TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/09815 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3Z4M

Minute : 26/82

S.D.C. ALLEE DES LETTRES [Adresse 2]

Représentant : M^e Amina KHALED TAMANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1487

C/

Monsieur [W] [A]

Exécutoire délivrée le :

à :Maître Amina KHALED TAMANI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Avril 2026 par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. ALLEE DES LETTRES [Adresse 2], représentée par son Syndic : CABINET CHARLES BAUMANN – [Adresse 3]

représentée par Maître Amina KHALED TAMANI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [A], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [W] [A] propriétaire du lot 2111 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 5], [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires des lettres A & B sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2] a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé à une mise en demeure à Monsieur [W] [A] de payer la somme de 2.595,67 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 15 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires des lettres A & B sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à Montfermeil (93370), représenté par son syndic, le cabinet Charles Bauman, a fait assigner Monsieur [W] [A] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins :

Condamner Monsieur [W] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2] :

«  2.990,70 euros au titre des charges de copropriété et des travaux impayés, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 février 2025,

«  599 euros au titre de frais nécessaires de recouvrement,

«  2500 au titre des dommages et intérêts,

«  2.000 euros au titre de frais irrépétibles,

«  ordonne la capitalisation des intérêts,

«  rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

«  condamner Monsieur [W] [A] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Amina KHALED TAMANI, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2026.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [W] [A], propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble, est, à ce titre, redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [A] au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [W] [A] cité à étude ne comparaît pas, et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 février 2024, approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/02/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025, et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 10 février 2025 indiquant l’absence de contestation du procès-verbal de l’assemblée générale communiqué, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [W] [A].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir les provisions sur charge pour l’année 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [A] à payer au syndicat des copropriétaires des lettres A & B sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2], la somme de 2.990,70 euros, au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 15 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 sur la somme de 2.595,67 euros et du jugement sur le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 599,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure par avocat, le 3 décembre 2024, et facturée à 216,00 euros.

En revanche, il convient de déduire les frais afférents aux lettres de mises en demeure et relances en date du 9 septembre 2024, du 27 novembre 2024, qui ne sont pas nécessaires au recouvrement de la créance.

Il convient également de déduire les frais de « transmission à l’avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [W] [A] à payer au syndicat des copropriétaires des lettres A & B sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2] la somme de 216,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [A] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [W] [A] à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [W] [A] à payer au syndicat des copropriétaires des lettres A & B sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2], la somme de 2.990,70 euros, au titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtées au 15 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024, sur la somme de 2.595,67 euros et du jugement sur le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [W] [A] à payer au syndicat des copropriétaires des lettres A & B sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2] la somme de 216,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [W] [A] à payer au syndicat des copropriétaires des lettres A & B sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [A] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE