TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Mai 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 30 mai 2024

à M^e BOUSQUET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 mai 2024

à M^e CHEROUATI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06417 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4BEU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 2]

domiciliée : chez Cabinet LAUGIER-FINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B] [I]

née le 17 Mai 1967 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Guillaume CHEROUATI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée à effet au 18 juin 2015, la SCI [Adresse 2] a donné à bail à Madame [B] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 606 euros outre 110 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 2] a fait signifier à Madame [B] [I] par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2023 un commandement de payer la somme de 5163,19 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, ainsi que de justifier d’une assurance locative et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2023, la SCI [Adresse 2] a fait assigner Madame [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, vu le bail signé et les articles 1103 et 1231-6 du Code Civil, vu le commandement de payer délivré le 21 février 2023 :

Au principal, renvoyer les parties à mieux se pourvoir mais d’ores et déjà :

— Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail a joué et la résiliation du bail à effet du 18 juin 2015,

— En conséquence, condamner Madame [B] [I] à libérer immédiatement les lieux loués,

Dans l’hypothèse où la requise n’aurait pas libéré les lieux dans le délai précité,

— Ordonner l’expulsion immédiate ainsi que celle de tous les occupants de leur chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [B] [I] :

1 – à payer à titre provisionnel à la SCI [Adresse 2] la somme de 4 447,20 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation décompte arrêté au 19 juillet 2023,

2 – à payer à titre provisionnel jusqu’à la récupération effective des locaux litigieux, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à la dernière mensualité charge locative en sus,

3 – à payer la somme de 1000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

4 – à payer les entiers dépens de l’instance ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que les frais d’expulsion, de garde meuble, etc…, selon article 696 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 2] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 février 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 14 décembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 14 mars 2024.

A cette audience, la SCI [Adresse 2], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5015,13 euros, selon décompte en date du 07 février 2024, terme de février inclus.

Madame [B] [I], représentée par son conseil, dépose ses conclusions en défense dans lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de voir, vu la loi du 6 juillet 1989, notamment en son article 24 V, vu les pièces produites au débat :

— JUGER que Madame [I] est de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail,

— JUGER que la situation financière de Madame [I] est compatible avec l’octroi de délais de paiement,

— JUGER que les besoins du bailleur sont compatibles avec l’octroi de délais de paiement,

En conséquence

— JUGER que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail seront suspendus,

— JUGER que Madame [I] bénéficiera de délais de paiement de 36 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— JUGER que Madame [I] pourra se libérer de la dette en 36 mensualités de 130,55 euros,

— JUGER qu’en cas de respect des délais de paiement, les effets de la clause résolutoire seront nuls et le contrat de bail maintenu.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 21 août 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 14 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mNK« https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGIARTI000047898607/2023-07-29/ »odifié par Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023

Par ailleurs, la SCI [Adresse 2] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail à effet du 18 juin 2015 contient une clause résolutoire (article III) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2023 pour la somme en principal de 5163,19 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 avril 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [B] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [B] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 800,96 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [B] [I] reste devoir la somme de 4699,92 euros (frais déduits), à la date du 07 février 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de févriers inclus.

Pour la somme au principal, Madame [B] [I] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [B] [I] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4699,92 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [I] justifie percevoir des revenus mensuels (RSA et CAF) d’environ 950 euros. Elle indique être en capacité de régler mensuellement la somme de 130,55 euros en sus de son reliquat de loyer de 329,96 euros.

Cependant, le décompte locatif produit au débat par les parties démontre que le versement intégral du loyer courant n’a pas été réglé avant la date d’audience. Le dernier virement effectué par Madame [B] [I] date du 25 janvier pour un montant de 350 euros.

En outre entre le 02 janvier 2017 et le 21 février 2023, Madame [B] [I] a été destinatrice de 5 commandements de payer en raison de ses dettes locatives.

Compte tenu de tous ces éléments et du montant de la dette non contestée de 4699,92 euros, l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver à la fois la situation du locataire et celle du bailleur.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Madame [B] [I] étant occupante sans droit ni titre depuis le 21 avril 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SCI [Adresse 2] les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juin 2015 entre la SCI [Adresse 2] et Madame [B] [I] concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 21 avril 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [B] [I] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Adresse 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [I] à verser à la SCI [Adresse 2], à titre provisionnel, la somme de 4699,92 euros décompte arrêté au 07 février 2024 incluant la mensualité de février, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Madame [B] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 800,96 euros à ce jour, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la SCI [Adresse 2] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,