TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01604 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUGO

Minute : 25/00047

Monsieur [D] [F]

Représentant : M^e Cédric LIGER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : L 258

Madame [E] [W] épouse [F]

Représentant : M^e Cédric LIGER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : L 258

C/

Monsieur [C] [A]

Monsieur [Z] [A]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Madame [E] [W] épouse [F]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentés par Maître Anne-Claire CUGNOLI, du cabinet de Maître Cédric LIGER, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [A]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [A]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er octobre 2020, M. [D] [F] et Mme [E] [W] épouse [F] ont consenti à M. [C] [A] et M. [Z] [A] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 1080 €, outre les charges mensuelles sur charges de 70 €, et le versement d’un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer en principal.

Le 13 mars 2024, M. [D] [F] et Mme [E] [W] épouse [F] ont fait délivrer à M. [C] [A] et M. [Z] [A] un commandement de payer la somme en principal de 3546€ arrêtée à l’échéance de mars 2024 incluse et de justifier de l’assurance, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 12 juillet 2024, M. [D] [F] et Mme [E] [W] épouse [F] ont fait citer M. [C] [A] et M. [Z] [A] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 13 mai 2024, constater que les défendeurs se sont maintenus dans les lieux sans droit ni titre depuis le 14 mai 2024, prononcer la résiliation du bail survenue le 13 mai 2024 ;

— ordonner la libération des lieux et l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef et ce, avec l’assistance de la force publique au besoin,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement :

o de la somme provisionnelle de 5910 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 ;

o d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale à 1182 euros du 14 mai 2024 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux;

o de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

o de tous les dépens dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement.

A l’appui de leurs prétentions, M. [D] [F] et Mme [E] [W] épouse [F] ont exposé que les défendeurs n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 22 novembre 2024, M. [D] [F] et Mme [E] [W] épouse [F], représentés, ont actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 12 842 € et ont maintenu le surplus de leurs demandes initiales. Ils ont indiqué que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

M. [C] [A] et M. [Z] [A], cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe de la juridiction. Mme [B] [A], épouse de M. [Z] [A], a indiqué aux travailleurs sociaux que M. [C] [A] ne vit plus dans le logement et que la dette s’est crée en raison d’un conflit avec le bailleur sur la salubrité du logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [D] [F] et Mme [E] [W] épouse [F] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de [Localité 7] le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 17 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail conclu le 1er octobre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [C] [A] et M. [Z] [A] le 13 mars 2024 pour la somme en principal de 3546€ arrêtée à l’échéance du mois de mars 2024 inclus, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre aux locataires un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable aux locataires.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024.

L’expulsion de M. [C] [A] et M. [Z] [A] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux à compter du 14 mai 2024, les défendeurs causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, M. [C] [A] et M. [Z] [A] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 14 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

La clause de solidarité ne s’étend pas de façon expresse aux indemnités d’occupation, par nature délictuelle, de sorte que la condamnation sera prononcée in solidum.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

La non-comparution de M. [C] [A] et M. [Z] [A] empêche de procéder à la réactualisation de la dette locative. Il convient de statuer uniquement sur le dernier décompte communiqué contradictoirement.

M. [D] [F] et Mme [E] [W] épouse [F] produisent un décompte indiquant que M. [C] [A] et M. [Z] [A] restent devoir la somme de 5910 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus.

Ces derniers seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 5910 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, assortie des interêts légaux à compter du 13 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3546 euros, puis à compter du 12 juillet 2024, date de l’assignation, sur le surplus.

Compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail (article VII) et la dette étant en partie contractuelle sur la période, la condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs jusqu’à la résiliation du contrat et in solidum entre eux à compter de cette date.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [A] et M. [Z] [A], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [D] [F] et Mme [E] [W] épouse [F], M. [C] [A] et M. [Z] [A] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 1er octobre 2020 par M. [D] [F] et Mme [E] [W] épouse [F] à M. [C] [A] et M. [Z] [A] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 mai 2024 ;

Ordonnons en conséquence à M. [C] [A] et M. [Z] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [C] [A] et M. [Z] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [D] [F] et Mme [E] [W] épouse [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons in solidum M. [C] [A] et M. [Z] [A] à payer à M. [D] [F] et Mme [E] [W] épouse [F] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixons cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution ;

Condamnons solidairement jusqu’au 13 mai 2024 puis in solidum à compter de cette date M. [C] [A] et M. [Z] [A] à verser à M. [D] [F] et Mme [E] [W] épouse [F] à titre provisionnel la somme de 5910 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, assortie des interêts légaux à compter du 13 mars 2024, sur la somme de 3546 euros, puis à compter du 12 juillet 2024, sur le surplus ;

Condamnons in solidum M. [C] [A] et M. [Z] [A] à verser à M. [D] [F] et Mme [E] [W] épouse [F] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [C] [A] et M. [Z] [A] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 14 janvier 2025.

La greffière, Le juge