TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/06958 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DACRP

N° MINUTE : 6

Assignation du :

25 Avril 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 12/02/2026

Expert:[L] [W] [Q]]

[2] M^e BERNARD et M^e REZEAU

CCC à M. [B] et M. [X]

[Adresse 1]

01 53 57 86 22

Médiateur : [R] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

06 12 58 78 70

[Courriel 1]

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDERESSES

S.A. LES HOTELS DE [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 3]

S.C.P. ADMINISTRATEURS JUDICIAIRE ABITBOL & ROUSSELT

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentés par Maître Solène BERNARD de la SELEURL Cabinet Bernard, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0112

DEFENDERESSES

S.C.I. SCI [Adresse 6] A PARIS

[Adresse 7]

[Localité 5]

S.A.S. FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentées par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, demeurant [Adresse 9], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0158

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 04 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2014, la S.C.I. [Adresse 10] À [Localité 1] a consenti à la S.A. LES HÔTELS DE [Localité 1] le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 11] à [Localité 7] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2008 jusqu’au 31 mars 2017 et moyennant un loyer annuel de 148 000 € en principal.

Par acte signifié le 29 mars 2023, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023.

Par acte signifié le 21 mars 2025, la locataire a notifié à la bailleresse un mémoire préalable, sollicitant notamment :

— à titre principal, la fixation du loyer du bail renouvelé à un montant de 100 000 € par an en principal, outre le paiement des intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyer depuis le 1er avril 2023,

— à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux au jour du renouvellement et dans ce cas que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert soit mise à la charge de la bailleresse et que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé à 100 000 € en principal,

— en tout état de cause, la condamnation de la bailleresse à lui payer une somme de 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 26 mars 2025, la bailleresse a sollicité :

— la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2023 à un montant de 283 000 € HC HT par an,

— subsidiairement, la désignation d’un expert pour évaluer la valeur locative des locaux,

— en tout état de cause la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Par acte du 25 avril 2025, la locataire a assigné la bailleresse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS.

L’affaire est venue à l’audience du 04 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Selon l’article L.145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

L’article R.145-10 dudit code prévoit que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Pour les hôtels, il est d’usage de faire application de la méthode dite « hôtelière ».

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Elles concluent à des valeurs locatives différentes, et le rapport de monsieur [D] [S] du 11 octobre 2023 dont se prévaut la bailleresse a été établi par un technicien qui a été mandaté et rémunéré par une partie, de sorte que ses conclusions ne présentent pas les garanties d’objectivité et d’impartialité d’une expertise judiciaire, et ses opérations n’ont pas été réalisées au contradictoire de l’autre partie.

Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur la valeur locative des lieux loués mais constate qu’il est justifié de l’opportunité d’ordonner une expertise judiciaire pour ce faire.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite à titre subsidiaire.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l’expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.

En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 €.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 11] à [Localité 7] à compter du 1er avril 2023 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

[J] [B]

[Adresse 12]

[Localité 8]

[Courriel 2]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis [Adresse 11] à [Localité 7] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2023,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

* tenter de concilier les parties,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 février 2027,

Fixe à la somme de 5 000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I. [Adresse 10] À PARIS à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2e étage) au plus tard le 09 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 7 Mai 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

À défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[R] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

06 12 58 78 70

[Courriel 1]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois suivant cette information ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1], le 12 février 2026.

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL L. FONTANELLA