TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00278 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2OD2

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01430

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 01 Septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [X] [N] épouse [S]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Najet MEHENNI-AZIZI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1293

Monsieur [W] [S]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Najet MEHENNI-AZIZI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1293

ET :

Monsieur [I] [E]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Mickaël DA SILVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1783

Madame [M] [E]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Mickaël DA SILVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1783

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 10 février 2025, Monsieur et Madame [S] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny Monsieur et Madame [E], notamment au visa des articles 834 et suivant du code de procédure civile, aux fins de voir :

— condamner solidairement les époux [E] à réparer et remettre en état la canalisation desservant leur lot lot n°38 en eau, et reposer un compteur divisionnaire ;

— rétablir l’accès à l’eau du lot n°38 ;

— assortir l’ensemble de ces obligations à une astreinte de 150 euros par jour à compter du 6ème jour suivant la décision rendue ;

— condamner solidairement à titre de provision les époux [E] à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement les époux [E] à leur la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les époux [E] aux entiers dépens de l’instance et de l’exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er septembre 2025.

A cette audience, Madame et Monsieur [S] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Ils expliquent en substance que par jugement du 19 décembre 2023, ils ont été déclarés adjudicataires d’un bien immobilier, lot n°38, situé au rez-de-chaussée du bâtiment B de la copropriété située [Adresse 3]. Ils précisent que le bien appartenait à l’origine aux époux [E] et était composé d’une boutique et d’une arrière-boutique avant d’être divisé en deux lots, une habitation d’une part et une boutique d’autre part, les époux [E] conservant la propriété de la boutique qu’ils donnent en location. Ils ajoutent que depuis lors, le lot n°38 a été acheté et revendu à plusieurs reprises, toujours et uniquement utilisé à titre d’habitation, et qu’un accès à l’eau potable était assuré via un compteur divisionnaire et une canalisation, installés dans le sous-sol de la boutique appartenant aux défendeurs.

Ils font valoir qu’au cours de l’année 2024, les époux [E] ont délibérément retiré le compteur divisionnaire et ont sectionné leur canalisation, empêchant l’alimentation en eau de leur lot, circonstances qui constituent une violation manifeste de leurs droits, à l’origine d’un important préjudice, dès lors qu’elles empêchent que soient réalisés les travaux de remise en état du logement. Ils ajoutent que l’acquisition de ce logement devait leur générer un revenu locatif, et que l’arrêt du chantier leur cause un manque à gagner important. Ils précisent que la canalisation en cause est une partie privative à leur lot sur laquelle les défendeurs n’ont aucun droit.

Ils exposent également qu’une plainte a été déposée pour ces faits le 26 juin 2024.

En réplique aux moyens soulevés en défense, ils font valoir que les défendeurs n’apportent aucun élément justificatif à leurs affirmations selon lesquelles ils auraient installé, à leurs frais, un compteur individuel pour leur lot personnel et non un compteur divisionnaire pour le lot en litige, et auraient par la suite, et jusqu’en 2020, toléré l’utilisation de leur réseau à un autre lot.

Ils indiquent qu’en réalité ils avaient l’obligation de garantir l’accès à l’eau au sein du logement, et qu’il n’est pas crédible qu’ils aient, sans compteur divisionnaire, réglé les factures afférentes à l’eau des autres propriétaires ou locataires jusqu’en 2020, ou que ceux-ci aient occupé les lieux sans accès à l’eau.

En réplique, Monsieur et Madame [E] sollicitent du juge des référés qu’il :

— déboute Monsieur et Madame [S] de toutes leurs demandes ;

— les condamne in solidum à leur verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des dépens.

Ils font valoir que compte tenu de la gestion erratique de la copropriété qui ne dispose d’un syndic que de manière épisodique, ils ont fait le choix d’installer un compteur d’eau individuel dans leur lot pour éviter de dépendre d’un compteur général, et ajoutent que leur lot n’est pas inclus dans la répartition des charges de copropriété relatives à l’eau froide.

Ils précisent que la canalisation située dans leur lot est une partie privative.

Ils indiquent avoir toléré l’utilisation de leur réseau par un autre lot jusqu’en 2020 où ils ont demandé à ce que cette alimentation soit coupée par les locataires de l’époque, et font valoir que cette tolérance n’a pas été créatrice de droit dès lors qu’aucune servitude n’a été publiée.

Sur la demande de dommages et intérêts, ils expliquent que le seul préjudice qui pourrait être allégué, dans l’hypothèse où il serait considéré qu’ils ont commis une faute, serait de solliciter le remboursement d’un éventuel surcoût des travaux en raison d’un retard, mais pas un manque à gagner de paiement d’un loyer qui n’est pas un préjudice actuel.

Ils concluent que ne sont dès lors démontrés ni l’urgence, en relevant qu’en tout état de cause les demandes formées par Monsieur et Madame [S] se heurtent à des contestations sérieuses, ni un dommage imminent, ni un trouble manifestement illicite.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur les demandes principales

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Et l’article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, les demandeurs revendiquent le droit de passage, dans le lot privatif de leurs voisins, d’une canalisation dont ils revendiquent la propriété permettant l’alimentation en eau de leur propre lot, droit qui leur est contesté par leurs adversaires. Il en résulte que la demande de remise en état de la dite canalisation sollicitée par Monsieur et Madame [S] se heurte à une contestation sérieuse faisant obstacle à l’application de l’article 834 précité.

Il convient par ailleurs de rechercher si le refus de Monsieur et Madame [E] de reconnaître ce droit à Monsieur et Madame [S] constitue un trouble manifestement illicite ou s’il est à l’origine d’un dommage imminent.

A cet égard, l’article 637 du code civil dispose qu’une charge peut être imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. L’article 639 du code civil prévoit que cette charge peut procéder de la situation naturelle des lieux, des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

Il a ainsi été reconnu le principe d’une servitude de passage de canalisation entre deux propriétés privées, y compris dans l’hypothèse de deux lots, parties privatives d’un immeuble divisé en lots de copropriété (Civ. 3e, 13 sept. 2005, no 04-15.742).

Or en l’espèce, les éléments produits par les demandeurs sont insuffisants à d’établir à leur profit l’existence d’un droit de cette nature, d’autant qu’il est constant que le fait qu’un propriétaire accorde à son voisin une simple autorisation de passage peut être analysée en une simple tolérance à caractère provisoire qui ne vaut pas reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage sur son fonds (Civ. 3e, 7 juill. 1993, no 91-18.308).

Dans ces circonstances, il ne peut être considéré que le refus par Monsieur et Madame [E] de voir reconnaitre à Monsieur et Madame [S] un droit de passage d’une canalisation d’eau sur leur fonds constitue un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, il n’est démontré aucun dommage imminent, le local des demandeurs n’étant pas habité, et ceux-ci n’ayant apporté aucun élément justificatif sur leur situation financière.

Il n’y aura dès lors pas lieu à référé sur la demande d’injonction de faire, et partant sur la demande de dommages et intérêts qui est fondée sur un dommage ou un trouble manifestement illicite qui ne sont pas établis.

Sur les demandes accessoires

Madame et Madame [S], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens.

Enfin, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [E] la charge de leurs frais irrépétibles, et Monsieur et Madame [S] seront donc condamnés in solidum à leur régler la somme de 2 .000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes formées par Monsieur et Madame [S] ;

Condamnons Monsieur et Madame [S] in solidum aux dépens ;

Condamnons Monsieur et Madame [S] in solidum à payer à Monsieur et Madame [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 09 OCTOBRE 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT