TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 MAI 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/06376 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZM4H

N° de MINUTE : 25/00610

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 10], représenté par le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, SAS

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître [E], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P138

C/

DEFENDEUR

Madame [Z] [J] [Y] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [J] [Y] [L] est propriétaire des lots n°165 et 121 de la résidence [Adresse 12] sise [Adresse 2] (93).

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 13] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, a fait assigner Madame [Z] [J] [Y] [L] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

condamner Madame [J] [Y] [L] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] », sis [Adresse 1] représenté par son syndic les sommes suivantes :

—  12.533,10 € au titre des charges appelées selon décompte arrêté au 2eme trimestre 2024,

—  180€ au titre des frais nécessaires ;

—  2.500 € au titre de dommages-intérêts ;

Avec intérêts au taux légal a compter de la mise en demeure distribuée le 05/02/2024 ;

—  2.500 € au titre de l’article 37 du la loi du 10 juillet 1991, dont distraction au profit de Maître Corinne CHERKI, Avocate associée au sein de l’AARPI C3C

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamner la défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [Z] [J] [Y] [L], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [Z] [J] [Y] [L] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [Z] [J] [Y] [L] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 12 novembre 2024 et fixée à l’audience du 05 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 07 mai 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [Z] [J] [Y] [L];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 février 2021, 09 juillet 2022, 13 décembre 2022, 16 décembre 2023 et du 29 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic applicable entre le 26 novembre 2018 et le 31 mars 2020 ainsi que celui applicable entre le 02 juillet 2022 et le 31 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2021 et le 1er mai 2024 a été de 14.630,49 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 812,80 euros, soit un solde débiteur de 13.817,69.

Cependant, si le syndicat des copropriétaires sollicite dans le cadre de ses moyens la condamnation de Madame [J] [Y] [L] au paiement de la somme de 13.817,73 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 2e trimestre 2024, il ne formalise de demande dans le dispositif de ses écritures qu’à hauteur de 12.533,10 euros au titre des charges courantes et appels de fonds travaux arrêtés au 2ème trimestre 2024 inclus.

Ainsi, il convient de condamner Madame [Z] [J] [Y] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.533,10 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er mai 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de l’assignation, la somme due au 05 février 2024, date de la mise en demeure notifiée à Madame [Z] [J] [Y] [L], étant supérieure à celle au paiement de laquelle elle est condamnée.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 180 euros au titre de ces frais.

Cependant, le syndicat des copropriétaires ne verse aucun décompte spécifique à ces frais ni ne précise dans ses écritures le ou les actes sur lesquels se fondent sa prétention. La charge de la preuve incombant au syndicat, et non au tribunal, la demande au titre des frais de recouvrement sera en conséquence rejetée.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Madame [Z] [J] [Y] [L] n’a effectué aucun paiement de ses charges de copropriété entre le 1er juillet 2021 et le 1er janvier 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [Z] [J] [Y] [L] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [Z] [J] [Y] [L], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991relative à l’aide juridique, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majoré de 50% au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [J] [Y] [L] sera condamnée aux entiers dépens et à payer à Maître Corinne CHERKI, avocate associée au sein de l’AARPI C3C, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve que celle-ci renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [Z] [J] [Y] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] [Localité 8] [Adresse 14] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 12.533,10 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er mai 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] [Y] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 11] [Adresse 14] sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] [Y] [L] à payer à Maître Corinne CHERKI, avocate associée au sein de l’AARPI C3C, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve que celle-ci renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] [Y] [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 7 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT