TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [K] [Y]

Prefet de Police de [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pierre GENON CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MSI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 21 février 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [Y], demeurant [Adresse 3], [Adresse 9]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 février 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 21 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MSI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2005 pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement pour une même durée, l’OPAC de [Localité 7] devenue l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH a donné à bail à M. [K] [Y] un appartement de type 1 à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel de 35,51 euros.

Par acte du 21 juin 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a fait assigner, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, M. [K] [Y] afin d’obtenir, sous bénéfice d’exécution provisoire et au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, du code de l’habitation et de la construction, du code civil et du Code de procédures civiles d’exécution :

— le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [K] [Y] pour manquement à son obligation de jouissance paisible,

— l’expulsion de M. [K] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou de la signification du jugement à intervenir pour une durée de trois mois à l’issue de laquelle elle sera liquidée et il sera statué à nouveau,

— la suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la séquestration du mobilier garnissant les lieux,

— la condamnation de M. [K] [Y] à payer à compter du prononcé de la décision une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré de 30% et augmenté des charges locatives qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la capitalisation des intérêts,

— la condamnation de M. [K] [Y] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de M. [K] [Y] aux entiers dépens.

L’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH fait valoir que le défendeur refusant l’accès à son logement pour permettre une recherche de fuite d’eau a contraint le demandeur a saisir le juge des référés qui a rendu une ordonnance le 13 janvier 2023 ordonnant sous astreinte au défendeur de laisser l’accès de son logement ; que [Localité 7] HABITAT-OPH a préféré privilégier le suivi social confié à l’association ŒUVRE ARIANNE FALRET et fait procéder à un nettoyage complet des lieux pour un montant de 14 971 euros par la société POLYGON ; que M. [K] [Y] est à l’origine de troubles du voisinage établis par plusieurs plaintes et attestations produites aux débats.

A l’audience du 3 décembre 2024, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

M. [K] [Y] comparaissant en personne a indiqué au tribunal que l’association qui le suit est financée par PARIS HABITAT-OPH que son appartement est une passoire thermique et que c’est son voisin qui veut le frapper.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Conformément à l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location. Il en résulte notamment que la jouissance paisible impose d’occuper les lieux loués sans créer aux autres occupants de l’immeuble des troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage.

L’article 2 des conditions générales du contrat de bail rappelle que le preneur est tenu de jouir paisiblement des lieux loués. Le règlement intérieur précise que le preneur s’engage à s’abstenir de troubler la tranquillité de l’immeuble de jour comme de nuit.

Les articles 1741, 1 224 et 1227 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur.

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de bail se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Le juge apprécie, au jour où il statue, si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation.

Du principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, il résulte que les juges du fond doivent rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 202 du code de procédure civile que les dispositions de cet article relatives à la forme des attestations ne sont pas prescrites à peine de nullité ( Civ. 2ème, 18 mars 1998, n°95-10.210) et qu’un juge ne peut rejeter une attestation comme non conforme à l’article 202 sans préciser en quoi l’irrégularité constatée constituerait l’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public faisant grief à la partie qu’il l’attaque ( Civ. 2ème, 30 novembre 1998).

En l’espèce, [Localité 7] HABITAT OPH produit à l’appui de sa demande de résiliation du contrat de bail :

— une main courante déposée le 24 août 2023 par Mme [U] [S], voisine de palier de M. [K] [Y] qui relate que ce dernier « est très souvent dans un état second (alcool ou drogue) et crie parfois dans son domicile, souvent la nuit. Il insulte dans son appartement et quand on essaye de prendre contact avec lui, cri, insulte dans les couloirs de l’immeuble. » ainsi qu’une plainte déposée au commissariat du 11ème arrondissement de [Localité 7] en date du 10 avril 2024 qui précise qu’à plusieurs reprises M. [K] [Y] a menacé de mettre le feu à l’immeuble et qu’elle a appelé l’équipe de sécurité de [Localité 7] HABITAT-OPH avec déplacement des services de police au moins trois fois. Elle produit également une attestation de médecin qui ne témoigne cependant pas de l’impact de ces nuisances sur l’état de santé de la plaignante.

— une attestation en la forme de l’article 202 du Code de procédure civile rédigée par Mme [V] [H], qui relate l’intervention de l’équipe de surveillance dans la nuit du 24 mars 2024 suite au chahut de M. [K] [Y] qui avait un briquet allumé et insultait une passante.

— une attestation en la forme de l’article 202 du Code de procédure civile rédigée par M. [N] [F], le 27 mars 2024 qui relate que le 25 mars dans l’après midi alors qu’il était présent au domicile de sa belle-mère, Mme [S], il a entendu M. [K] [Y] crier et menacer clairement ses enfants, de sorte que ces derniers et leur mère n’osent plus se rendre au domicile de leur ascendante.

— l’attestation de la fille de Mme [U] [S] dressée le 27 juillet 2024 en la forme de l’article 202 du Code de procédure civile qui confirme l’incident de la nuit du 24 au 25 mars 2024, les cris et insultes de M. [K] [Y] ciblant spécifiquement sa mère et la crainte désormais de rendre visite à cette dernière avec ses enfants.

— une plainte déposée au commissariat du 11ème arrondissement, le 10 avril 2024, par Mme [B] [I], qui confirme le tapage nocturne, les cris et insultes de M. [K] [Y] depuis décembre 2021 et la crainte qu’il inspire.

— une attestation de Mme [T] [G] en la forme de l’article 202 du Code de procédure civile qui, de passage dans l’immeuble le 10 mars 2024, relate des cris et insultes visant les occupants de l’appartement 4 qu’elle impute à M. [K] [Y].

— une attestation de Mme [X] [C] en la forme de l’article 202 du Code de procédure civile qui confirme des crises régulières d’un voisin (sans le nommer) qui peuvent durer entre quelques heures et 48 heures. Il hurle, insulte et menace et se montre particulièrement injurieux envers les femmes, créant ainsi un sentiment d’insécurité jusque dans la rue.

— une attestation en la forme de l’article 202 du Code de procédure civile rédigée le 26 mars 2023 par M. [A] [W], voisin de M. [K] [Y] (appartement 8), qui relate que depuis un an et demi les hurlements de ce dernier gênent son activité de télétravail régulier (trois jours par semaine) et ses nuits. Il se déclare inquiet quant au danger que M. [K] [Y] représente pour lui-même et pour les habitants de l’immeuble.

— Mme [L] [M], séjournant une nuit par mois au domicile de Mme [B] [I] confirme dans une attestation en la forme de l’article 202 du Code de procédure civile rédigée le 26 mars 2024 avoir été réveillée et gênée par les cris et insultes du locataire du 1er étage, situation qu’elle qualifie de stressante et paniquante.

— Mme [J] [Z] habitant l’immeuble confirme dans une attestation en la forme de l’article 202 du Code de procédure civile rédigée le 25 mars 2024, les incidents de la nuit du 24 mars 2024 ainsi que ses menaces d’incendie et de violences physiques.

Ainsi l’ensemble de ces récits concordants attestent des troubles de voisinage occasionnés par M. [K] [Y] et la crainte qu’il fait régner dans son entourage immédiat et plus spécialement auprès de sa voisine de palier. Il sera relevé que la convocation à un entretien adressée par [Localité 7] HABITAT-OPH selon courrier du 26 janvier 2024 n’a pas incité M. [K] [Y] à revoir son comportement.

Bien au contraire, [Localité 7] HABITAT-OPH a été mis en demeure, le 17 avril 2024, par le conseil de mesdames [I] et [D] de faire respecter la jouissance paisible des lieux. C’est donc par lettre recommandée avec avis de réception du 22 août 2024 que la bailleresse a mis en demeure M. [K] [Y] de cesser de faire bruler des bougies au niveau de sa porte palière qui reste ouverte et de respecter le personnel de proximité en cessant d’être menaçant et agressif.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 21 novembre 2023 qui relate un appartement complètement infesté de divers nuisibles et parasites, cafards, punaises de lit et la production des photos de l’intervention de l’entreprise de nettoyage ainsi que la facture du 21 novembre 2023 de remise en état du logement pour un montant de 14 971 caractérisent un logement dégradé et un manquement à l’obligation d’entretien pesant sur le locataire qui ne saurait, au jour de l’audience et sans justificatif à l’appui, évoquer une passoire thermique pour justifier son comportement. Il ne saurait non plus évoquer une quelconque dépendance économique de la bailleresse avec l’association en charge de sa situation sans en justifier ni préciser l’incidence que cela peut avoir sur son comportement à l’égard de ses voisines.

Les comportements ainsi décrits par leur violence, leur répétition et les risques qu’ils font courir pour la salubrité de l’immeuble et la sécurité de ses occupants caractérisent des manquements répétés de M. [K] [Y] à ses obligations de locataire.

Le bail liant les parties sera, en conséquence, résilié à compter de la présente décision et il sera fait droit à la demande de [Localité 7] HABITAT OPH tendant à voir prononcer l’expulsion de M. [K] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

[Localité 7] HABITAT OPH sollicite la suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans son dispositif. Il sera fait droit à cette demande en raison de l’absence totale d’amendement de M. [K] [Y] malgré les différents avertissements déjà adressés.

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique- de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Compte tenu des difficultés personnelles du défendeur, la présente décision sera notifiée au préfet en vue d’un signalement aux services de la préfecture en vue d’un éventuel relogement.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, la majoration sollicitée n’apparaissant pas justifiée.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation court à compter de la demande qui en est faite.

En l’espèce, la demande de capitalisation ayant été formulée la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 21 juin 2024

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [K] [Y], partie perdante, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et déboute [Localité 7] HABITAT OPH de sa demande.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement et en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail en date 17 novembre 2005 conclut entre l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH et M. [K] [Y] portant sur l’appartement situé [Adresse 2] (escalier 1 – 1er étage – porte 3) [Localité 6] et ce à compter de ce jour,

ORDONNE en conséquence à M. [K] [Y] de quitter les lieux;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter de la signification du présent jugement, l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH pourra, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de ce jour au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [K] [Y] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABIT OPH ladite indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 21 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [K] [Y] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH du surplus de ses demandes ;

DIT qu’une copie de la décision sera communiquée par les soins du greffe, au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 21 février 2025

le greffier le Président