TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Mars 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 13 Janvier 2025

GROSSE :

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à Me … Catherine GAUTHIER………………….

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/05096 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KB7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [L] [C]

né le 22 Mars 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous-seing privé, en date du 18 octobre 2023, M. [N] [E] et Mme [H] [I] épouse [E] ont consenti à M. [L] [C] un bail portant sur un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 820 euros, outre 70 euros de provisions sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution, garantie Visale n° A10315120287, afin de garantir le paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [L] [C] un commandement de payer la somme de 3.560 euros, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mr [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

déclarer sa demande recevable ;à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [L] [C] ;ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;la condamner à lui payer la somme de 5.340 euros, avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 4 avril 2024 sur la somme de 3.560 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges et la condamner à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux ; la condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a produit un décompte actualisé de sa créance au montant de 9.087,20 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus, et fait valoir qu’elle était subrogée la bailleresse dans tous les droits et actions qu’avait la créancière contre la débitrice.

M. [L] [C], comparaissant en personne, ne conteste pas la dette locative. Il indique quitter le logement le 1er mars 2025. Il sollicite des délais de paiement faisant valoir une situation financière difficile n’ayant pas des revenus et propose de régler 150 euros par mois de janvier à février et 200 euros à compter du 1er mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2025 et à la CCAPEX le 5 avril 2024.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10315120287 signé entre M. [N] [E] et Mme [H] [I] épouse [E] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 18 octobre 2023 qui stipule (article 18.7) que «sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Il convient donc de déclarer la société ACTION LOGEMENT recevable à agir.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail unissant les parties stipule que le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat. Ce délai de 2 mois est également celui visé par le commandement de payer du 4 avril 2024.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 4 avril 2024 rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462. Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 juin 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, M. [L] [C] ne dispose pas de revenus et ne justifie pas de sa capacité financière à payer les mensualités en plus du loyer courant, la dette étant élevée. De surcroît, il ressort du décompte versé aux débats que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée et l’expulsion de M. [L] [C] est donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [L] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 5 juin 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative (et en cas d’absence de production de justificatifs, à la somme de 910,23 euros, provisions sur charges comprises).

Sur le paiement des loyers et des charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats des quittances subrogatives du 21 mars 2024, du 25 juin 2024 et du 19 décembre 2024 ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance de décembre 2024 selon lesquelles la créance s’établit à la somme de 9.087,20 euros correspondant aux garanties payées par elle.

Subrogée dans les droits et actions de M. [N] [E] et de Madame [H] [I] épouse [E], et en l’absence de preuve de paiement des sommes visées par le décompte, la société Action Logement Services est fondée en sa demande.

M. [L] [C] ne démontrant pas avoir réglé les sommes dont le paiement est réclamé au titre des quittances subrogatives, il sera condamné à payer la somme de 9.087,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [C] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux dépens, dont les frais engagés au titre du commandement de payer et de l’assignation.

En revanche, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera donc déboutée de sa demande formée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juillet 2020 entre M. [N] [E] et Madame [H] [I] épouse [E] d’une part et M. [L] [C] d’autre part concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 4 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [L] [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 5 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 910,23 euros ;

CONDAMNE M. [L] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9.087,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par M. [L] [C] ;

CONDAMNE Mr [L] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,