TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Valérie COURTOIS, PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Jean-Etienne GIAMARCHI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02620 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JBI

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

Société LDRP, prise en la personne de son gérant, Monsieur [M] [X], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-Etienne GIAMARCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0805

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [L] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129

Madame [P] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02620 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JBI

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 1er mai 2016, La société LDRP a loué à M. [T] [U] ET MME [P] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer actuel tout compris de 2370, 29 €.

Les échéances de loyer et de charges n’étant plus régulièrement payées, un commandement de payer en date du 5 décembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [T] [U] ET MME [P] [U] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 6280,36 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, La société LDRP a assigné en référé M. [T] [U] ET MME [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit au 5 février 2025,

— ordonner l’expulsion de M. [T] [U] ET MME [P] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef sous astreinte de 100 euros par mois, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs,

— condamner solidairement M. [T] [U] ET MME [P] [U] au paiement provisionnel de l’arriéré de loyer et de charges courants de 6471, 49 € pour la période janvier et février 2025,

— condamner solidairement M. [T] [U] ET MME [P] [U] au paiement provisionnel de l’arriéré de loyer et de charges courants de 4740, 58 € pour la pèriode d’octobre novembre et décembre 2024 avec frais,

— condamner solidairement M. [T] [U] ET MME [P] [U] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et charges de 2370, 29 €, et ce, du 1er mars 2025 jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner M. [T] [U] ET MME [P] [U] au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 13 octobre 2025, le conseil de La société LDRP s’est référée à ses écritures et actualisé sa dette. Il s’est refusé à tout délai, le dernier règlement datant d’octobre 2024.

Le conseil de M. [T] [U] ET MME [P] [U] a promis de remettre un chèque de 2032, 35 € au créancier et précisé que les loyers n’étaient impayés que depuis février 2025. Etant précisé que M. [T] [U] est adulte handicapé et un revenu du ménage de 2700 €, il a demandé un paiement de la dette de 50 € par mois x 36 mois et subsidiairement un échéancier à 24 mois, avec 6 mois de délai en cas d’expulsion.

Par note en délibéré, le conseil de La société LDRP a confirmé l’encaissement du chèque en règlement du loyer d’octobre mais que les charges n’avaient pas été réglées et que le loyer de novembre restait en souffrance au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur, SCI familiale, comme l’atteste le Kbis, était dispensé de la saisine de la CCAPEX.

Par ailleurs, il est pas démontré que l’assignation a été dénoncée au préfet de [Localité 5] le 19 février 2025, six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 5 décembre 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (article VIII) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M [T] [U] ET MME [P] [U] n’ayant pas réglé la dette de 6280,36 euros en principal dans les deux mois du commandement, ce qui n’est pas contesté en l’état du débat, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 6 février 2025.

M [T] [U] ET MME [P] [U] sont ainsi devenus à cette date occupants sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite passible du pouvoir du juge des référés.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il ressort de l’audience et de la note en délibéré que les locataires ont procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance d’octobre 2025 à prendre légalement en considération pour leur accorder des délais, si du moins le juge constate la faculté des locataires de payer à la fois un échéancier mais aussi le loyer courant, la suspension de la clause résolutoire étant alors de rigueur.

Or, il ne peut être que constaté un arriéré de loyer globalement depuis le mois d’octobre 2024, uniquement parsemé de franchises de loyers de 200 € accordées par le propriétaire au crédit du compte locatif, et aboutissant à cette dette considérable de 28.386, 96 €, échéance de novembre 2025 incluse.

M. [T] [U] ET MME [P] [U] ont proposé de payer leur dette de 28386, 96 € en 36 mensualités de 50 euros, le solde venant augmenter le 36 e mois.

M. [T] [U] ET MME [P] [U], qui n’ont pas exposé des espoirs de meilleure fortune, ne disposent que de 2700 € de ressources mensuelles, soit à peine plus que leur charge mensuelle locative globale, ce qui les place déjà en difficulté pour le loyer courant et rend ainsi impossible, parvenus à ce niveau de dette locative, la mise en place d’un échéancier – la proposition de 50 € par mois n’étant pas tenable pour un arriéré de cet ampleur, sauf à reporter à trois ans le moment d’en payer la plus grande partie, reportant ainsi l’effort sur le propriétaire.

Ainsi, en l’absence d’éléments contraire fournis par le locataire et à défaut d’accord du bailleur, il n’apparaît pas que les locataires soient en situation de régler la dette locative tout en maintenant le loyer courant. Il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire.

Seul le déménagement des locataires dans une location de très moindre coût semble donc leur donner la possibilité de s’acquitter de leur dette en suivant l’échéancier qui leur sera accordé ci-dessous.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [T] [U] ET MME [P] [U] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles L 412-3 et 4 du code des procédures civiles d’exécution, il leur sera accordé, du fait de leur état de santé, un délai de trois mois pour quitter les lieux, sans préjudice de l’indemnité d’occupation ci-dessous.

En l’absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [T] [U] ET MME [P] [U], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il ne convient pas de faire droit à la demande d’astreinte, le recours à la force publique paraissant suffisant à déclencher l’expulsion.

III. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur et de remédier à l’occupation forcée de son bien, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 6 février 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer augmenté ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient de condamner M. [T] [U] ET MME [P] [U] au paiement provisionnel de cette indemnité.

IV. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

A l’audience, la société LDRP a actualisé sa dette à hauteur de 28.386, 06 € au 11 septembre 2025, échéance de septembre incluse. Le décompte d’octobre fourni est incomplet, qui ne tenait pas compte du paiement qui a été effectué à l’audience.

Il ressort de l’audience que M. [T] [U] ET MME [P] [U] restent débiteurs envers La société LDRP d’une somme de 28386, 06 € – 2032, 35 € (paiement à l’audience, validé en délibéré par le bailleur) = 26.353, 71 € au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 11 septembre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [T] [U] ET MME [P] [U] au paiement provisionnel de cette somme de 26.353, 71 € euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 décembre 2024 pour la somme de 6280, 36 euros, sous réserve des échéances échues depuis, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de 24 mois.

Au vu de leurs justificatifs sur ressources et charges, Il sera accordé à M. [T] [U] ET MME [P] [U] un délai de 24 mois pour se libérer de leur dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [T] [U] ET MME [P] [U] aux entiers dépens, ce incluant les frais des actes de procédure.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [T] [U] ET MME [P] [U] à payer à La société LDRP la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE La société LDRP recevable à agir,

CONSTATE à compter du 6 février 2025 la résiliation de plein droit du bail du 1er mai 2016 courant entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1],

ORDONNE l’expulsion de M. [T] [U] ET MME [P] [U], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE solidairement M. [T] [U] ET MME [P] [U] à payer à La société LDRP une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation du 6 février 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE solidairement M. [T] [U] ET MME [P] [U] à payer à la société LDRP la somme provisionnelle de 26.353, 71 € euros au titre de leur arriéré de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 décembre 2024 pour la somme de 6280, 36 euros, et à compter

de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [T] [U] ET MME [P] [U] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 800 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette;

DIT que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du 5 suivant le mois de la signification ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

DEBOUTE La société LDRP du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [T] [U] ET MME [P] [U] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M. [T] [U] ET MME [P] [U] à payer à la société LDRP la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT