N° RG 25/00193 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGFL

Minute n° : 25/00048

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [I] [D] épouse [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [J], dont la dernière adresse connue est : – [Adresse 5]

non comparante ni représentée

Madame [Z] [J], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 05 Août 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 02 Septembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DILHAC

copie conforme délivrée le à Madame [L] [J], Madame [Z] [J]

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte de donation-partage établi le 2 février 2000 par Maître [G] [E], notaire à [Localité 11], Monsieur [H] [V], époux de Madame [I] [V] née [D], a donné aux deux enfants du couple, [B] et [U] [V], à titre de partage anticipé et par moitié, le nue-propriété d’un bien situé au lieudit [Localité 9] du territoire communal d'[Localité 10], et a fait réserve à son profit, sa vie durant, et au profit de son épouse, de l’usufruit de ce bien.

Monsieur [H] [V] est décédé le 7 juin 2017.

Par acte sous seing privé du 6 février 2018 à effet du 1er mars suivant, Madame [I] [V] née [D] a donné à bail à Madame [L] [J] et Madame [Z] [J], pour une durée de trois années expirant le 28 février 2021 et tacitement renouvelable, le local à usage d’habitation principale, objet de l’acte notarié du 2 février 2000, situé [Adresse 6] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 25 euros incluse, de 850 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme, ainsi qu’un dépôt de garantie de 825 euros qu’elles ont ce jour-là réglé.

Le bail a été renouvelé en 2021.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, Madame [I] [V] née [D], usufruitière, et Monsieur [U] [V], nu-propriétaire, ont donné congé pour reprise à Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] ainsi qu’à Monsieur [C] [Y] pour le 29 février 2024, date d’expiration du bail.

Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] se sont maintenues dans les lieux au-delà de cette date.

Le 12 mars 2025, Maître [M] [F], commissaire de justice à [Localité 8], constatant que le bien de Madame [I] [V] née [D] était toujours occupé, a dressé un procès-verbal de difficulté dans lequel il précise avoir appris de Madame [Z] [J] que sa mère, Madame [I] [J], était désormais hébergée en EHPAD et qu’elle-même quitterait les lieux dans le courant du mois d’avril.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, Madame [I] [V] née [D] a fait assigner Madame [L] [J] et Madame [Z] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 1103 du Code civil, 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, L.433-1 et suivants du Code des procédures d’expulsion, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

valider le congé signifié le 26 juillet 2023 à Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] (locataires désignés) ainsi qu’à Monsieur [C] [Y] (occupant concubin),

constater que Madame [L] [J] et Madame [Z] [J] se sont maintenues dans les lieux au-delà du délai expirant le 29 février 2024,

ordonner l’expulsion de Madame [L] [J] et Madame [Z] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

condamner solidairement Madame [L] [J] et Madame [Z] [J] à lui payer une somme de 7 220 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 avril 2025, sous réserve d’actualisation,

condamner solidairement Madame [L] [J] et Madame [Z] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 850 euros jusqu’à la libération totale des lieux et la remise des clés,

dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et qu’à ce titre ils sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne et qu’à défaut ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

condamner solidairement Madame [L] [J] et Madame [Z] [J] à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner solidairement Madame [L] [J] et Madame [Z] [J] aux entiers dépens, en ce compris les frais du congé jusqu’à la récupération des lieux et la remise des clés (y compris les frais éventuels de constat à venir dans le cadre de la reprise des lieux).

Après un renvoi à la demande de Madame [Z] [Y] née [J], l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 5 août 2025.

Monsieur le Bâtonnier Olivier DILHAC, conseil de Madame [I] [V] née [D], a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance.

Comparante, Madame [Z] [Y] née [J] a précisé que Madame [L] [J], sa mère, et elle-même ont libéré les lieux litigieux le 23 mai 2025 en restituant les clés au fils de la demanderesse, indiqué les raisons pour lesquelles elles s’y étaient maintenues au-delà de la date d’expiration du bail, en l’occurrence les difficultés éprouvées pour se reloger, et admis la matérialité de leur dette locative dont elle a sollicité du tribunal qu’il déduise de son montant le dépôt de garantie versé lors de la prise à bail ainsi que les frais de réfection de la terrasse qu’elle a dû engager en raison de l’inertie de Madame [I] [V] née [D] qui n’a donné aucune suite à ses demandes de faire le nécessaire pour remédier à sa dangerosité.

Bien qu’ayant été assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [L] [J] n’a pas comparu et n’était pas régulièrement représentée par sa fille, Madame [Z] [J].

Le délibéré a été fixé au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Il est par ailleurs rappelé que la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt de sa 3e chambre civile rendu le 23 mars 2011, que la notification de l’assignation au préfet n’est pas requise lorsque l’action introduite par le bailleur tend à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre du locataire ;

Il y a également lieu de constater que le premier paragraphe de l’assignation du 30 avril 2025 est entaché d’une erreur de plume puisqu’il indique que Madame [I] [V] née [D] est propriétaire du bien litigieux alors que l’acte de donation-partage établi le 2 février 2000 par Maître [G] [E], notaire à [Localité 11], et qui est versé aux débats, établit sans la moindre ambiguïté qu’elle en est usufruitière et que ses enfants, [B] et [U] [V], nés de son union avec Monsieur [H] [V], décédé le 7 juin 2017, en sont les nus-propriétaires ;

Enfin, les demandes de Madame [I] [V] née [D] relatives à l’expulsion des défenderesses et de tout occupant de leur chef ainsi qu’au sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sont sans objet, Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] ayant libéré son bien le 23 mai 2025 ;

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir

En application de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire declarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai prefix, l’autorité de la chose jugée ;

Aux termes de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ;

Il s’infère du congé pour reprise du 26 juillet 2023 qu’il a été délivré à Madame [L] [J], Madame [Z] [Y] née [J] et Monsieur [C] [Y] à la demande de Madame [I] [V] née [D], ès-qualités d’usufruitière, et de Monsieur [U] [V], ès-qualités de nu-propriétaire ;

Conformément à l’article 595 du Code civil, l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit ;

Il résulte de cette disposition législative que seule Madame [I] [V] née [D], usufruitière, dispose en sa qualité de bailleur du droit d’agir en congé pour reprise ;

Monsieur [U] [V] sera par conséquent déclaré irrecevable en son action en congé pour reprise.

Sur la validité du congé

Aux termes du paragraphe I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au cas de l’espèce, le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer à peine de nullité le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire, le bailleur devant également, dans ce cas, justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, doit être donné avec un préavis de six mois et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre, et à l’expiration duquel le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ;

Selon le paragraphe III du même article 15, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions ci-dessus rappelées à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution de logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant les allocations de logement ;

Les dispositions du paragraphe III de l’article 15 qui viennent d’être rappelées sont applicables lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par arrêté ; en revanche, elles ne le sont pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources fixé par arrêté ;

Il est loisible de constater que le congé délivré le 26 juillet 2023 par Madame [I] [V] née [D] à Madame [L] [J], Madame [Z] [Y] née [J] et Monsieur [C] [Y] respecte les dispositions de l’article 15 ci-dessus rappelées ;

En effet, il recèle le motif invoqué, c’est-à-dire la reprise, expressément mentionnée en titre de l’acte, du bien situé [Adresse 7], les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, c’est-à-dire Monsieur [U] [V], fils de Madame [I] [V] née [D], demeurant [Adresse 3] à [Localité 8], ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise par Madame [I] [V] née [D], en l’occurrence sa volonté de reprendre le bien litigieux au profit de son fils [U] qui s’est séparé de son épouse, doit quitter le domicile conjugal et a besoin de se reloger, a été signifié par exploit de commissaire de justice et donné avec un préavis de six mois au moins le faisant expirer le 29 février 2024 ;

Enfin, les dispositions du paragraphe III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ne sont pas applicables au cas de l’espèce puisque le bailleur, Madame [I] [V] née [D], née le 15 mars 1958, était âgée de plus de 65 ans le 29 février 2024, date d’expiration du contrat de bail ;

Le congé du 26 juillet 2023 sera donc déclaré régulier.

Sur la dette locative, la compensation, la solidarité et la demande de délais

Sur la dette locative

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Conformément aux articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Madame [I] [V] née [D] sollicite la condamnation solidaire de Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] à lui payer, au titre de leur dette locative, une somme de 7 220 euros qui agrège celles de 6 800 et 420 euros correspondant respectivement à l’arriéré de loyer et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024 ;

Les pièces du dossier et notamment l’assignation démontrent que les défenderesses, qui n’ont pas réglé les échéances de loyer et charges des mois de septembre 2024 à avril 2025 inclus, sont redevables envers leur bailleresse d’une somme de 6 800 euros (850 x 8) ;

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, quant à elle, est une charge récupérable puisqu’elle figure au paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, mais doit cependant être justifiée ;

Madame [I] [V] née [D] ne verse aux débats aucune pièce, tel l’avis d’imposition foncière de l’année considérée, qui légitimerait sa prétention, et sera dès lors déboutée de cette demande de paiement ;

La dette locative de Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J], ainsi, s’élève à 6 800 euros.

Sur la compensation

L’article 1347 du Code civil prévoit que la compensation peut s’opérer entre deux personnes respectivement débitrices l’une de l’autre sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ;

Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J], qui ne contestent pas la matérialité de leur dette, sollicitent expressément la compensation entre la somme qu’elles doivent à leur bailleresse et le montant du dépôt de garantie qu’elles lui ont versé lors de leur entrée dans les lieux ainsi que les frais de réfection de la terrasse qu’elles ont engagés en raison de son inertie, puisqu’elle n’aurait donné aucune suite à leurs demandes ;

Madame [I] [V] née [D] ne querelle pas ne pas leur avoir restitué le dépôt de garantie, soit 825 euros, qu’elles lui ont réglé lors de leur prise à bail ;

En vertu de l’article 7, f) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 modifiée, le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ;

Or, Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] ne produisent aucune demande écrite et aucun accord écrit qui les auraient autorisées à entreprendre les importants travaux de réfection d’une terrasse s’élevant, selon devis établi le 17 avril 2018 par la SARL GRACIETTE de HINX, à 1 374,50 euros, et ne peuvent donc prétendre au remboursement de la somme qu’elles affirment avoir engagée à ce titre ;

Les défenderesses doivent à Madame [I] [V] née [D] une somme de 6 800 euros ; Madame [I] [V] née [D] leur est redevable du dépôt de garantie, soit 825 euros, qu’elle a conservé ;

La dette locative de Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] s’élève par conséquent, après compensation légale, à 5 975 euros (6 800 – 825).

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas ;

Le contrat de bail liant les parties comporte, à l’article 2.16 de ses conditions générales intitulé SOLIDARITÉ-INDIVISIBILITÉ, une disposition selon laquelle les cotitulaires soussignés désignés sous le vocable LOCATAIRE, en l’espèce Madame [L] [J] et Madame [Z] [J], reconnaissent expressément qu’ils se sont engagés solidairement et que le bailleur n’a accepté de leur consentir le bail qu’en considération de cette cotitularité solidaire ;

Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] seront donc solidairement tenues des obligations résultant de l’exécution du bail.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement

Aux termes des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable au cas de l’espèce puisqu’elle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et qui ne sont pas définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office et par dérogation au délai prévu au 1er alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Le diagnostic social et financier établit par l’ADIL des Landes prouve que les défenderesses briguent l’octroi de délais de paiement pour se libérer de leur dette ;

Elles ne versent toutefois aux débats aucune pièce relative à leur situation familiale et financière, privant ainsi le tribunal de toute possibilité d’apprécier objectivement leurs ressources et leurs charges mensuelles ainsi que leur capacité corrélative à honorer les délais qu’elles réclament ;

Par ailleurs, Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] se sont déjà accordé d’elles-mêmes, depuis le mois de septembre 2024, de longs délais ;

Enfin, leur défaillance dans le paiement du loyer et charges contractuellement convenu a pu déséquilibrer le budget de Madame [I] [V] née [D], qui n’est pas un organisme bancaire, qui a été injustement privée de sommes importantes lui revenant et qui a malgré elle été plongée dans les affres d’une procédure judiciaire ; cette requête sera dès lors rejetée ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] seront par conséquent solidairement condamnées à payer à Madame [I] [V] née [D], au titre de leur dette locative et après compensation légale avec le dépôt de garantie, une somme de 5 975 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025, et par ailleurs déboutées de leur demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J], dont la dette locative a été arrêtée au 30 avril 2025, ont quitté les lieux le 23 mai 2025 ; elles sont dès lors redevables envers leur bailleresse d’une indemnité d’occupation pour le mois de mai 2025, en proportion du temps pendant lequel elles ont occupé son bien, soit du 1er au 23 mai 2025 ;

Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] seront par conséquent solidairement condamnées à payer à Madame [I] [V] née [D] une indemnité d’occupation de 630,64 euros (850 x 23/31).

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité incombe à Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [V] née [D] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] seront par conséquent solidairement condamnées à lui payer une somme de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J], qui succombent, seront par conséquent solidairement condamnées aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du congé qui leur a été délivré le 26 juillet 2023.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate que les demandes de Madame [I] [V] née [D] relatives à l’expulsion des défenderesses et de tout occupant de leur chef ainsi qu’au sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sont sans objet, Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] ayant quitté son bien le 23 mai 2025.

Déclare Monsieur [U] [V] irrecevable en son action engagée en congé pour reprise.

Déclare régulier le congé pour reprise délivré le 26 juillet 2023 par Madame [I] [V] née [D] à Madame [L] [J], Madame [Z] [Y] née [J] et Monsieur [C] [Y].

Condamne solidairement Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] à payer à Madame [I] [V] née [D], au titre de leur dette locative arrêtée au 30 avril 2025 et après compensation légale avec le dépôt de garantie, une somme provisionnelle de CINQ MILLE NEUF CENT SOIXANTE-QUINZE EUROS (5 975 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025.

Déboute Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] de leur demande de compensation avec le coût de réfection d’une terrasse.

Déboute Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] de leur demande d’octroi de délais de paiement.

Condamne solidairement Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] à payer à Madame [I] [V] née [D], au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er au 23 mai 2025, une somme provisionnelle de SIX CENT TRENTE EUROS et SOIXANTE-QUATRE CENTIMES (630,64 euros).

Condamne solidairement Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] à payer à Madame [I] [V] née [D] une somme provisionnelle de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne solidairement Madame [L] [J] et Madame [Z] [Y] née [J] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du congé pour vente qui leur a été signifié le 26 juillet 2023.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE