TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01743 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3SH6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00053

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors des débats et de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 28 Novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet HYMBERT IMMOBILIER, ayant son siège social dont le siège social [Adresse 2]

représenté par Maître Bruno SCHRIMPF de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R228

ET :

Monsieur [M] [F], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [F] et M. [O] [Y] sont propriétaires indivis des lots n° 1 et 2 au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3].

Suivant jugement du tribunal de proximité de Saint-Ouen du 22 juillet 2021, M. [M] [F] et M. [O] [Y] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] un arriéré de charges arrêté au 15 avril 2021, 2e trimestre 2021 inclus, pour un montant de 8.171,64 euros, frais nécessaire inclus pour un montant de 278,29 euros. Ce jugement a été signifié le 2 août 2021.

Par acte délivré le 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [M] [F] et M. [O] [Y] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de :

— Condamner solidairement et à défaut in solidum M. [M] [F] et M. [O] [Y] à lui régler par provision :

la somme de 16.926,67 euros correspondant à des charges de copropriétés impayées au 30 septembre 2025,la somme de 1.729,28 euros correspondant aux frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;- Assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter du 27 juin 2025 jusqu’à parfait règlement ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner solidairement et à défaut in solidum M. [M] [F] et M. [O] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, soutenant que les défendeurs sont redevables d’arriérés de charges de copropriété depuis décembre 2019.

Régulièrement cités, M. [M] [F] et M. [O] [Y] n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

D’après l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété impayés

L’article 835 du code de procédure civile alinéa 2 prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Par ailleurs, aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa version en vigueur, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il résulte de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 que les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et aux conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] produit :

— un relevé de propriété, établissant que M. [M] [F] et M. [O] [Y] est propriétaire des lots n°1 et n°2 ;

— le règlement de copropriété et l’acte modificatif de l’état descriptif de division ;

— un historique de compte arrêté au 30 septembre 2025 ;

— les appels de fonds du 1er trimestre 2020 au 4e trimestre 2025 ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 16 juin 2022, 13 juin 2023, 20 juin 2024 approuvant les comptes des exercices 2021 à 2024 ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mai 2025 portant approbation d’un budget prévisionnel pour 2025 ;

— une sommation de payer du 8 mars 2024 ;

— un commandement de payer du 27 juin 2025 ;

— le contrat de syndic.

Par ailleurs, il ressort du décompte que les sommes que les défendeurs ont déjà été condamnés à régler par jugement du tribunal de proximité de Saint-Ouen du 22 juillet 2021 (soit 8.171,64 euros en principal, outre 800 euros à titre de dommages et intérêts et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile) ne sont pas déduites, alors que la partie demanderesse dispose déjà d’un titre exécutoire pour recouvrer ces sommes.

Apparaissent en outre facturés au décompte divers frais de recouvrement relevant des dépens et des frais d’avocat relevant des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour un montant total de 2.062,38 euros, soit :

—  260,53 euros en 2025

—  831,12 euros en 2024

—  170,70 euros en 2022

—  800,03 euros en 2021

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 16.926,67 eurs au titre des charges de copropriétés impayées. Il résulte de ce qui précède qu’il convient d’en déduire les sommes de 8171,64 euros, 800 euros, 800 euros et 2.062,38 euros = 5.092,65 euros

Ainsi, il résulte de façon non sérieusement contestable des pièces versées aux débats que M. [M] [F] et M. [O] [Y] restent devoir la somme de 5.092,65 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2025, appel de fonds du 4e trimestre 2025 et travaux inclus.

M. [M] [F] et M. [O] [Y] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires une provision de 5.092,65 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025, date du commandement de payer. Ces intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la provision au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique, n’en change pas la nature, de sorte que les honoraires du syndic ne sauraient être considérés comme nécessaires au sens du texte précité.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou au commissaire de justice et suivi de procédure, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Il en va de même des honoraires d’avocat ou de commissaire de justice, qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile ou des dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples ou « frais de relance ».

En l’espèce, seul le commandement de payer du 27 juin 2025 ayant fait courir les intérêts moratoires, a été utile et nécessaire dans le cadre de la présente procédure en tant que point de départ des intérêts moratoires et est déjà inclus dans les dépens.

Par conséquent, la demande de provision au titre des frais de recouvrement du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts

L’article 835 du code de procédure civile précité prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En outre, nn vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que les défendeurs seraient de mauvaise foi, ni de l’existence d’un préjudice. Aussi, la demande à titre de dommages intérêts étant soumise à l’interprétation et à l’appréciation du juge, elle présente les caractéristiques d’une contestation sérieuse qui ne peut être tranchée en référé.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [F] et M. [O] [Y] seront condamnés aux dépens.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Condamnons M. [M] [F] et M. [O] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme provisionnelle de 5.092,65 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2025, appel de fonds du 4e trimestre 2025 inclus ;

Disons que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 ;

Disons que les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

Condamnons M. [M] [F] et M. [O] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [M] [F] et M. [O] [Y] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 15 JANVIER 2026.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mallorie PICHON