TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02142 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6VH

Minute : 25/00019

EM

Monsieur [K] [T]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [S] [G]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Laure BELMONT

Copie délivrée à :

Madame [S] [G]

M le sous-préfet de la SSD

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

Par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de M^me Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de M^me MARTIN Esther, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [S] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 30 aout 2019, M. [K] [T] a donné à bail à Mme [S] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel actuel de 780€, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] [T] a fait signifier un commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire le 12 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, M. [K] [T] a ensuite fait assigner Mme [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement notamment de la dette locative de 5 203 euros.

A l’audience du 17 décembre 2024, M. [K] [T] – représenté par son conseil – se réfère à ses écritures pour demander :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [S] [G] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique sous astreinte de 150 euros par jour ;

— d’ordonner la remise d’une attestation d’assurance sous astreinte de 10 euros par jour de retard ;

— et de condamner cette dernière au paiement :

* de la somme actualisée de 6 884€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux,

— outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

— prononcer l’exécution provisoire.

M. [K] [T] est opposé à l’octroi de tout délai de paiement.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [S] [G] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [K] [T] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc irrecevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 30 aout 2019 et un commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs visant cette clause a été signifié le 12 juillet 2024, pour la somme en principal de 3 450€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 aout 2024.

Mme [S] [G] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [S] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M Mme [S] [G] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

M. [K] [T] produit un décompte démontrant que Mme [S] [G] reste devoir, au titre de l’arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6 884€, à la date du 5 décembre 2024. Toutefois, en l’absence de Mme [S] [G], le respect du principe du contradictoire impose de ne pas retenir l’actualisation faite à l’audience.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 13 aout 2024, Mme [S] [G] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5 203 euros, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 7 octobre 2024) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Mme [S] [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 aout 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LA DEMANDE DE PRODUCTION DE L’ATTESTATION D’ASSURANCE

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, la locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Mme [G] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [S] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il n’est pas inéquitable de condamner Mme [S] [G] à verser à M. [K] [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de M. [K] [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 aout 2019 entre M. [K] [T] et Mme [S] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 aout 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [S] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [S] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [S] [G] à verser à M. [K] [T] à titre provisionnel la somme de 5 203 € (décompte arrêté au 7 octobre 2024), comprenant le montant des loyers, charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Mme [S] [G] à payer à M. [K] [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 aout 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS M. [K] [T] de ses demandes d’astreinte ;

CONDAMNONS Mme [S] [G] à justifier à M. [K] [T] de l’assurance contre les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNONS Mme [S] [G] à verser à M. [K] [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [S] [G] aux dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

PRECISONS, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 9]

[Localité 6] ;

DISONS que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

Ainsi jugé le 27 janvier 2025

Et ont signé,

LA GREFFIERE, LA JUGE,