MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01728 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VSVD

CODE NAC : 54G – 0A

AFFAIRE : [J] [I] [Z] C/ S.D.C. 21 RUE DE LA VILLAGEOISE – 94110 ARCUEIL, [X] [Y], [H] [D], S.A. ALLIANZ VIE, S.A. ALLIANZ IARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [I] [Z] né le 8 janvier 1998 à PARIS (75) demeurant 21, rue de la villageoise – 94110 ARCUEIL

représenté par M^e Rose-Karine GHEBALI, avocat au barreau de [Z], vestiaire : E0608

DEFENDEURS

S.D.C. 21 RUE DE LA VILLAGEOISE – 94110 ARCUEIL, pris en la personne de son syndic bénévole Monsieur [E] [G], demeurant 21 rue de la Villageoise – 94110 ARCUEIL

non représenté

Monsieur [X] [Y] né le 26 Mai 1988 à RUEIL-MALMAISON, demeurant 8 Rue de la Villageoise – 94110 ARCUEIL

Madame [H] [D] née le 07 Janvier 1986 à PARIS (75), demeurant 8 Rue de la Villageoise – 94110 ARCUEIL

représentée par M^e Laurent ABSIL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 1, avocat postulant etMe Ambroise LECOCQ, avocat au barreau d’AMIENS,avocat plaidant

S.A. ALLIANZ VIE, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 340 234 962, dont le siège social est sis 1, cours Michelet – 92076 PARIS LA DEFENSE

non représentée

S.A. ALLIANZ IARD, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 542 110 291, dont le siège social est sis 1, cours Michelet – 92076 PARIS LA DEFENSE

représentée par M^e Philippe MARINO ANDRONIK, avocat au barreau de [Z], vestiaire : P0143

Débats tenus à l’audience du : 13 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [I] [Z] a acquis auprès de Monsieur [X] [Y] et Madame [H] [D] quatre lots de copropriété au sein de l’immeuble sis 21 rue de la Villageoise 94110 ARCUEIL (lots n°1, 2, 5 et 13), dont un appartement en souplex.

Aux termes de l’acte authentique de vente du 21 novembre 2022, Monsieur [X] [Y] et Madame [H] [D] ont déclaré avoir réalisé des travaux de réaménagement d’une trappe permettant d’accéder aux caves et de rénovation.

Depuis son emménagement, Monsieur [J] [I] [Z] se plaint d’infiltrations et d’un taux d’humidité anormalement élevé.

Par actes de commissaire de justice des 19 et 22 novembre 2024, Monsieur [J] [I] [Z] a fait assigner Monsieur [X] [Y] et Madame [H] [D], le syndicat des copropriétaires du 21 rue de la villageoise 94110 ARCUEIL, la SA ALLIANZ VIE et la SA ALLIANZ IARD devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, outre la condamnation in solidum de Monsieur [X] [Y] et Madame [H] [D] à lui payer la somme de 21.168 euros à titre de provision, afin de lui permettre de se reloger pendant la durée des opérations d’expertise et la somme de 7.206,51 euros à titre de provision sur les frais engagés. Il sollicite également la condamnation in solidum de Monsieur [X] [Y] et Madame [H] [D] et du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, et l’exécution sur minute de la décision à intervenir.

Le dossier a été évoqué à l’audience du 13 février 2025, au cours de laquelle Monsieur [J] [I] [Z] a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Il ajoute que les travaux qu’il a réalisés postérieurement à la vente ne portaient que sur la pose d’une VMC et la dépose d’un radiateur et d’une cloison, les travaux ayant dû être arrêtés en raison des problèmes structurels apparus sur le bien. Il souligne que Monsieur [X] [Y] et Madame [H] [D] sont intervenus à l’acte de vente en qualité de vendeurs mais également de constructeurs, et ce alors qu’ils n’ont souscrit à aucune assurance dommages-ouvrage, ce qui les expose à des sanctions pénales et à une présomption de responsabilité, les désordres exposés étant selon lui de nature décennale.

Sur la demande de mise hors de cause de la SA ALLIANZ VIE, il souligne que cette dernière est mentionnée dans l’attestation d’assurance produite.

Aux termes de leurs écritures déposées et soutenues à l’audience du 13 février 2025, Monsieur [X] [Y] et Madame [H] [D] sollicitent du juge des référés de :

— sur les demandes provisionnelles : se déclarer incompétent par suite de l’existence de contestations sérieuses et rejeter les demandes de Monsieur [J] [I] [Z],

— sur la demande d’expertise : prendre acte de leurs protestations et réserves,

— en tout état de cause : débouter Monsieur [J] [I] [Z] de ses demandes et le condamner à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience, la SA ALLIANZ IARD a formulé protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée et a sollicité la mise hors de cause de la SA ALLIANZ VIE, laquelle n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, le syndicat des copropriétaires du 21 rue de la villageoise 94110 ARCUEIL n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il est statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 13 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, Monsieur [J] [I] [Z] n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Il doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Or, tel est le cas au vu notamment :

* du rapport en recherche de fuites du 22 novembre 2023 réalisé par la société GLK PLOMBERIE, lequel fait état de défauts d’étanchéité dont les causes observées en souplex sont :

— l’absence d’isolation intérieure,

— l’absence de revêtement d’étanchéité sur le sol autour de la façade extérieure,

— l’absence totale d’étanchéité autour des fenêtres situées dans le sous-sol,

— un important défaut d’étanchéité sur la façade extérieure (bois poreux, fissures, poussées de nombreuses racines),

* du rapport d’expertise de la société FILIBERTI EXPERTISE du 10 octobre 2024, qui conclut que le logement est impropre à sa destination en l’état actuel en raison de défauts et non conformités sur les ouvrages de plomberie, du plancher, de l’électricité et des menuiseries extérieures,

* du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 12 septembre 2024, lequel acte des désordres.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, Monsieur [J] [I] [Z] dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’il allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Monsieur [J] [I] [Z] le paiement de la provision initiale.

Les protestations et réserves ont été mentionnées dans la présente décision, de sorte qu’un donner-acte formel dans le dispositif ci-après, qui serait dépourvu de toute portée décisoire, est inutile.

Sur la demande de mise hors de cause de la SA ALLIANZ VIE

Il sera rappelé l’adage et la règle selon lesquels « nul ne plaide par procureur ».

Ainsi, la SA ALLIANZ IARD ne peut formuler une demande au nom de la SA ALLIANZ VIE, laquelle n’a pas constitué avocat.

En outre, les dispositions particulières du contrat d’assurance du syndicat des copropriétaires mentionne la SA ALLIANZ VIE et la SA ALLIANZ IARD, ces deux entités étant des personnes morales distinctes.

Il convient donc de rejeter la demande de mise hors de cause de la SA ALLIANZ VIE.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Au cas présent, si Monsieur [X] [Y] et Madame [H] [D] ont procédé à des travaux au sein du bien avant sa vente à Monsieur [J] [I] [Z], il est constant que l’expertise aura pour but de déterminer les causes et l’origine des désordres, malfaçons et non-conformités constatés.

En outre, il résulte du dossier que Monsieur [J] [I] [Z] a lui-même également procédé à la réalisation de travaux entre la vente du bien et les constats réalisés.

Il ne résulte donc d’aucun des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de Monsieur [X] [Y] et Madame [H] [D] dans les préjudices subis par Monsieur [J] [I] [Z] seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de Monsieur [J] [I] [Z], pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aucune urgence particulière ne justifie l’exécution de la décision sur minute.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS pour y procéder :

[F] [C] (1969)

BTS en Travaux publics

Spécialite en démolition, déplombage, désamiantage

28 rue de Tigeaux

77580 GUERARD

Tél : 01.60.24.20.39.16

Port. : 06.52.15.98.04

Email : romuald.mosselmans@cmr-france.fr

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de [Z], lequel, sollicité préalablement à sa désignation l’a acceptée par courriel du 16 février 2024, et pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— examiner les désordres allégués dans l’assignation par Monsieur [J] [I] [Z] affectant le bien immobilier qu’il a acquis le 21 novembre 2022,

— donner son avis sur la réalité de ces désordres, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance,

— donner son avis sur les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— donner tout élément d’information utile permettant de déterminer si ces désordres préexistaient à la vente du bien immobilier, s’ils étaient décelables par l’acquéreur au moment de son acquisition ;

— donner tout élément d’information utile permettant de déterminer si ces désordres étaient connus des vendeurs avant la vente ;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres constatés, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux ;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des nuisances, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux, 21 rue de la Villageoise 94110 ARCUEIL, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier pourra autoriser Monsieur [J] [I] [Z] à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre de Monsieur [J] [I] [Z], par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

FIXONS à la somme de 4 000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur [J] [I] [Z] à la régie du tribunal judiciaire de Créteil dans le mois qui suit la demande de consignation adressée par le greffe,

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées),

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

RAPPELONS aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »,

REJETONS la demande de mise hors de cause de la SA ALLIANZ VIE,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formées par Monsieur [J] [I] [Z],

DISONS que les dépens resteront à la charge de Monsieur [J] [I] [Z],

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 13 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES