TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/06317 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVBC

Minute : 25/368

Monsieur [O] [D]

Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

Madame [C] [X]

Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

C/

Monsieur [U] [L]

Madame [T] [B]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [O] [D]

demeurant [Adresse 2]

Madame [C] [X]

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Maître SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, représentée par M^e Valérie REDON- REY, avocat près de la Cour de Toulouse

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [L]

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [T] [B]

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par son concubin Monsieur [U] [L]

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 mai 2021, Monsieur [O] [D] et Madame [C] [X] ont donné à bail à Monsieur [U] [L] et Madame [T] [B] un logement avec deux emplacements de stationnement situé [Adresse 7] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 975 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 110 euros, pour une durée de trois ans.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, Monsieur [O] [D] et Madame [C] [X] ont fait signifier à Monsieur [U] [L] et Madame [T] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4446,65 euros en principal, au titre des loyers impayés au 6 mars 2024 et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 13 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, Monsieur [O] [D] et Madame [C] [X] ont fait assigner Monsieur [U] [L] et Madame [T] [B] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [L] et Madame [T] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [T] [B] 0 au paiement de la somme de 2383,08 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juin 2024, réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisée annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du bail et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer,les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter m’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 23 juillet 2024.

Appelée à l’audience du 4 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 3 février 2025.

À l’audience du 3 février 2025, Monsieur [O] [D] et Madame [C] [X], représentés, abandonnent les demandes au titre de la résiliation, de l’expulsion et des loyers et charges, et maintiennent leurs demandes au titre des frais de procédure et des dépens.

Ils demandent au tribunal de rejeter les demandes reconventionnelles de Monsieur [U] [L] et Madame [T] [B] à titre de dommages et intérêts.

Ils indiquent que les locataires n’ont plus payé régulièrement les loyers et charges à partir de décembre 2023, sans émettre de contestation, et sans que les démarches amiables n’aboutissent, et que les charges locatives ont été contestées après signification de l’assignation. Ils exposent que compte tenu du paiement des sommes dues avant l’audience, ils abandonnent leur demande de résiliation et d’expulsion, ne maintenant que les demandes relatives aux frais de procédure.

S’agissant de la demande reconventionnelle ils estiment qu’il n’est démontré aucun préjudice des locataires, alors qu’au contraire les bailleurs se sont retrouvés à supporter les impayés sans explication. Ils précisent que l’ensemble des pièces justifiant des charges locatives et de leur régularisation ont été communiquées aux locataires, soit le décompte de charge et les états de répartition pour 2021, 2022 et 2023, et qu’ils ont invité les locataires à se rapprocher du syndic pour consultation des pièces réclamées, dont ils ne disposent pas. Ils rappellent qu’ils n’ont pas obligation de communiquer les pièces mais de les mettre à disposition, les pièces pouvant être consultées auprès du syndic, et que dans le cadre d’un immeuble en copropriété, les comptes sont établis par le syndic et approuvés par l’assemblée générale, qui seule peut refuser l’approbation.

À l’audience, Monsieur [U] [L], comparant, et Madame [T] [B], représentée par son concubin, demandent au juge des contentieux de la protection de condamner Monsieur [O] [D] et Madame [C] [X] à :

communiquer les justificatifs des charges locatives pour les exercices 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023,rembourser les charges des trois exercices,leur payer la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ils expliquent que le renvoi de l’affaire a avait été sollicité pour pouvoir comprendre les sommes dues. Ils indiquent que les justificatifs des charges n’ont pas été communiqués par les bailleurs malgré plusieurs demandes, seuls les relevés des dépenses étant adressés, ce qui est insuffisant. Ils soulignent que les contrats d’entreprise et les factures ne sont pas communiquées si bien que les dépenses ne peuvent être vérifiées, et contestent le rapport d’intervention pour le changement de serrures, facturé 500 euros. Ils estiment que les charges, non justifiées, ne sont pas dues et doivent être remboursées.

Ils ajoutent que malgré l’absence de communication des pièces relatives aux charges, réclamées et le paiement des sommes dues, la procédure a été maintenue, ce qui leur a causé un préjudice, car ils se sont manifestés après la signification du commandement de payer, et qu’aucun contact n’a été pris avec eux avant l’action en justice.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales de Monsieur [O] [D] et Madame [C] [X] :

Les demandes au titre de la résiliation du contrat et de l’expulsion sont abandonnées, de même que les demandes au titre des loyers et charges, la créance ayant été payée avant l’audience.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [U] [L] et Madame [T] [B]

Sur la demande de communication des pièces relatives aux charges locatives :

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des charges locatives, qui sont exigibles sur justification. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement et doit tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives durant six mois.

En l’espèce, il ressort des observations des parties à l’audience et des pièces communiquées dans le cadre de l’instance que les régularisations sur charges ont été effectuées le 8 juillet 2022, pour l’exercice 2021, à hauteur de 319,21euros, le 15 mai 2024, pour l’exercice 2022, à hauteur de 1207 ,75 euros et le 8 aout 2024, pour l’exercice 2023, à hauteur de 1207,75 euros.

D’une part, il est justifié de l’envoi aux locataires lors de chacune des régularisations , du décompte de régularisation des charges locatives, établi pour les bailleurs par la SARL CITYA IMMOBILIER, chargée d’un mandat de gérance locative, faisant apparaitre les appels de provisions, le montant des charges dues et le solde de la régularisation, ainsi que de l’état de répartition des charges de copropriété et du relevé des factures de charges de l’immeuble, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’état de répartition des charges reprend le montant et la nature des charges de copropriété imputées à Monsieur [O] [D] et Madame [C] [X] au titre de leurs lots de copropriété et le montant de la quote-part de charges de copropriété dues pour l’année, avec la part de charges récupérables auprès des locataires. Le relevé des factures de charges reprend le détail des charges de l’ensemble de l’immeuble, par nature, montant, et le mode de répartition entre les copropriétaires selon le type de charges et de lots de copropriété ainsi que la part totale des charges de copropriété récupérables auprès des locataires des lots.

D’autre part, il est justifié des avis d’imposition laissant apparaitre le montant annuel de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères.

Il apparait que les documents communiqués par les bailleurs, par l’intermédiaire de leur mandant, la SARL CITYA IMMOBILIER et à nouveau dans le cadre de la présente instance suffisent à justifier de la régularisation des charges locatives.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que la communication d’autres pièces justificatives aurait été demandée aux bailleurs, aucune demande n’étant produite à ce titre avant l’introduction de l’instance, ni que les pièces n’auraient pas été mises à la disposition des locataires.

En effet, en tout état de cause, les contrats liant le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, et les différents prestataires, ainsi que les factures correspondantes ne sont pas communiquées aux copropriétaires, mais uniquement mises à disposition à l’occasion des assemblées générales de copropriété. Les charges de copropriété sont appelées sur la base des comptes approuvés et du budget prévisionnel et les régularisations effectués après approbation des comptes. Il n’existe dès lors aucune obligation, à la charge des bailleurs de communiquer les contrats et factures du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner de produire des pièces au titre des charges des exercices 2021, 2022 et 2023.

La demande sera rejetée.

Sur la demande de remboursement des charges des exercices 2021, 2022 et 2023 :

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu au paiement des charges récupérables, qui sont exigibles sur justification.

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Les charges récupérables sont celles dues en contrepartie de services rendus liés à l’usage du bien loué, des dépenses d’entretien et menues réparations sur les éléments d’usage commun du bien et les impositions liées aux services dont le locataire profite.

Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Il résulte de ce texte, d’ordre public conformément à l’article 2 de la loi, que les charges récupérables sont des sommes dues, sans qu’il soit nécessaire de les prévoir lors de l’établissement du contrat de bail.

La liste des charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve, si bien qu’il appartient au bailleur de justifier de la réalité et du montant des charges dont il demande récupération au locataire.

Le juge doit donc rechercher si les charges réclamées sont justifiées, et vérifier tant l’existence d’une régularisation annuelle que la justification des sommes réclamées. A défaut de justificatif les charges ne sont pas dues.

En l’espèce, le contrat de location prévoit le versement de provisions sur charges à hauteur de 110 euros par mois.

Les montants demandés au titre des régularisations des charges, déjà payés, sont contestés par les locataires, qui expliquent que toutes les pièces n’ont pas été communiquées et que certaines dépenses comme les interventions de changement de serrures ne sont pas justifiées.

En premier lieu, il ressort des développements qui précédent que les bailleurs ont effectué les régularisations des charges annuelles, soit depuis l’entrée dans les lieux , en mai 2021, les régularisations pour les exercices 2021, 2022 et 2023, et ont communiqué, pour en justifier, les état de réparation des charges copropriété établis par le syndic de l’immeuble, lesquels font apparaitre la quote-part de charges récupérables auprès des locataires, ainsi que les relevées des dépenses de charges de l’immeuble. Ces charges constituent des charges récupérables au sens de l’article 23 et comprennent notamment la consommation d’eau, réparties selon le relevé d’index du lot effectué par le syndic, et le chauffage.

Il justifie ainsi du paiement de charges de copropriété, pour partie récupérables auprès des locataires entre 2021 et 2023.

En 2021, il est justifié du paiement de charges de copropriété de 2502,87 euros, dont 1991,13 euros au titre de la part de charges récupérables auprès des locataires, ramenées à 1177,92 euros pour la période d’occupation, soit après déduction des provisions appelées à hauteur de 858,71 euros, un solde dû de 319,21 euros.

En 2022, il est justifié du paiement de charges de copropriété de 3075,98 euros, dont 2527,75 euros au titre de la part de charges récupérables auprès des locataires, soit après déduction des provisions appelées à hauteur de 1320 euros, un solde dû de1207,75 euros.

En 2023, il est justifié du paiement de charges de copropriété de 3195,16 euros, dont 2374,30 euros au titre de la part de charges récupérables auprès de la locataire, soit après déduction des provisions appelées à hauteur de 1320 euros, un solde dû de 1054,30 euros.

L’examen des diverses pièces communiquées ne met pas en évidence de dépenses particulières qui auraient été mises à la charge des locataires de manière injustifiée. Les dépenses relatives à l’entretien des portes de garages sont réparties entre l’ensemble de copropriétaires, dont certaines ne sont pas récupérées sur les locataires et les interventions relatives à la réparation de la poignée et de la serrure du local poubelle pour 501,60 euros et 90,20 euros sont des dépenses réparties entre l’ensemble des copropriétaires, en fonction des tantièmes de copropriété, récupérables auprès des locataires, s’agissant de l’entretien des parties communes qui intéressent les lots.

Ces dépenses ont fait l’objet d’une validation dans le cadre de l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, et ont été exposées par le syndicat des copropriétaires.

Il est également justifié de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères pour 2021 à 2024, qui constitue des charges récupérables auprès des locataires, par la production de l’avis d’imposition.

Il s’ensuit que les charges et les régularisations sur charges sont justifiées.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de remboursement des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, alors que les sommes appelées par Monsieur [O] [D] et Madame [C] [X] au titre des loyers et charges, justifiées, étaient dues par les locataires, ils ont été payés, Monsieur [U] [L], comparant, et Madame [T] [B] ne démontrent ni d’un manquement des bailleurs dans l’exécution de leurs obligations, ni d’un préjudice qu’ils subiraient.

Il n’est pas non plus établi de diligences particulières mises en œuvre par les locataires avant l’introduction de l’instance.

Enfin, le paiement des sommes demandées après l’assignation et avant l’audience n’a pas d’incidence sur l’action en justice, qui est mise en œuvre par l’assignation qui a été remise au tribunal, lequel reste saisi du litige. Les bailleurs n’avaient pas d’obligation procédurale de se désister de leurs demandes, ou d’abandonner les demandes principales. Cette situation ne caractérise pas de faute des demandeurs. Au surplus, les demandes en paiement n’ont pas été maintenues, de même que la demande de résiliation du contrat, seules les demandes au titre des frais de procédure étant maintenues. En tout état de cause, il n’est pas justifié d’un préjudice à ce titre.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [L] et Madame [T] [B] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Au regard de l’évolution de l’instance et de l’issue du litige, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [D] et Madame [C] [X] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [T] [B] à payer à Monsieur [O] [D] et Madame [C] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de communication de pièces au titre des charges des exercices 2021, 2022 et 2023,

REJETTE la demande de remboursement des charges des exercices 2021, 2022 et 2023,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [U] [L] et Madame [T] [B],

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [T] [B] à payer à Monsieur [O] [D] et Madame [C] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [T] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT