 2022 », somme qu’elle conteste, et sur laquelle le bailleur ne donne aucune justification.

Aussi, la dette doit être ramenée à la somme de 1 161,49 €, arrêtée au 17 septembre 2025, terme de août 2025 inclus.

Or, il ressort du décompte fourni à la cause par le bailleur en délibéré que la locataire a effectué un versement volontaire d’un montant de 1 300 euros le 17 septembre 2025 de sorte qu’au jour de l’audience, elle n’était plus débitrice d’aucune dette locative.

En conséquence, il convient de rejeter la demande en paiement effectuée à son encontre.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 18 mai 2012 contient telle une clause résolutoire en son article 12 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 9 août 2024 pour la somme en principal de 2 608,36 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2024.

Le commandement de payer a également visé la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l’emplacement de stationnement, de sorte qu’il y a lieu de retenir que la résiliation de ce contrat est intervenue à la même date que celle du contrat principal.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

Toutefois, la locataire sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte fourni en délibéré par le bailleur, conforme aux déclarations de la locataire à l’audience, que celle-ci a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Si la loi ne prévoit pas expressément la situation du locataire ayant déjà réglé sa dette à l’audience, rien ne justifie qu’il soit moins bien traité que celui qui se présente à la barre avec une dette locative résiduelle.

En conséquence, il convient d’octroyer des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire au bénéfice du locataire, de constater qu’ils les a déjà respectés, et de dire n’y avoir lieu à constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire. La demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes seront rejetées.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à la charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

SUR LE SURPLUS :

REJETTE la demande en paiement d’une somme provisionnelle de 1 748,03 € euros au titre de l’arriéré locatif ;

REJETTE la demande en constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire incluse au contrat de bail conclu le 18 mai 2012 entre Logirep et Mme [H] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 7] ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

DEBOUTE Logirep de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Logirep au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 16 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION