TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00346 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TIW

Minute : 25/00371

Monsieur [K] [F]

C/

Madame [O] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [F]

[Adresse 8]

[Localité 2]

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Madame [O] [W]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er novembre 2023, M. [K] [F] a consenti à Mme [O] [W] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 5]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 1400 euros, outre le remboursement de la consommation d’eau selon relevé au compteur et le versement d’un dépôt de garantie 1400 euros.

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 25 mars 2024, M. [K] [F] a consenti à Mme [O] [W] un contrat de bail portant sur un emplacement de stationnement, situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 50 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 53 euros, correspondant au prix de la télécommande.

Le 2 août 2024, M. [K] [F] a fait délivrer à Mme [O] [W] un commandement de payer la somme en principal de 2664€ arrêtée à la date du 18 juillet 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 9 janvier 2025, M. [K] [F] a fait citer Mme [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut de production de l’attestation d’assurance, et par conséquent la résiliation du bail,

o d’ordonner l’expulsion de Mme [O] [W] et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de la condamner au paiement de la somme de 4628€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 31 octobre 2024, avec intérêts à compter de l’assignation ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges exigibles à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

o de dire que le sort des meubles sera réglé par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o de la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais des commandements de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, et n’a pas justifié avoir souscrit un contrat d’assurance dans le délai imparti de sorte que les clauses résolutoires sont acquises et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 4 avril 2025, M. [K] [F], comparant, s’est désisté de ses demandes relatives à l’expulsion, la locataire ayant quitté le logement le 31 mars 2025. Il a indiqué que la défenderesse lui doit à ce jour la somme de 13 385 euros.

Mme [O] [W], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 13] par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [K] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination de actions de prévention des expulsions locatives le 6 août 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation du 9 janvier 2025, respectant ainsi les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour non justification de l’assurance couvrant les risques locatifs

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur.

Il est prévu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire produit ses effets un mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, M. [K] [F] produit un seul commandement de payer qui exige seulement le paiement des sommes dues.

A défaut de commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs délivré au locataire, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance ne pourra être que rejetée.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les baux conclus les 1er novembre 2023 et 25 mars 2024 contiennent tous deux une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer et des charges (article 12 et IX). Un commandement de payer visant ces clauses résolutoires a été signifié le 2 août 2024 pour la somme en principal de 2664 € arrêtée au 18 juillet 2024 au titre de l’arriéré locatif échu à cette date, laissant à la locataire deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2024.

Sur le désistement de la demande en expulsion

Il convient de prendre acte du désistement de M. [K] [F] de sa demande d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Madame [O] [W] est devenue occupante des lieux sans droit ni titre à compter du 3 octobre 2024. En occupant sans droit ni titre les lieux loués, la défenderesse cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

En l’espèce, M. [K] [F] indique que Mme [O] [W] a quitté les lieux le 31 mars 2025.

Madame [O] [W] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 octobre 2024 au 31 mars 2025. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, le tout justifié au stade de l’exécution.

La défenderesse n’ayant pas comparu à l’audience, l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

M. [K] [F] produit un décompte indiquant que Mme [O] [W] reste devoir la somme de 4628€ arrêtée à la date du 31 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Mme [O] [W] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 4628 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 31 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [K] [F], Mme [O] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 1er novembre 2023 et le 25 mars 2024 entre M. [K] [F] et Madame [O] [W] concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnnement n°221 situé au [Adresse 5]) sont réunies à la date du 2 octobre 2024 ;

Constatons le désistement de M. [K] [F] de sa demande d’expulsion ;

Condamnons Mme [O] [W] à payer à M. [K] [F] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du 3 octobre 2024 au 31 mars 2025 ;

Condamnons Mme [O] [W] à verser à M. [K] [F] à titre provisionnel la somme de 4628 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 31 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 ;

Condamnons Mme [O] [W] à verser à M. [K] [F] une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Mme [O] [W] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 mai 2025.

La greffière, Le juge