Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00550 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FCL

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH

C/

[C] [E]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu le 03 Septembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Fabien REMBOTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [E]

né le 10 Mars 1972 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

représenté par Mme [N] [D] épouse [B], sa concubine, dûment munie d’un pouvoir,

DÉBATS : 03 Juillet 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00550 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FCL et plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Septembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2015, la société anonyme du Hainaut a consenti un bail d’habitation à M. [C] [E] et Mme [K] [M] sur un logement et un garage situés au [Adresse 7] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel total de 417,62 euros et d’une provision pour charges de 14,96 euros.

Par lettre reçue par la bailleresse le 27 mai 2016, Mme [K] [M] a donné congé des lieux loués.

Par actes notariés du 21 décembre 2017, la société anonyme du Hainaut a notamment cédé l’immeuble loué à la société anonyme Habitat Hauts de France.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, la société anonyme Habitat Hauts de France, venant aux droits de la société anonyme du Hainaut, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1656,72 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 21 mars 2025, la société anonyme Habitat Hauts de France a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater ou subsidiairement prononcer, la résiliation du contrat de location consenti au défendeur ; ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que tous occupants de son chef, si besoin est avec l’intervention de la force publique ; condamner le défendeur au paiement : de la somme de 1178,14 euros correspondant aux loyers échus et impayés additionnés des charges selon décompte arrêté provisoirement au 3 mars 2025, échéance de mars 2025 non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et jusqu’à parfait paiement ;d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au loyer mensuel additionné des charges courantes à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ; de la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; des dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 mars 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 3 juillet 2025, la société anonyme Habitat Hauts de France sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société anonyme Habitat Hauts de France demande à pouvoir actualiser la dette locative en cours de délibéré en vue d’un éventuel désistement.

Le juge fait droit à cette demande.

M. [C] [E], dument représenté par M. [N] [D] épouse [B], sa concubine soutient avoir soldé sa dette locative et justifie de son assurance locative. Il souhaite se maintenir dans les lieux loués. Il indique qu’il a un cancer et que le salaire de sa concubine a baissé.

Par mail reçu au greffe le 31 juillet 2025, la société anonyme Habitat Hauts de France déclare maintenir ses demandes de résiliation du bail malgré le fait qu’il n’y a plus de dette locative suivant décompte arrêté au 16 juillet 2025. Elle fait valoir que le locataire a méconnu ses obligations essentielles en ne réglant pas à de nombreuses reprises son loyer suivant les conditions contractuelles. À ce titre, elle rappelle que la présente procédure est la troisième intentée à l’encontre du locataire et à chacune d’elle, ce dernier solde sa dette locative.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

La société Habitat Hauts de France justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat et de prononcer de la résiliation :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 octobre 2024 et visait un délai de deux mois. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1656,72 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 décembre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu du dernier décompte produit en cours de délibéré, le locataire a repris le paiement du loyer courant à l’audience et a apuré sa dette.

Dès lors, malgré l’opposition de la bailleresse, il convient d’accorder rétroactivement des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à compter du 11 décembre 2024 au 03 juillet 2025, date à laquelle la dette a été soldée.

Ces délais ayant été respectés pendant le cours de ces délais, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Dès lors, les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Au vu de la situation économique respective des parties, la demande formée par la société anonyme Habitat Hauts de France au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 29 septembre 2015 entre la société anonyme du Hainaut à laquelle la société anonyme Habitat Hauts de France vient aux droits, d’une part, et M. [C] [E], d’autre part, concernant le logement et le garage situés au [Adresse 5] à [Localité 11], sont réunies depuis le 11 décembre 2024 ;

ACCORDE à M. [C] [E] des délais suspensifs des effets de la résiliation du 11 décembre 2024 au 03 juillet 2025 ;

CONSTATE que les délais ainsi accordés ont été respectés ;

CONSTATE, en conséquence, que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

REJETTE les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation ;

DÉBOUTE la société anonyme Habitat Hauts de France de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE M. [C] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 21 mars 2025 et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,