TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 27 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 24/09197 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5G7F

AFFAIRE : S.D.C. DU PARC KALLISTE BATIMENT G [Adresse 2] ( M^e Marine ALBRAND)

C/ M. [F] [E] ()

A l’audience Publique d’orientation tenue le 16 décembre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Mars 2025, par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 10 janvier 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la Rsidence dénommée [Adresse 8], représenté par Maître [O] [U] et Maître [X], de la Selarl AJASSOCIES dont le siège social est sis [Adresse 5], en sa qualité d’administrateur provisoire désigné par ordonnance du 22 juin 2023

représenté par Maître Marine ALBRAND, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [F] [E], domicilié et demeurant [Adresse 3]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [F] est propriétaire des lots n° 1421 et n° 1242 au sein de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BATIMENT G sis [Adresse 4].

Par ordonnance du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 22 juin 2023, la SELARL

AJASSOCIES a été désignée en tant qu’administrateur provisoire du syndicat des

copropriétaires de l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sis [Adresse 1]

[Adresse 6].

Par acte d’huissier en date du 7 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble

immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sis [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, a fait citer Monsieur [E] [F] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-6 du Code civil,

Vu l’article 1153 alinéa 4 du Code civil,

Vu les articles 515, 696 et 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites,

Vu tout ce qui précède,

Il est demandé au Juge de :

DECLARER la demande du Syndicat des copropriétaires, représenté par la SELARL

AJASSOCIES, recevable et bien fondée faute pour Monsieur [F] [E] d’avoir

déféré aux termes de la mise en demeure du 22 mars 2024 restée infructueuse passé le délai de trente jours et, en conséquence :

CONDAMNER Monsieur [F] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires la

somme de 20.995,23 euros avec intérêts aux taux légal à compter du 22 mars 2024, date de la

mise en demeure.

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER Monsieur [F] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires la

somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [F] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires la

somme de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [F] [E] aux entiers dépens, en ce compris les frais de relance et de recouvrement rendus nécessaires.

ODRONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

DIRE qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à

intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportés par le requis en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/9197.

L’acte a été signifié par procès-verbal de recherches infructueuses.

Monsieur [E] [F] est défaillant.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 16 décembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [E] [F] a été régulièrement cité par procès-verbal de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée

contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne

comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière,

recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de

participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun

en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire

concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure,

de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement

d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des

actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 20.995,23

euros au titre des charges de copropriété impayées au 24 juillet 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un relevé de propriété de Monsieur

[E] [F], la mise en demeure en date du 22 mars 2024 lui ayant été adressée,

deux relevés de compte arrêtés au 1 er avril 2024 et au 24 juillet 2024, la balance comptable de la copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales de 2019 à 2022, un appel de fonds ainsi que le carnet d’entretien de la copropriété.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2021 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2018 à 2021 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés.

Toutefois, force est de constater qu’apparaît sur le décompte de charges dues à la date du 24

juillet 2019 un solde antérieur de 7.941,74 euros.

Le syndicat ne justifie aucunement de cette somme ni de son origine, et elle sera donc déduite

du montant réclamé. Au surplus, il sera rappelé la règle de la prescription quinquennale à compter de l’entrée en vigueur de la loi ELAN (25 novembre 2018). Pour une créance antérieure à cette loi (et à condition que la prescription ne soit pas encore acquise), l’action doit être introduite dans les 5 ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi, sous réserve que la durée totale n’excède pas la durée prévue par la loi antérieure

Pour le surplus, il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales notamment les

décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Monsieur [E] [F].

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de

l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au

regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés

notamment, « REP -- Constitution dr [S] », « REP—Sommation de payer », «REP-205-FRAIS CONSTITUTION HYPOTHEQUE », et « REP – Constitution dr [D]», portés au débit du compte du défendeur correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 1.312,68 euros.

Monsieur [E] [F] devra payer 11.740,81 euros au titre des charges de

copropriété dues au 24 juillet 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement

de copropriété, les sommes dues peuvent porter intérêt au profit du syndicat, fixé au taux légal

en matière civile, à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire

défaillant.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le prévoit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a sollicité de Monsieur [E] [F] le

paiement des charges de copropriété impayées par mise en demeure par courrier recommandé

en date du 22 mars 2024.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts que Monsieur [E] [F] devra payer sur les intérêts aux taux légal à compter du 22 mars 2024, liés à la somme principale au titre des charges de copropriété impayés.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice

indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en

justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, il est démontré que Monsieur [E] [F] ne paie pas ses charges depuis de nombreuses années, et le caractère répété de ses défaillances démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi qui crée un préjudice au syndicat des copropriétaires, d’autant que la copropriété a été placée en redressement judiciaire.

Il sera par ailleurs rappelé que Monsieur [E] [F], qui est défaillant, n’a jamais

répondu à la sollicitation du syndicat des copropriétaires pour trouver une solution amiable. Par sa carence, elle met en difficulté la trésorerie de la copropriété et la bonne exécution de son budget.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [F] à payer du syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2.000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la

partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [E] [F], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais

irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [E] [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.500,00

euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de

l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sis [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 11.740,81 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024, date de la mise en demeure;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées;

ORDONNE la capitalisation des intérêts

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de

l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sis [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de

l’ensemble immobilier PARC KALLISTE BÂTIMENT G sis [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] aux entiers dépens ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’application de l’article 10

du décret du 8 mars 2001

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT