N° RG 24/00244 – N° Portalis DB2E-W-B7H-[H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/00244

N° Portalis DB2E-W-B7H-[H]

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Emmanuel JUNG

— M. [Z]

— M. [D]

Le

Le Greffier

e [X] [P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 DECEMBRE 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [T]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emmanuel JUNG, substitué par M^e Lucien BALLAND, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 103

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [Z]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne à l’audience du 09 avril 2024

non comparant, non représenté à l’audience du 22 octobre 2024

Monsieur [N] [D]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [F] [L], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Un contrat par acte sous seing privé a été signé le 1er juin 2021 entre « GCI » (qui serait le mandataire de Monsieur [V] [T]) et Monsieur [B] [Z] portant sur la location d’un logement sis [Adresse 5] [Localité 9] moyennant paiement d’un loyer mensuel révisable fixé initialement à la somme de 550 euros outre une provision de 60 euros, le tout payable d’avance le 5 du mois.

Suivant second acte signé à la même date, Monsieur [N] [D] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par Monsieur [B] [Z].

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 3 octobre 2023 le mandataire du bailleur a mis Monsieur [B] [Z] en demeure de lui payer la somme de 1 631,06 euros au titre des loyers impayés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 4 octobre 2023 le mandataire du bailleur a mis Monsieur [N] [D] en demeure de lui payer, en sa qualité de caution, la somme de 1 631,06 euros au titre des loyers impayés.

Suivant exploit délivré le 7 décembre 2023, Monsieur [V] [T] a fait assigner Monsieur [B] [Z] et Monsieur [N] [D] par devant la juridiction de céans en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail, la condamnation solidaire des défendeurs à payer la somme de 2 725,72 euros outre les indemnités d’occupation de 610 euros par mois, les charges ainsi que 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et voir ordonner l’expulsion du locataire.

L’assignation aux fins du prononcé de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 12 décembre 2023.

A l’audience du 9 avril 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [V] [T], représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 5 648,37 euros et a maintenu ses demandes.

Monsieur [B] [Z] comparaissant en personne a reconnu la dette et expliqué qu’il percevait 1 000 euros bruts par mois, qu’il allait être embauché dans le salon de coiffure où il travaille actuellement et qu’il s’engageait à effectuer un règlement immédiat. Il a précisé avoir l’intention de quitter les lieux avant la fin du mois et de trouver une aide financière.

Monsieur [N] [D] comparaissant en personne a indiqué être l’ancien employeur de Monsieur [B] [Z] et reconnaître son engagement de caution. Il a proposé de régler 200 euros par mois pour apurer la dette locative indiquant percevoir des revenus de 1 500 à 1 900 euros par mois.

Le rapport social a été lu à l’audience.

Le demandeur a été invité à produire une note en délibéré en cas de départ du locataire et par note parvenue le 3 juin 2024, le conseil de Monsieur [V] [T] a sollicité la réouverture des débats afin de lui permettre d’actualiser ses demandes justifiant que Monsieur [B] [Z] avait quitté les lieux et produisant état des lieux de sortie établi contradictoirement le 15 mai 2024.

Par jugement avant-dire droit du 13 juin 2024, la juridiction a ordonné la réouverture des débats et invité :

le cas échéant, Monsieur [V] [T] à notifier à Monsieur [B] [Z] et à Monsieur [N] [D] de nouvelles demandes,et en tout état de cause, de justifier de sa créance actualisée en produisant :l’état des lieux d’entrée,un décompte reprenant les régularisations annuelles de charges et le sort du dépôt de garantie,le justificatif des réparations locatives.

A l’audience du 22 octobre 2022, le demandeur, représenté par son conseil, se réfère aux termes de ses conclusions du 11 octobre 2024 communiquées au préalable aux parties adverses. Il indique qu’il a repris possession du logement (état des lieux de sortie du 15 mai 2024) mais maintient toutefois ses demandes de résiliation et d’expulsion. Il maintient sa demande en paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 5 950,46 euros. Il formule de nouvelles demandes au titre des réparations locatives à hauteur de 1 859 euros. Il précise qu’il n’est pas opposé aux délais de paiement sollicités par Monsieur [N] [D]. Il indique que Monsieur [B] [Z] avec lequel des contacts téléphoniques existent, vivrait actuellement dans le Sud et travaillerait. Il expose qu’en cas de condamnation, la décision sera exécutée en priorité à l’encontre de Monsieur [B] [Z].

Monsieur [N] [D] déclare qu’il n’a plus de contact avec Monsieur [B] [Z] depuis près de trois années. Il reconnait qu’il s’est porté caution pour ce dernier dans le cadre du contrat de bail qui le liait au demandeur. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois pour apurer la dette.

Monsieur [B] [Z] ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [V] [T] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er octobre 2024 la dette locative de Monsieur [B] [Z] s’élève à la somme de 5 770,39 euros (soit la somme de 5 950,46 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 180,07 euros correspondant à « l’entretien chaudière ») au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2024 inclus.

Le bailleur verse également aux débats l’acte de cautionnement par lequel Monsieur [N] [D] a accepté de se porter garant notamment des arriérés de loyers et des charges, ce que la caution, au-demeurant, ne conteste pas.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [B] [Z] et Monsieur [N] [D] au paiement de la somme de 5 770,39 euros à Monsieur [V] [T].

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bailleur sollicite que soit constatée la résiliation du bail au 1er juin 2021 et à défaut, de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 1er juin 2021 pour manquement grave et répété du locataire à son obligation de payer les loyers.

Or, le bailleur n’a ni donné congé au locataire pour un motif légitime et sérieux conformément à l’article 15 de la loi du 23 décembre 1986 ni délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire conformément à l’article 24 de la même loi.

Par ailleurs, il verse au débats un état des lieux de sortie contradictoire avec une remise des clefs, mettant ainsi en lumière la reprise du logement par le bailleur.

Dès lors, ses demandes au titre du constat et à défaut, du prononcé de la résiliation du contrat de bail sont devenues sans objet.

Sur le paiement des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Monsieur [V] [T] chiffre les réparations locatives à hauteur de 1 859 euros pour des réparations concernant la cuisine et la salle de bains.

A l’appui de ses demandes, il verse aux débats :

L’état des lieux d’entrée du 1er juin 2021 qui fait état :Pour la cuisine :

Les murs : Peinture blanche, en état moyen

Les plinthes : Peinture grise, en état moyen

Le sol : lino gris gondole, en état moyen

Le plafond : peinture blanche, en bon état

Porte blanche en état moyen

1 fenêtre PVS, RAS

1 volet roulant en bon état

1 radiateur en bon état

Les équipements : évier, robinetterie/plomberie, siphon/évacuation, les joints, la plaque de cuisson sont en bon état ; la hotte aspirante, les 3 meubles haut et meuble sous évier sont en état moyen

Il est observé que la poignée de la porte de la cuisine est défaillante ; qu’il y a quelques traces sur le plan de travail et des traces au-dessus des plaques au niveau du mur

Pour la salle de bains :

Les murs : Peinture blanche, en état moyen

Le sol : carrelage gris, en bon état

Le plafond : trace noire au niveau du coin droit, en état moyen

1 fenêtre PVC blanc, en bon état

Il n’est rien mentionné au niveau du volet

Les équipements : le lavabo et la cuvette des WC sont en bon état, il est indiqué RAS pour la robinetterie/plomberie, syphon/évacuation et les joints, la chasse d’eau, la plomberie/joints ; la baignoire : calcaire, en état moyen ; la douche en état moyen avec couleur sur la paroi

L’état des lieux de sortie du 15 mai 2024 qui fait état : Pour la cuisine :

Les murs : Peinture blanche, en mauvais état

Les plinthes : plinthes grises, en mauvais état

Le sol : parquet stratifié sale, en mauvais état

Le plafond : peinture blanche/trace, en mauvais état

PVC blanc, en état moyen

Volet/ferme pas complet, en état moyen

Garde corps : en état moyen

Les équipements : évier, robinetterie/plomberie, siphon/évacuation, les joints, le lave-linge, le four/micro-ondes en mauvais état

Pour la salle de bains :

Les murs : Peinture blanche, en mauvais état

Le sol : carrelage sale, en état moyen

Le plafond : peinture blanche sale, en état moyen

1 fenêtre PVC blanc/sale, en état moyen ; pas de fenêtre

Les équipements : le lavabo (sale), la douche, la robinetterie/plomberie, syphon/évacuation, les joints sont en état moyen ; la cuvette des WC, la plomberie et joins et les WC en mauvais état ; la chasse d’eau en bon état

Il observé « volet pièces principale ferme pas en bas. Balcon très sale + porte fenêtre casser/WC en mauvais état. Evier HS à changer / Cuisine en très mauvais état général // dégât mur cuisine + … (illisible) Pas d’électricité au gaz, prises interrupteur à vérifier + mobilier cuisine // faine casser cuisine »

Des clichés photographiques d’une cuisine et salle de bain qui ne sont pas annexés à l’état des lieux ni paraphés ou signés par les parties ;

Un devis n°213 non signé établi par la SAS DN BATI le 15 mai 2024 de réparations chiffrées à 1 859 euros qui concerne :Pour la cuisine :

L’enlèvement et mise en déchèterie ancien solFourniture et pose stratifié avec plinthesRemplacement goulotte mur cuisine/chambreFourniture et pose 2 couches de peintures murs veloursPour la salle de bains :

Fourniture et pose 2 couches peintures mur et plafondFourniture et pose carrelage meuble sdb

La comparaison entre les deux états des lieux ne permet pas de mettre en évidence les dégradations ou défauts d’entretien des locaux allégués par le bailleur au niveau de la cuisine et de la salle de bains. En effet, lors de l’entrée dans les lieux par le locataire, les murs étaient globalement dans un état moyen et présentaient plusieurs traces, le sol de la cuisine était gondolé et en état moyen. A sa sortie, les murs sont décrits en mauvais état sans autre précision et le sol décrit comme sale et en mauvais état. Ces descriptions très lacunaires ne permettent pas de mettre en évidence des dégradations ou des défauts d’entretien imputables au locataire au-delà d’une usure normale du bien après trois années d’occupation.

S’agissant du sol de la salle de bain, lors de l’entrée dans les lieux, il est décrit comme en bon état et lors de la sortie comme en état moyen et sale. Le bailleur ne précise pas, au-delà de la saleté du sol, ce qui justifierait la fourniture et la pose d’un nouveau carrelage et d’un meuble.

Les photographies produites et représentant notamment des murs, évier, cuvette de WC, douche dans la cuisine et la salle de bains ne sont pas annexées à l’état des lieux ni paraphées ou signées par les parties, de sorte qu’il n’est pas possible de s’assurer qu’elles ont été prises lors de l’état des lieux ni si elles se rattachent bien au logement dont il est question.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [V] [T] de ses demandes au titre des réparations locatives.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [N] [D] propose d’apurer la dette à hauteur de 250 euros par mois, demande à laquelle le bailleur n’est pas opposé. Compte tenu de la situation financière exposée par Monsieur [N] [D] et de son engagement pris de régler la dette locative par versements mensuels, il y a lieu de lui accorder un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 240 euros, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [Z] et Monsieur [N] [D] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnées in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Par ailleurs, il apparaîtrait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [T] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [B] [Z] et Monsieur [N] [D] in solidum à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la demande de résiliation du contrat de bail conclu le 1er juin 2021 entre Monsieur [V] [T] et Monsieur [B] [Z] portant sur la location d’un logement sis [Adresse 4] à [Localité 9], est devenue sans objet ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [Z] et Monsieur [N] [D] à verser à Monsieur [V] [T] la somme de 5 770,39 euros (décompte arrêté au 1er octobre 2024, mois de mai 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [N] [D] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de montant de 240 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principale et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [T] de sa demande au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [Z] et Monsieur [N] [D] à payer à Monsieur [V] [T] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [Z] et Monsieur [N] [D] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS