COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 25/01457 – N° Portalis DB3S-W-B7J-Z4LI

N° de MINUTE : 25/01570

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [9] [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet [Y] [G] SARL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître [K], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R079

C/

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [D]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Président assisté de Sakina HAFFOU greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [D] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier dénommé la Résidence [Adresse 7] située [Adresse 2], des lots n°69, n°106 et n°151 correspondant respectivement à 291, 1 et 12 dix-millièmes des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] située [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL [Y] [G], a fait assigner Monsieur [Z] [D] aux fins, notamment, de paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation régulièrement signifiée au destinataire en personne, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [Z] [D] à lui payer la somme de 8.207,11 € au titre des charges de copropriété demeurées impayées, frais et honoraires, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [D] à lui payer la somme de 2.000 Euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [D] à lui payer la somme de 2.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [D] aux entiers dépens, en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Myriam HERTZ, avocat ;

RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Z] [D] ne s’acquitte plus de ses charges de copropriété, qu’il n’a pas répondu à la mise en demeure d’avoir à régler ses dettes et qu’il n’a pas procédé au règlement des sommes dues, de telle sorte que le syndicat est bien fondé à solliciter la condamnation de Monsieur [D] à la somme principale de 8.207,11 euros, qui constitue une créance certaine, liquide et exigible, que par ailleurs la défaillance de Monsieur [Z] [D] dans le paiement de ses charges contribue à mettre en péril la trésorerie du syndicat, que ce comportement chronique le débiteur n’ayant effectué aucun paiement en presque deux ans constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et distinct des intérêts moratoires, justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [Z] [D] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 4 mars 2025 et fixée à l’audience du 11 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, puis le jugement a été prorogé pour être rendu par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Z] [D];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2022 et du 27 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2021 et 2022, et le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mars 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes de l’exercice annuel 2023 ainsi que les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025, dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds correspondant aux charges réclamées ;

— le contrat du syndic en exercice au jour de l’assignation ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires, il convient de rappeler que les frais de relance, de mise en demeure préalable, et les frais d’honoraires du syndic pour le suivi du recouvrement, ne sont pas des charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

L’intégralité de ces sommes doit donc être déduite du montant auquel Monsieur [Z] [D] sera condamné au titre des charges impayées.

Les autres sommes réclamées au titre des charges apparaissent bien fondées au regard des pièces justificatives versées aux débats, exceptées les deux sommes suivantes :

la somme de 854,49 euros apparaissant au débit du copropriétaire à la date du 13 juin 2024 au titre d’un « remboursement provisions », ce remboursement n’étant pas explicité et n’ayant pas été approuvé en assemblée générale, puisque seul le budget prévisionnel de l’année 2024 a été approuvé lors de l’assemblée générale du 27 mars 2024, soit l’assemblée générale la plus récente à la date de l’assignation, et non les charges définitives de l’année 2024 ;

la somme de 1.248,28 euros apparaissant au débit du copropriétaire à la date du 1er octobre 2024 au titre de l’appel provisionnel du quatrième et dernier trimestre de l’année 2024, puisque cet appel est postérieur à l’assignation du 20 septembre 2024 et que le syndicat de copropriétaires n’a pas signifié de conclusions d’actualisation de charges en bonne et due forme ;Ainsi, Monsieur [Z] [D] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6.816,34 euros au titre de l’arriéré de charges selon décompte arrêté au troisième trimestre 2024.

En outre, cette condamnation sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 25 janvier 2024, date de l’envoi d’une mise en demeure présentée au domicile du débiteur le 29 janvier 2024 selon les modalités de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, sur la somme de 4.062,92 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le demandeur n’a pas justifié que les sommes réclamées au titre des frais avaient un caractère nécessaire, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au regard du recouvrement de la créance principale relative aux charges dues par Monsieur [Z] [D], les seuls intitulés de ces frais mentionnés dans le décompte n’apparaissant pas suffisants à apporter cette justification. Même la mise en demeure en date du 25 janvier 2024 produite en pièce n°5 du demandeur, et apparaissant dans le décompte en pièce n°4 à la date du 30 janvier 2024 pour un montant de 187,50 euros, n’apparaît pas suffisamment justifiée en son montant.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de remboursement au titre des frais nécessaires.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le caractère particulièrement sporadique des paiements de Monsieur [Z] [D] a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer des démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. Monsieur [Z] [D] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 680 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande de ce chef, qui paraît disproportionné au regard du montant de l’arriéré de charges à recouvrer sur la période considérée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [D] sera condamné aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Myriam HERTZ, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La partie demanderesse sera déboutée de toute autre demande, plus ample ou contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] située [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL [Y] [G], la somme de 6.816,34 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au troisième trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 sur la somme de 4.062,92 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] située [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL [Y] [G], de sa demande en paiement des frais nécessaires ;

Condamne Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] située [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL [Y] [G], la somme de 680 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] située [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL [Y] [G], la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [D] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Myriam HERTZ, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

Déboute la partie demanderesse de toute autre demande, plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 04 Décembre 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND