TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/05304 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3FCE

Minute :

SCPI CILOGER HABITAT 4

Représentant : M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1445

C/

Monsieur [G], [W] [J]

Madame [S] [M]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Thibaut EXPERTON

Copie délivrée à :

M.[J] et Mme [M]

Le 29 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SCPI CILOGER HABITAT 4, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [G], [W] [J], demeurant [Adresse 3]

Madame [S] [M], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes de deux actes sous seing privé signé le 30 janvier 2023, la société Ciloger Habitat 4 a consenti à M. [G] [J] et Mme [S] [M] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°7, situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 821 euros outre les provisions mensuelles sur charges de 151 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 821 euros pour le local d’habitation, et moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 81 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 9 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 81 euros pour l’emplacement de stationnement.

Le 19 février 2025, la société Ciloger Habitat 4 a fait délivrer à M. [G] [J] et Mme [S] [M] un commandement de payer la somme en principal de 5102,40€ visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation.

Le 19 février 2025, la société Ciloger Habitat 4 a fait délivrer à M. [G] [J] et Mme [S] [M] un commandement de payer la somme en principal de 192,41€, visant la clause résolutoire insérée au bail de l’emplacement de stationnement.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 23 avril 2025, la société Ciloger Habitat 4 a fait citer M. [G] [J] et Mme [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins :

o à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation et de l’emplacement de stationnement,

o à titre subsidiaire, de constater la résiliation judiciaire du bail du bail d’habitation et de l’emplacement de stationnement,

o d’ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meuble qu’il plaira de désigner au Tribunal ou tel autre lieux au choix du bailleur ;

o de les condamner au paiement de la somme de 5043,65 € au titre de la dette locative pour le logement d’habitation, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu’à compter de la résiliation des baux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 997,14 euros pour le local d’habitation et 96,21 euros pour l’emplacement de stationnement jusqu’à complète libération des lieux,

o de les condamner au paiement de la somme de 231,23 euros au titre des frais d’huissier relatifs au commandement de payer,

o de les condamner à lui verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

o rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes des commandements de payer dans le délai imparti, de sorte que les clauses résolutoires sont acquises et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 30 juin 2025, la société Ciloger Habitat 4, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative du local d’habitation à la somme de 5922,14 € arrêtée à la date du 18 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus. Elle a indiqué que la dette relative au parking est soldée. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et a demandé qu’une clause de déchéance du terme soit prévue. Elle s’en est rapportée quant au problème de notification de la situation d’impayé à la CCAPEX.

M. [G] [J] et Mme [S] [M], comparants, n’ont pas contesté ni le principe ni le montant de la dette. M. [G] [J] a indiqué être au chômage et percevoir une allocation de France Travail de 1507 euros. Mme [S] [M] a exposé pervevoir le revenu de solidarité active. Ils ont expliqué avoir un enfant à charge et pervevoir 196 euros d’allocations familiales. Il ont demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer la dette par des versements de 164 euros par mois en sus du loyer courant. Ils ont expliquer envisager le dépôt d’un dossier auprès du fonds de solidarité logement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail du local d’habitation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 25 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 30 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société Ciloger Habitat 4 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 25 février 2025, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 23 avril 2025 contrairement aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande tendant au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail d’habitation pour défaut de paiement sont en conséquence irrecevables.

Les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation pour le local d’habitation seront en conséquence rejetées.

Sur la résiliation du bail de l’emplacement de stationnement

Le bail conclu le 30 janvier 2023 relatif à l’emplacement de stationnement contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 février 2025 pour la somme en principal de 192,41 euros.

Les causes de ce commandement ont été réglées par un virement de 192,41 euros comptabilisé le 6 février 2025. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dudit bail ne sont en conséquence pas acquises.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la bailleresse que les locataires ont été à jour du paiement du loyer correspondant à cet emplacement de stationnement le 6 février, 2025, le 4 avril 2025, le 7 mai 2025 et le sont également au jour de l’audience le 30 juin 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’apparait pas de manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont donc pas réunies.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion. Il n’y a en outre pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La société Ciloger Habitat 4 produit un décompte indiquant que M. [G] [J] et Mme [S] [M] restent devoir la somme de 5922,14 € au titre de la dette locative du bail d’habitation, arrêtée à la date du 18 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

M. [G] [J] et Mme [S] [M], comparants, ne contestent pas le montant de la créance.

Ils seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 5922,14 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [G] [J] et Mme [S] [M] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils ont fait état de leur situation personnelle et financière. Ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités et ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [G] [J] et Mme [S] [M] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [J] et Mme [S] [M], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société Ciloger Habitat 4, M. [G] [J] et Mme [S] [M] seront condamnés à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE irrecevable la demande principale de la société Ciloger Habitat 4 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sa demande subsidiaire aux fins de résiliation judiciaire du bail du local d’habitation consenti à M. [G] [J] et Mme [S] [M] le 30 janvier 2023;

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de résilitation judiciaire du bail de l’emplacement de stationnement consenti à M. [G] [J] et Mme [S] [M] le 30 janvier 2023 ;

REJETTE en conséquence les demandes d’expulsion et de condamnation aux indemnités d’occupation;

CONDAMNE M. [G] [J] et Mme [S] [M] à verser à la société Ciloger Habitat 4 la somme de 5922,14 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus ;

AUTORISE M. [G] [J] et Mme [S] [M] à s’acquitter de cette somme, en 36 fois, en procédant à 35 versements mensuels de 164 euros, et un 36eme versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

REJETTE le surplus des demandes;

CONDAMNE M. [G] [J] et Mme [S] [M] à verser à la société Ciloger Habitat 4 une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [J] et Mme [S] [M] aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 29 août 2025.

La greffière, Le juge