MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01631 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IXLQ

AFFAIRE : Société MAISONS & CITES / [T] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame AUBRY [T], Vice-Présidente

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

Société MAISONS & CITES,

dont le siège social est sis 167 rue des Foulons – CS 60049 – 59501 DOUAI CEDEX

représentée par Monsieur [H] [U], dûment muni d’un pouvoir.

DEFENDERESSE

Madame [T] [P],

demeurant 26 RUE DU MONT BLANC – CITE MONT DE LOZINGHEM – 62540 LOZINGHEM

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2013, à effet du même jour, la SAS MAISONS ET CITES SOGINORPA a donné à bail à Madame [T] [P] et Monsieur [V] [K], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation sis 26 rue du Mont Blanc, Cité Mont de Lozinghem, 62540 LONZINGHEM, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 541,62 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 10,10 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 541,62 euros.

Monsieur [V] [K] est décédé le 21 janvier 2014.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SA D’HLM MAISONS ET CITES venant aux droits de la SAS MAISONS ET CITES SOGINORPA, a fait délivrer à Madame [T] [P], par exploit de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 3414,98 euros. Par ce même acte, il était également fait commandement à la locataire d’avoir à justifier, dans le délai d’un mois, de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 août 2025, (notifié le 21 août 2025 au représentant de l’État dans le Département), la SA D’HLM MAISONS ET CITES a fait citer Madame [T] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BETHUNE à l’audience du 8 janvier 2026, afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du Code civil :

le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et à défaut son prononcé, pour défaut de paiement du loyer et/ou pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ;son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, en vertu des articles L142-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;qu’il soit dit et jugé qu’elle devra rendre les lieux libres de sa personne et de celles de tous occupants de son chef et ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives ;l’autorisation de transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls de la défenderesse en vertu des dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;sa condamnation au paiement de la somme de 4397,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 août 2025, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;sa condamnation au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales et ce jusqu’à libération effective des lieux ;sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil.

Entre temps, le 23 avril 2025, Madame [T] [P] a déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable le 10 juillet 2025. La commission a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrée en application le 28 août 2025.

L’affaire a été utilement appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la SA D’HLM MAISONS ET CITES a comparu représentée par Monsieur [H] [U], dûment muni d’un pouvoir.

La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et indiqué que sa créance s’élevait désormais à la somme de 1788,48 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir qu’un commandement de payer avait été délivré à la locataire le 13 mai 2025 mais que ses causes n’avaient pas été acquittées dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire devait être regardée comme acquise sur ce fondement. Elle a ajouté que malgré la signification du commandement en date du 13 mai 2025, la locataire n’avait pas justifié de la souscription d’une assurance de sorte que la clause résolutoire était également acquise sur ce fondement. Elle a par ailleurs indiqué que suite à la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont avait bénéficié Madame [T] [P], la dette locative avait été effacée à hauteur de 4703,21 euros. Elle a cependant mentionné qu’une nouvelle dette était née depuis, la locataire n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer.

Madame [T] [P] a comparu en personne. Elle a reconnu l’existence de la dette locative et n’a pas contesté son montant. Elle a admis n’avoir versé aucune somme au mois de décembre 2025, et a expliqué avoir subi le décès d’un proche, ainsi qu’un accident de voiture qui lui avait coûté de l’argent. Elle par ailleurs reconnu n’avoir pas souscrit une assurance contre les risques locatifs dans le délai du commandement, tout en indiquant que le logement était désormais assuré. Elle a déclaré vouloir quitter les lieux pour pouvoir intégrer un logement plus petit, et avoir effectué une demande de mutation. Elle a enfin mentionné ne pouvoir régler à la bailleresse plus de 550 euros par mois.

L’enquête de la plate-forme de prévention des expulsions a été diligentée, et le rapport transmis au tribunal le 23 décembre 2025. Il y est notamment indiqué que Madame [T] [P] occupe le logement avec sa fille, et entend solliciter de cette dernière une contribution pour payer le loyer. Il est cependant également indiqué que l’intéressée envisage de prendre son indépendance prochainement. Il est précisé que Madame [T] [P] souhaite un accompagnement social pour pouvoir effectuer une demande de mutation et être aidée dans ses démarches administratives et budgétaires.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 21 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026.

Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été réalisée le 14 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 20 août 2025.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1134 ancien du Code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que « Le locataire est obligé :

[…]

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. […] ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour défaut d’assurance. Le contrat de bail stipule en effet : «Le bailleur peut résilier le bail à tout moment en cas de non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie et de défaut d’assurance des risques locatifs et, en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

[…]

A défaut d’assurance des risques locatifs, le bail sera résilié de plein droit 1 mois après un commandement demeuré infructueux ».

Par ailleurs, un commandement de justifier d’une assurance a été signifié à Madame [T] [P] le 13 mai 2025. Ce commandement vise la clause résolutoire insérée au bail.

Madame [T] [P] reconnaît ne pas avoir souscrit d’assurance locative dans le mois suivant la signification du commandement.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SA D’HLM MAISONS ET CITES à compter du 14 juin 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

La résiliation étant acquise de ce seul chef, il n’y a pas lieu d’examiner le deuxième moyen de la bailleresse tiré du défaut de paiement du loyer.

Il convient, par suite, de condamner Madame [T] [P] à restituer les lieux loués situés 26 rue du Mont Blanc, Cité Mont de Lozinghem, 62540 LONZINGHEM.

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, Madame [T] [P] étant occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 14 juin 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payée en cas de poursuite du bail, soit actuellement 645,23 euros.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 14 juin 2025 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre 2025.

Enfin, l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, si Madame [T] [P] devait être expulsée, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA D’HLM MAISONS ET CITES à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Sur la demande en paiement au titre du loyer, charges et indemnités d’occupation

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article L741-2 du Code de la consommation, «  En l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. ».

A l’audience, la SA D’HLM MAISONS ET CITES verse notamment aux débats les pièces suivantes :

– le bail souscrit entre la SAS MAISONS ET CITES SOGINORPA d’une part et Madame [T] [P] et Monsieur [V] [K] d’autre part le 8 novembre 2013 ;

– le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 13 mai 2025 ;

– le décompte de la créance arrêté au 17 décembre 2025, dont il résulte que la défenderesse reste toujours redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation pour une somme totale de 1616,57 euros, terme du mois de novembre 2025 inclus, déduction faite de la somme de 4703,60 euros effacée dans le cadre de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, et déduction faite des frais de poursuite qui ne peuvent être pris en compte le cas échéant qu’au titre des dépens, ainsi que des frais d’assurance en l’absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d’une assurance par le bailleur pour le compte du locataire dans les conditions légales et réglementaires, et en l’absence de toute preuve du règlement par le bailleur de l’assurance pour le compte du locataire, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l’article 1353 alinéa 1 du Code civil.

Il résulte de ce qui précède que Madame [T] [P], faute de justifier d’un paiement libératoire, doit être condamnée au paiement de la somme de 1616,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 17 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 dernier alinéa du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA D’HLM MAISONS ET CITES ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de Madame [T] [P] ni celle de l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [T] [P] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la dénonce à la sous-préfecture.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du Code de Procédure Civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

L’équité ne commande par ailleurs pas d’allouer à la SA D’HLM MAISONS ET CITES une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA D’HLM MAISONS ET CITES recevable ;

CONSTATE la résiliation, à compter du 14 juin 2025, du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé 26 rue du Mont Blanc, Cité Mont de Lozinghem, 62540 LONZINGHEM, conclu le 8 novembre 2013 entre la SAS MAISONS ET CITES SOGINORPA, aux droits de laquelle vient la SA D’HLM MAISONS ET CITES, d’une part, et Madame [T] [P] et Monsieur [V] [K], d’autre part ;

CONDAMNE Madame [T] [P] à libérer les lieux situés 26 rue du Mont Blanc, Cité Mont de Lozinghem, 62540 LONZINGHEM, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Madame [T] [P] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement de la locataire expulsée dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Madame [T] [P] à payer à la SA D’HLM MAISONS ET CITES la somme de 1616,57 euros (mille six cent seize euros et cinquante-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 17 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [T] [P] à payer à la SA D’HLM MAISONS ET CITES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que le montant actuel de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [T] [P] est de 645,23 euros (six cent quarante-cinq euros et vingt-trois centimes) ;

CONDAMNE Madame [T] [P] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonce à la sous-préfecture;

DEBOUTE la SA D’HLM MAISONS ET CITES de ses plus amples demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 6 mars 2026.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

M. LOMORO S. AUBRY