TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE N° minute : 25/

CHAMBRE ECONOMIQUE ET COMMERCIALE GENERALE

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

du

05 Mai 2025

Rôle : N° RG 24/00254 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MDWD

DEMANDEURS A L’INCIDENT :

Grosses délivrées

le

à

— Maître Alexandre BEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, administratrice provisoire de Maître Robin DOUCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

— Maître Karine TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI – BUJOLI-TOLLINCHI, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Copies délivrées

le

à Maître Alexandre BEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, administratrice provisoire de Maître Robin DOUCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

— Maître Karine TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI – BUJOLI-TOLLINCHI, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [C] [B]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [T] [B]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Alexandre BEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, administratrice provisoire de Maître Robin DOUCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE A L’INCIDENT :

S.A.S. COMASUD (RCS DE [Localité 4] 057 802 753)

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Karine TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI – BUJOLI-TOLLINCHI, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Maître Caroline LEVY de la SELARL CORNET-LEVY, avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Eric JAMET, Vice-Président, Juge de la mise en état

Assisté de Séria TOUATI, Greffier

DEBATS

À l’audience publique du 24 Mars 2025, le prononcé de la décision a été renvoyé au 28 Avril 2025 prorogé au 05 Mai 2025 date à laquelle Nous, Juge de la mise en état, avons rendu la présente ordonnance, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 29 juin 1987, la société Bouscarle Matériaux béton, dénommé Point P Bouscarle, le locataire principal, preneur dans le cadre d’un bail commercial depuis 1981, d’un ensemble immobilier à [Localité 5] (Bouches-du-Rhône), à l’angle de la route nationale 113 et du [Adresse 2], dans le cadre d’un bail commercial daté du 24 juin 1981 autorisant la sous-location, a signé un « contrat de sous-location de locaux à usage d’habitation » avec Monsieur et Madame [T] [B], les preneurs. Cette sous-location concernait un appartement indépendant au premier étage, avec effet au 01 juillet 1987. Il était prévu que les lieux sous-loués seraient « utilisés à usage d’habitation exclusivement bourgeoise, à l’exclusion de toute activité commerciale ou industrielle et de toute profession libérale ou artisanale. »

Par ordonnance du 23 juillet 2023, saisi par la société Comasud, venue aux droits du précédent exploitant point P, la société BOUSCARLE Matériaux béton, le juge des référés de ce tribunal a rejeté la demande d’expulsion des époux [B].

Par acte délivré le 30 janvier 2024, la SAS Comasud a assigné Madame [C] [B] et Monsieur [T] [B] devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, aux fins suivantes :

Prononcer la résiliation du contrat de sous-location du 29 juin 1987 à compter du 30 juin 2019 et à défaut depuis le 01 octobre 2019,

Ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef de la maison d’habitation faisant partie des locaux loués par la société Comasud, si nécessaire avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30 juin 2017, passé un délai de 2 mois, après la signification de la décision à intervenir,

Dire que le sort des meubles sera réglé par les articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Les condamner à lui verser la somme de 17 396,66 euros au titre de l’arriéré dû au titre des loyers révisés et / ou indemnités d’occupation, suivant le calcul des indices applicables et sur la période non prescrite 2018 / 2023,

Les condamner solidairement à verser une indemnité d’occupation égale au loyer de sous-location augmentée d’une pénalité journalière de 5 % et ce après indexation, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat conclu pour manquements gravement fautifs des consorts [B],

Les condamner solidairement à lui verser la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 13 octobre 2024, qui seront visées, Monsieur et Madame [B] ont saisi le juge de la mise en état aux fins suivantes :

Juger incompétent le tribunal au profit du juge des contentieux de la protection,

Juger nul le congé délivré le 4 janvier 2017 par la société COMASUD, (23 décembre 2016 dans le corps des conclusions),

Prononcer la prescription des demandes de la société COMASUD,

Condamner la société COMASUD à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses écritures en réplique notifiées par voie électronique le 07 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer, la SAS Comasud conclut ainsi :

débouter les consorts [B] de leurs demandes,

les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

MOTIFS

L’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que : « le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. »

Aux termes de l’article R. 211-4, « en matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés sur le fondement de l’article L. 211-9-3 connaissent seuls, dans l’ensemble des ressorts des tribunaux judiciaires d’un même département ou, dans les conditions prévues au III de l’article L. 211-9-3, dans deux départements, de l’une ou plusieurs des compétences suivantes:

(…) 2° Des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce. »

L’article 11 du bail principal tel que cité dans le contrat de sous-location stipule qu'« en cas de sous-location partielle, le sous-locataire ne bénéficiera d’aucun droit à l’encontre du bailleur principal, les lieux constituant un ensemble indivisible dans la commune intention des parties. »

La sous-location concernait un appartement indépendant situé au premier étage d’une maison d’habitation.

Au vu de l’article 11 précité et de l’indivisibilité contractuelle des locaux du bail, le contrat de sous-location, qui ne vise à aucun moment la loi du 6 juillet 1989, est donc soumis au seul statut des baux commerciaux. La demande tendant à la compétence sera donc rejetée.

Selon l’article L 145-60 du code de commerce, « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans, » le chapitre en question étant celui relatif au bail commercial.

La résiliation d’un bail commercial répond aux exigences prévues par l’article L145-41 du code de commerce au sein de la section « de la résiliation ». Le commandement est un acte préalable obligatoire.

La société Comasud se fonde sur un courrier recommandé daté du 23 décembre 1996, reçu le 04 janvier 2017, intitulé « congé bail d’habitation », par lequel elle lui signifiait son congé du bail et donnait un préavis de six mois. A l’issue, les locataires étaient toujours dans les lieux.

Le 30 septembre 2019, la société Comasud faisait signifier une acceptation de la demande de renouvellement de bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 01 octobre 2019.

Le bailleur, la SCI BORYBOSQUET mentionnait que la maison d’habitation devait être restituée. Cet acte n’était pas porté à la connaissance des locataires de la maison.

A la date de l’assignation de la présente instance, plus de deux ans s’étaient écoulés sans cause d’interruption de prescription, l’assignation en référé ne pouvant être utile dès lors que le juge des référés a rejeté les demandes. Ainsi, la demande d’expulsion fondée sur un document antérieur au renouvellement du bail est prescrite conformément à l’article L145-60 précitée, sans qu’il y ait lieu à une nullité de l’acte. Les autres demandes ne sont prescrites que pour les sommes antérieures au 30 janvier 2022 au vu de la date de l’assignation au fond.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état pour les conclusions au fond de la société COMASUD.

Les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées. La société COMASUD sera condamnée aux dépens de l’incident.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant contradictoirement, publiquement par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejetons la demande aux fins de renvoi pour compétence au profit du juge des contentieux de la protection ;

Jugeons que l’action en résiliation du bail fondée sur un document envoyé avant le renouvellement du bail de 2019 et celle pour le paiement de sommes antérieures au 30 janvier 2022 est prescrite ;

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 23 juin 2025 pour les conclusions au fond de la société Comasud ;

Rejetons les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Comasud aux dépens de l’incident.

Ainsi jugé et prononcé par le juge de la mise en état de la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT