TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Janvier 2026

N° RG 22/00832 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XGYN

N° Minute :

AFFAIRE

[U] [T], [Y] [S]

C/

[W] [B]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSES

Madame [U] [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [Y] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentées par M^e Pierre LACOIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D5108

DEFENDEUR

Monsieur [W] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0074

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2025 en audience publique devant :

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Murielle PITON, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge, magistrat rédacteur

Murielle PITON, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 28 décembre 2018, M. [W] [B] a acquis, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, les lots n° 113 et 151 de l’état descriptif de division d’un immeuble à construire situé [Adresse 1] (92), correspondant à un appartement et à un emplacement de stationnement.

Selon acte authentique du 14 juin 2021, M. [B] a conclu, avec Mme [U] [T], une promesse unilatérale de vente, sous conditions suspensives, portant sur les droits qu’il détenait aux termes de l’acte susvisé et expirant le 14 septembre 2021 à 16 heures.

Reprochant à M. [B] de ne pas avoir procédé à la réitération de la vente, par acte judiciaire du 21 janvier 2022, Mme [T] et sa fille, Mme [Y] [S], l’ont fait assigner devant ce tribunal afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2023, Mme [U] [T] et Mme [Y] [S] demandent au tribunal de :

— les accueillir en tous leurs demandes, moyens, fins et prétentions, et les y dire recevables et bien-fondées,

— condamner M. [B] à payer à Mme [T] la somme de 11 111,48 euros à parfaire au titre du préjudice matériel subi,

— condamner M. [B] à payer à Mme [T] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

— condamner M. [B] à payer à Mme [S] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

— condamner M. [B] à payer à Mme [T] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi,

— débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— condamner M. [B] à payer à Mme [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris ceux d’exécution le cas échéant,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mmes [T] et [S] reprochent à M. [B], au visa des articles 1193, 1217, 1240 et 1241 du code civil, d’avoir refusé de réitérer la vente. Elles estiment, au vu de cette faute, qu’il doit rembourser à Mme [T] les frais de notaire qu’elle a exposés inutilement, outre les loyers ainsi que les frais de garde-meuble et de déménagement qu’elle a dû payer à défaut d’avoir pu prendre possession des lieux, notant qu’il n’est pas établi que la date de livraison de l’immeuble n’aurait pas été le 21 décembre 2020, et qu’il doit également indemniser leurs préjudices de jouissance au regard de leurs conditions d’habitation durant plusieurs mois ainsi que le préjudice moral de Mme [T] en raison de ses inquiétudes et de son temps perdu.

Elles contestent par ailleurs l’existence d’un dol, soutenant que Mme [T] ignorait que son état de santé pouvait constituer un empêchement à l’octroi d’un prêt-relais et relevant qu’elle a d’ailleurs fini par l’obtenir. Elles font au surplus valoir qu’un dol peut uniquement être sanctionné par la nullité du contrat et non par le versement de dommages et intérêts, mentionnant en outre que le promettant ne démontre ni le préjudice qu’il aurait subi, ni le lien de causalité entre ce préjudice et le dol reproché.

Elles considèrent enfin qu’il ne peut y avoir caducité de la promesse dès lors que la date du 13 août 2021 ne concernait pas le contrat d’assurance, que M. [B] n’a adressé aucune mise en demeure à Mme [T], que cette dernière a obtenu une offre de prêt dans le délai requis, peu important la date à laquelle elle a déposé ses demandes de prêt, et qu’elle a demandé la réitération de la vente avant l’expiration de la promesse.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2023, M. [W] [B] demande au tribunal de :

à titre principal :

— débouter de toutes leurs demandes, fins et prétentions Mmes [T] et [S],

— dire et juger que son consentement a été vicié par dol,

— juger nulle la promesse de vente du 14 juin 2021 signée entre lui et Mme [T],

— condamner Mme [T] à lui payer la somme de 25 000 euros en indemnisation de la faute civile que constitue le dol,

à titre subsidiaire :

— débouter de toutes leurs demandes, fins et prétentions Mmes [T] et [S],

— condamner Mme [T] à lui payer la somme de 25 000 euros en indemnisation du préjudice résultant de son manquement à ses obligations d’information et de bonne foi,

à titre plus subsidiaire :

— débouter de toutes leurs demandes, fins et prétentions Mmes [T] et [S],

— prononcer la caducité de la promesse de vente du 14 juin 2021 signée entre lui et Mme [T],

— condamner Mme [T] à lui payer la somme de 25 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation,

en tout état de cause :

— condamner in solidum Mmes [T] et [S] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. [B] soutient avoir retrouvé sa liberté de manière légitime au regard des manquements commis par Mme [T] et conclut dès lors au rejet des demandes indemnitaires formées à son encontre, relevant en tout état de cause que la construction de l’immeuble devait être achevée au plus tard le 31 décembre 2021, qu’ainsi aucune somme ne peut être mise à sa charge pour la période antérieure et qu’il n’était pas stipulé que la fille de Mme [T], qui est majeure, devait avoir une chambre pour réviser ses examens.

Il explique ensuite, au visa des articles 1137, 1104, 1112-1 et 1178 du code civil, que la bénéficiaire de la promesse a commis un dol et qu’elle a manqué à ses obligations d’information et de bonne foi, ce en s’abstenant de l’informer de la maladie dont elle souffre tout en affirmant, aux termes de la promesse, ne pas avoir connaissance d’un empêchement à l’octroi d’un prêt ou d’un obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité, alors même que la maladie en cause est de nature à impacter fortement les conditions d’obtention d’un prêt et qu’elle est la cause de l’absence d’obtention d’une assurance de prêt dans le délai requis. Il précise que Mme [T] était parfaitement informée de l’importance de cette information en sa qualité de professionnelle de l’immobilier. Il en déduit que la promesse doit être annulée et qu’en toute hypothèse, il doit être indemnisé de son préjudice.

A titre subsidiaire, il indique, sur le fondement de l’article 1186 du code civil, que la promesse est caduque et qu’il a droit au paiement de l’indemnité d’immobilisation dès lors que la bénéficiaire de la promesse ne lui a pas transmis une offre de prêt définitive accompagnée d’un contrat d’assurance décès-invalidité avant le 13 août 2021, qu’elle ne justifie pas avoir déposé ses demandes de prêt avant le 14 juillet 2021, qu’elle a proposé de réitérer la vente après son expiration et qu’au surplus, elle n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation dans les dix jours de la signature de la promesse.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne le détail de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 27 juin 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « accueillir », « dire bien-fondées » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur les prétentions des demanderesses tendant à les voir dire recevables en leurs demandes, cette recevabilité n’étant pas contestée, et à voir dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision, le défendeur ne formant aucune demande en ce sens.

1 – Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente

L’article 1137, alinéas 1 et 2, du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue entre M. [B] et Mme [T] stipule, au sein de la clause afférente à la condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt(s), que :

« Le BENEFICIAIRE déclare à ce sujet qu’à sa connaissance :

Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place de l’assurance décès-invalidité. ».

Au regard notamment des caractéristiques du prêt en cause, à savoir un prêt relais d’une durée de 24 mois, la bénéficiaire de la promesse pouvait, de bonne foi, ignorer que la maladie dont elle souffre, qui relève de sa vie privée, était de nature à faire obstacle à l’obtention d’une assurance décès-invalidité.

Au surplus, aucun élément ne permet de démontrer que cette information était déterminante pour le promettant et, partant, que, en ayant connaissance, il n’aurait pas contracté.

Il en résulte qu’il ne peut être utilement reproché à Mme [T] d’avoir commis un dol.

Il convient en conséquence de débouter M. [B] de sa demande tendant à voir déclarer nulle la promesse unilatérale de vente ainsi que de sa demande indemnitaire fondée sur le dol.

2 – Sur le manquement aux obligations d’information et de bonne foi

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1112-1 dudit code énonce que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En l’espèce, pour les motifs ci-avant exposés, M. [B] ne peut utilement reprocher à Mme [T] d’avoir manqué à ses obligations d’information et de bonne foi.

Sa demande indemnitaire fondée sur le manquement auxdites obligations sera dès lors rejetée.

3 – Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En vertu de l’article 1187, alinéa 1er, du code civil, la caducité met fin au contrat.

Lorsque le bénéficiaire de la promesse unilatérale ne lève pas l’option dans le délai qui lui est imparti, la promesse devient caduque (3e Civ., 22 novembre 1995, pourvoi n° 93-10.019) et la somme correspondant au prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse revient au promettant (1re Civ., 5 décembre 1995, pourvoi n° 93-19.874).

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue entre M. [B] et Mme [T] stipule que :

« INDEMNITE D’IMMOBILISATION

1. Constatation d’un versement par le BENEFICIAIRE

Les parties sont convenues du versement de la somme de VINGT-CINQ MILLE EUROS (25 000,00 EUR).

Le BENEFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans un délai de dix jours (10) à compter de la signature des présentes et à la comptabilité du notaire participant sur un compte dont les références bancaires sont remises ce jour la somme de DOUZE MILLE CINQ CENTS EUROS (12 500,00 EUR). Le solde étant stipulé être versé par virement sur le même compte au plus tard le .

Il est ici précisé que, dans l’hypothèse où un seul de ces virements ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, et ce si bon semble au PROMETTANT. » (Sic).

La date à laquelle l’indemnité d’immobilisation a été pleinement payée n’est ni précisée ni établie.

Cependant, la promesse ne mentionne pas la date avant laquelle les virements en paiement de cette indemnité devaient intervenir sous peine de caducité.

Dès lors, ladite sanction ne peut être utilement invoquée sur le fondement de cette clause.

En outre, la promesse contient une condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt(s) selon laquelle :

« La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 13 août 2021 et de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

[…]

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

— justifier du dépôt de ses demandes de prêts auprès d’au moins deux banques ou établissements financiers différents et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, de la non obtention d’une ou plusieurs offres de prêts ou de refus de prêts devant émaner d’au moins deux banques ou établissements financiers différents.

Dans le cas où le BENEFICIAIRE n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours suivant la mise en demeure qui lui sera faite par le PROMETTANT, ce dernier pourra se prévaloir de la caducité des présentes. » (Sic).

Mme [T] n’allègue ni ne démontre qu’au plus tard le 13 août 2021, elle aurait justifié au promettant du dépôt de demandes de prêt et de l’absence d’aboutissement desdites demandes.

Toutefois, à défaut pour ce dernier de l’avoir mise en demeure d’apporter cette justification dans un délai de huit jours, la sanction de la caducité ne peut davantage recevoir application sur le fondement de cette clause.

Enfin, la promesse énonce que :

« – DELAI :

La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 14 septembre 2021, à seize heures.

Toutefois si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours.

En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du BENEFICIAIRE de l’expiration de la promesse ci-dessus fixée.

— REALISATION

La réalisation de la promesse aura lieu :

1) – soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus ;

2) – soit par la levée d’option faite par le BENEFICIAIRE dans le même délai accompagné du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci.

[…]

— CARENCE :

Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l’un ou l’autre cas et délais ci-dessus, avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le BENEFICIAIRE sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le BENEFICIAIRE. » (Sic).

Il n’est pas établi que la demande de prorogation de la promesse, formée par courriel du notaire de la bénéficiaire du 22 septembre 2021, aurait été acceptée par le promettant. Au contraire, le notaire de celui-ci a répondu, par courriel du 23 septembre 2021, que « sans la réception de l’indemnité d’immobilisation nous ne pourrons proroger ».

Il ressort par ailleurs du courrier du conseil de Mme [T] daté du 8 octobre 2021 que divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte authentique de vente, à savoir le dossier d’urbanisme, l’origine de propriété trentenaire, l’état des risques et pollution à jour et le formulaire de plus-value immobilière, n’auraient pas encore été portés, à cette date, à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction.

Si aucun élément ne permet de confirmer que ces documents prétendument nécessaires n’étaient pas déjà en possession de Me [V] [Z], notaire chargé de recevoir l’acte, M. [B] admet que la promesse a pu être automatiquement prorogée jusqu’au 14 octobre 2021, date limite de prorogation.

Par le courrier précité daté du 8 octobre 2021, la bénéficiaire de la promesse a mis en demeure le promettant de réitérer la vente par acte authentique, ce qui équivaut à une levée d’option.

Cependant, outre qu’il n’est pas justifié des dates d’envoi et de réception de ce courrier, Mme [T] ne prétend ni ne rapporte la preuve qu’elle aurait, au plus tard le 14 octobre 2021, versé entre les mains du notaire, par virement, le prix de vente et les frais.

Ainsi, la promesse, qui n’a pas été réalisée dans le délai et les conditions prévus, est devenue caduque le 14 octobre 2021 à seize heures, de sorte qu’il ne peut être reproché à M. [B], qui avait retrouvé la libre disposition de son bien, de ne pas avoir accepté de réitérer la vente.

La promesse prévoit, dans une telle hypothèse, que l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant :

« en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ».

Il convient en conséquence de débouter Mmes [T] et [S] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires fondées sur le refus de réitération de la vente et de condamner Mme [T] à verser à M. [B] la somme de 25 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

4 – Sur les frais du procès

4.1 – Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Mmes [T] et [S], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

4.2 – Sur l’article 700 du code de procédure civile

Mme [T], condamnée aux dépens avec sa fille, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Aussi, Mmes [T] et [S] seront condamnées in solidum à verser à M. [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE M. [W] [B] de sa demande tendant à voir juger nulle la promesse unilatérale de vente conclue le 14 juin 2021 entre lui et Mme [U] [T],

DEBOUTE M. [W] [B] de ses demandes indemnitaires fondées sur le dol et sur le manquement aux obligations d’information et de bonne foi,

CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 14 juin 2021 entre M. [W] [B] et Mme [U] [T],

CONDAMNE Mme [U] [T] à payer à M. [W] [B] la somme de 25 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

DEBOUTE Mme [U] [T] et Mme [Y] [S] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires,

CONDAMNE in solidum Mme [U] [T] et Mme [Y] [S] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Mme [U] [T] et Mme [Y] [S] à payer à M. [W] [B] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [U] [T] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,