TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

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REFERENCES : N° RG 25/01755 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WGD

Minute :

JUGEMENT

Du : 07 Avril 2026

Société ICF LA SABLIERE, SA d’HLM

C/

Madame [U] [Q]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2026;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ICF LA SABLIERE, SA d’HLM

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [U] [Q]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Olivia ZAHEDI, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Laetitia AYOUN, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET

M^e Olivia ZAHEDI

Expédition délivrée à :

Par exploit délivré le 13-02-24, la société ICF LA SABLIERE a fait assigner MME [Q] [U] devant le juge des référés aux fins d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire visant les loyers impayés,

— l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la séquestration des meubles garnissant le logement,

— la condamnation de MME [Q] [U] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 9143.88 euros, au titre des loyers et charges ,

— la fixation de l’indemnité d’occupation,

— la condamnation de MME [Q] [U] au paiement d’une indemnité de 400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.

Le dossier a fait l’objet de trois renvois.

A l’audience du 19-11-24 le conseil de la société ICF LA SABLIERE a maintenu ses demandes et a indiqué que la dette s’établit à la somme de 4563.89 euros au 19-11-24. Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement et de versements mensuels suspendant la clause résolutoire .

A l’audience MME [Q] [U] , assistée de son conseil , mentionne que :

— le 22-03-23 un accord était passé entre les parties pour rembourser la dette à hauteur de 100 euros par mois et que toutefois le bailleur a émis un commandement de payer le 06-12-23 ,

— le 03-02-22 elle a subi un dégât des eaux qui a rendu son habitation inhabitable et a dû se loger dans des hôtels pendant quatre mois . Elle en déduit que pendant ces 4 mois , les charges n’étaient pas dues et ne devaient pas s’élever à la somme réclamée ,

— en mai 2024 , une régularisation de charges positives pour l’année 2023 a porté à son crédit la somme de 1069.22 euros . En conséquence cette somme doit être déduite du montant de 8298.53 euros du commandement de payer du 06-12-23 ,

— malgré l’absence de jouissance de son logement , elle a continué à payer les loyers et la somme de 4000 euros est donc indue ,

— pendant les travaux de réparation du sinistre elle a été contrainte de rester dans les lieux ne pouvant ce reloger . Elle a subi à cette occasion un trouble de jouissance de 10390.08 euros pendant 12 mois , outre un préjudice financier du fait du coût de son relogement d’un montant de 4711.01 euros et un préjudice moral de 5000 euros .

Elle déduit de ces éléments qu’au 06-12-23 elle ne devait aucune somme à son bailleur et elle sollicite en conséquence le prononcé de la nullité du commandement de payer du 06-12-23 .

En raison de ces faits , MME [Q] [U] considère qu’il y a une contestation sérieuse et elle soulève l’incompétence du juge des référés .

Subsidiairement elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire . Elle explique qu’elle a repris le paiement du loyer courant et propose de verser la somme de 100 euros par mois .

MME [Q] [U] conclut à titre principal à l’existence d’une contestation sérieuse et à l’inexécution par le bailleur de délivrer un logement .

Elle sollicite :

— la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 5000 euros au titre du trouble de jouissance ,

— la fixation du loyer à la somme de 432.92 euros jusqu’à l’achévement des travaux de remise en état du logement ,

— la condamnation du bailleur à lui transmettre les quittances des paiements effectués depuis le 31-01-24 sous astreinte de 100 euros par jour de retard ,

— la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— le débouté des demandes du demandeur .

Le conseil du bailleur répond que :

— le commandement de payer du 06-12-23 pour une somme de 8298.53 euros représentant des loyers impayées de février 2023 à novembre 2023 est valide , puisque MME [Q] [U] n’a effectué des paiements qu’à compter de janvier 2024 , réduisant ainsi la dette à la somme de 5375.56 euros au 01-03-24 sans apurer intégralement la dette ,

— un échéancier a été proposé à MME [Q] [U] le 22-03-24 et non pas le 22-03-23.

Après déduction de la somme de 1069.22 euros au titre des charges de 2023 , la somme due à l’audience reste de 4563.89 euros .

Le bailleur reconnaît l’existence d’un dégât des eaux dont la cause lui est imputable . Toutefois les assureurs ont réglé les sommes nécessaires à MME [Q] [U] , en ce compris la perte d’usage de son logement .

MME [Q] [U] n’a jamais adressé au bailleur une demande au titre d’un trouble de jouissance préalablement à cette procédure . Il lui appartient de saisir le juge compétent pour statuer si elle estime qu’elle n’a pas été justement indemnisée .

Le bailleur maintient donc ses demandes et n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement du fait de la reprise du paiement des loyers courants .

La société ICF LA SABLIERE maintient et précise ses demandes initiales à savoir :

— le paiement de la dette locative de 4563.89 euros au 19-11-24 ,

— la suspension de la clause résolutoire au cours de 36 mois afin de permettre à MME [Q] [U] de solder la dette par versements de 100 euros par mois,

— le débouté des demandes de la défenderesse .

L’affaire a été renvoyée à l’audience de fond du 12-05-25.

Après différents renvois le dossier a été retenu à l’audience de fond du 12-01-26.

A l’audience du 12-01-26 MME [Q] [U] sollicite que :

— in limine litis la nullité du commandement de payer du 06-12-23 soit constatée

— à titre principal le rejet de la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en raison de l’absence de régularisation cohérente des charges de l’année 2022, la régularisation des charges de l’année 2023 pour la somme de 1069.22 euros , la restitution des loyers de février à mai 2022 , des frais de relogement qu’elle a payés à hauteur de 4711.01 euros , l’existence d’un trouble de jouissance .

— la fixation du loyer à la somme de 475.41 euros jusqu’à l’achèvement des travaux de remise en état du logement .

En conséquence elle demande que le bailleur soit débouté de ses demandes et qu’il soit condamné :

— à transmettre les quittances des paiements effectués depuis le 31-12-24,

— à produire les justificatifs des charges de l’année 2022,

— à rembourser les loyers payés par MME [Q] [U] pendant 4 mois soit la somme de 3256 euros ,

— à lui payer les frais de relogement soit la somme de 4711.01 euros , outre la somme de 3080 euros au titre du garde-meuble ,

— à lui verser la somme de 20917.82 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

— à lui remboursé la somme de 420 euros au titre de l’établissement du procès verbal de constat ,

— à lui payer la somme de 10000 euros au titre du préjudice moral ,

— à lui verser la somme de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

A titre subsidiaire , elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et le paiement des loyers impayés par mensualités de 117.36 euros .

A l’audience du 12-01-26 le conseil du bailleur répond que :

— depuis le commandement de payer du 06-12-23 des règlements ont eu lieu et la dette s’établit à la somme de 4816.28 euros au 02-01-26 ,

— la locataire a reçu les régularisations des charges des années 2021 , 2022 et 2023 ,

— il n’est pas opposé à la suspension de la clause résolutoire et au paiement de la mensualité prévue par la commission de surendettement .

S’agissant du dégât des eaux de février 2022 le rapport d’ expertise évaluait le préjudice de MME [Q] [U] à la somme de 21717.67 euros ainsi que la perte de jouissance du logement pendant la durée de 3 mois .

MME [Q] [U] aurait reçu de son assureur la somme de 15966.11 euros augmenté d’un règlement différé de 1755.64 euros .

Le bailleur soutient que le préjudice de jouissance a cessé et que le procès verbal de constat du 12-09-25 ne concerne que des détails esthétiques qui n’empêchent pas le locataire de se loger .

La société ICF LA SABLIERE maintient donc ses demandes outre le paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , et subsidiairement demande que toute indemnisation de la locataire s’imputera sur la dette locative.

MOTIFS:

Sur la production de documents

A l’audience le bailleur a remis les justificatifs des dépenses des années 2022 et 2023 , ainsi que les décomptes de régularisation des charges .

Au dossier figurent les décomptes détaillés du solde locatif d’avril 2021 à 02-01-26 .

Il n’est donc pas fait droit à la demande de production de quittances sous astreinte.

Sur la réparation du préjudice matériel

Il n’est pas contesté que MME [Q] [U] a subi un dégât des eaux provenant des parties communes dont le bailleur est responsable le 03-02-22.

Le bailleur soutient que le trouble de jouissance a été réparé par les assureurs .

La GMF , assureur de MME [Q] [U] , a fait une offre d’indemnisation à hauteur de 17722.55 état des lieux d’entrée 06-07-22 .

La société ICF LA SABLIERE produit le rapport de l’ expert [B] du 09-08-22 qui mentionne la GMF doit prendre en charge :

— embellissements locatifs vétusté déduite : 9272.03 euros

— mobilier vétusté déduite : 5200 euros

— perte d’usage et frais de manutention : 5500 euros

soit une indemnisation de 19972.03 euros

MME [Q] [U] indique qu’elle a engagé des frais de relogement à hauteur de 4711.01 euros et des frais de garde-meubles à hauteur de 3080 euros . Elle en justifie en produisant des factures d’un hôtel , de reçus Airbnb , de nuit chez un ami , ainsi que de la société TDC SERVICES .

Elle n’a reçu de la GMF que :

— la somme de 3900 euros au titre du préjudice immatériel

— la somme de 1600 euros au titre des frais et perte

soit une somme de 5500 euros .

MME [Q] [U] justifie de frais non couverts par son assureur de relogement (elle ne pouvait se reloger au prix d’un logement social dans le secteur privé ) et de frais de garde-meuble pour une somme totale de 7791.01 euros . La société ICF LA SABLIERE sera donc condamnée à lui payer la différence non indemnisée soit la somme de 2291.01 euros .

Sur le remboursement des loyers payés pendant la période d’inoccupation des lieux

Il ressort du décompte du bailleur que les loyers postérieurs à février 2022 sont inclus dans le décompte des sommes réclamées à la locataire . Des paiements ont eu lieu en avril 2022 réduisant le solde locatif à 600.67 euros le 19-04-22.

Il convient de déduire de cette somme réclamée 4 mois de loyers soit la somme de 3256 euros d’autant plus que la date de reprise de possession des lieux n’est pas produite et que des travaux de reprise des sols ont encore été réalisés en septembre 2022 .

Sur la date de fin du trouble de jouissance

MME [Q] [U] soutient que le trouble de jouissance perdure et que les travaux effectués dans le logement , notamment les revêtements des sols , présentent des défauts .

Elle produit un procès verbal de constat du 12-09-25 qui montre notamment que toutes les plinthes s’écaillent laissant supposer une remontée de l’ humidité , des linos mal posés qui gondolent , des traces noirâtes en bordure du lino et des plinthes .

Le lien entre ces désordres et le dégât des eaux de 2022 n’est pas à ce stade établi .

Il convient donc de fixer la fin du trouble de jouissance à fin septembre 2022.

Toutefois il appartiendra à MME [Q] [U] d’interpeler le bailleur sur ces désordres.

Il n’est donc pas fait droit à la demande de réduction du loyer .

Les désordres constatés sur le procès verbal de constat n’était pas le fait de la locataire , il y a lieu de déduire des dépens qu’elle supportera la somme de 420 euros , coût de cet acte.

Sur le préjudice de jouissance

Le préjudice de jouissance comporte la perte d’usage du logement qui a été indemnisée par l’assureur mais aussi l’obligation faite à la locataire de subir le désagrément d’un changement de domicile, d’un emménagement avec rachat de meubles , un trouble dans le quotidien de sa vie familiale et sociale , la réalisation de travaux en cours de location en septembre 2022 . Ce trouble de jouissance a duré de février à septembre 2022 inclus , soit pendant 8 mois . Il peut être indemnisé à hauteur de 4800 euros .

Sur le préjudice moral

Le préjudice moral comprend les pertes de temps concernant le passage des experts , les courriers adressés à l’assureur et au bailleur , y compris la résistance abusive du bailleur à reconnaître les divers dommages subis par la locataire . Il est indemnisé à hauteur de 800 euros .

Sur la dette locative au moment du commandement de payer du 06-12-23

Le bailleur justifie des régularisations de charges locatives de 2022 , 2023 et 2024.

La régularisation des charges de 2022 , en faveur de la locataire , intervient avant le commandement de payer .

Par acte de commissaire de justice du 06-12-23, la société ICF LA SABLIERE a fait délivrer à MME [Q] [U] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 8298.53 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, lequel est demeuré infructueux.

A cette date la dette est certaine et exigible . Elle est indépendante du règlement tardif de l’assureur . Des sommes ont été versées par la locataire pendant ce délai de deux mois mais qui n’ont pas soldé la dette.

Les sommes visées au commandement n’ayant pas été réglées ni dans le délai de six semaines prévu par la loi , ni dans le délai de deux mois demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 06-02-24.

Par suite , l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision .

La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée . L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail .

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le bailleur a présenté à l’audience une demande additionnelle tendant à actualiser le montant de sa créance afin que soit pris en compte les sommes dues entre la date de l’assignation et la date de l’audience .

Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer .

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire resultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de loi du 6 juillet 1989 .

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que MME [Q] [U] n’ a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 02-01-26 la somme de 4816.28 € .

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner MME [Q] [U] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal.

Sur la compensation des sommes dues par le bailleur avec la dette locative

Le bailleur est condamné à payer à MME [Q] [U] les sommes suivantes :

-2291.01 euros au titre du préjudice matériel

-3256 euros au titre des loyers indûment imputés pendant la période d’inoccupation des lieux

-4000 euros au titre du préjudice de jouissance

-800 euros au titre du préjudice moral

soit une somme globale de 10347.01 euros .

La créance locative de la société ICF LA SABLIERE de 4816.28 euros se trouve donc éteinte par compensation de cette somme avec la somme de 10347.01 euros .

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

En l’espèce il y a une reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience. Il peut donc être accordé la suspension de la clause résolutoire .

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par le défendeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

MME [Q] [U] qui succombe , le paiement du loyer restant l’obligation principal du bail , supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la société ICF LA SABLIERE à payer à MME [Q] [U] les sommes suivantes:

-2291.01 euros au titre du préjudice matériel

-3256 euros au titre des loyers indûment imputés pendant la période d’inoccupation des lieux

-4000 euros au titre du préjudice de jouissance

-800 euros au titre du préjudice moral ,

CONDAMNE MME [Q] [U] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 4816.28 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 02-01-26,

ORDONNE la compensation de ces sommes et CONDAMNE la société ICF LA SABLIERE à payer à MME [Q] [U] la somme de 5530.73 euros ,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 06-02-24,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire à compter du 06-02-24 pendant un délai de trois ans , laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si MME [Q] [U] paie régulièrement loyer courant et la provision pour charges locatives ,

DIT qu’à défaut de paiement d’un seul loyer courant :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de MME [Q] [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE alors, le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer en cours au moment de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, les charges en plus,indexable à compter du terme du bail , et CONDAMNE MME [Q] [U] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur , à compter de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion ,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la société ICF LA SABLIERE à payer à MME [Q] [U]

la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

CONDAMNE MME [Q] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 06-12-23 , déduction à faire de la somme de 420 euros représentant le coût du procès verbal de constat du 12-09-25 ,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement .

LE GREFFIER LE PRESIDENT